Instandsetzungspflicht des Vermieters

Instandsetzungspflicht des Vermieters; Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters; Mängelhaftung; Vorschussanspruch; Zwangsverwaltung; Erwerberhaftung

1. Der Zwangsverwalter haftet nur für Gewährleistungsansprüche des Mieters während der Zwangsverwaltung.

2. Die Instandsetzungsverpflichtung geht nach Aufhebung der Zwangsverwaltung und Zuschlagserteilung im Zwangsversteigerungsverfahren auf den Erwerber über; ein Vorschuß kann dann auch nur gegen den Erwerber geltend gemacht werden.

Die Klage ist zulässig.

1. Die Klage konnte sich insbesondere trotz Aufhebung der Zwangsverwaltung und der erfolgten Zuschlagserteilung im Zwangsversteigerungsverfahren gegen den Bekl. als Zwangsverwalter des Grundstücks richten.

Solange die Zwangsverwaltung andauert, ist der Zwangsverwalter Partei kraft Amtes (BGH NJW-RR 1993, 442; BGHZ 109, 171, 173). Nach der Rechtsprechung des BGH bleibt die Prozeßführungsbefugnis für anhängige Prozesse trotz Aufhebung der Zwangsverwaltung wegen erfolgter Zuschlagserteilung mit der Rechtsfolge des § 57 ZVG in Verbindung mit § 571 BGB bestehen, soweit Klagegegenstand Ansprüche aus der Zeit vor Zuschlagserteilung sind. Auch nach Zuschlagserteilung müsse der Zwangsverwalter die Ansprüche aus der Zeit davor einziehen und entsprechend dem Teilungsplan auskehren können (BGH WM 1993, 61). Noch weitergehend hat das OLG Stuttgart sogar entschieden, daß der Zwangsverwalter Klagen über Ansprüche aus der Zeit der Zwangsverwaltung sogar noch neu anhängig machen darf (OLG Stuttgart NJW 1975, 265, 266).

Entsprechendes muß auch für Passivprozesse gelten, soweit gegen den Zwangsverwalter behauptete Ansprüche im Zusammenhang mit Pflichten nach § 152 ZVG aus der Zeit der Zwangsverwaltung geltend gemacht werden, jedenfalls wenn diese Ansprüche - wie hier - noch vor Beendigung der Zwangsverwaltung rechtshängig gemacht worden sind.

Die Kl. machen vorliegend Ansprüche geltend, welche ohne Zwangsverwaltung die bisherigen Eigentümer des Grundstücks als Vermieter betroffen hätten. Während der Zwangsverwaltung ist statt dessen aus § 152 ZVG der Zwangsverwalter verpflichtet gewesen.

Nach § 57 ZVG in Verbindung mit § 571 BGB tritt der Ersteigerer anstelle des bisherigen Vermieters in die sich ab dem Zuschlagszeitpunkt aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Verpflichtungen ein. Der Eigentumsübergang erfolgt nämlich nach § 90 Abs. 1 ZVG mit der Erteilung des Zuschlages. Soweit Ansprüche zu diesem Zeitpunkt bereits fällig sind, bleibt es bei der Haftung des bisherigen Vermieters. So ist es hier, weil alle geltend gemachten Ansprüche nach Klägervorbringen vor Anhängigkeit der Klage fällig gewesen sind. Der Aufwendungsersatzanspruch nach § 538 Abs. 2 BGB wird mit der Geltendmachung fällig. Gleiches gilt bzw. hat für die Ansprüche auf Mängelbeseitigung und auf Zahlung eines Kostenvorschusses gegolten. Ob den Kl. materiell-rechtliche Ansprüche gegen den Zwangsverwalter bzw. die bisherigen Vermieter noch zustehen oder ob dem § 571 BGB entgegensteht, ist eine Frage der materiellen Begründetheit.

Die materiell-rechtliche Frage, ob von der Zuschlagserteilung und Einstellung der Zwangsverwaltung die materiell-rechtliche Verpflichtung des Zwangsverwalters unberührt bleibt, hat ebenfalls keinen Einfluß auf die Zulässigkeit der Klage gegen den Bekl. als gesetzlichen Prozeßstandschafter. Aus § 265 ZPO ergibt sich, daß die Veräußerung der streitbefangenen Sache ohne Einfluß auf bestehende Parteiverhältnisse im Prozeß bleibt. Die Zuschlagserteilung hat deshalb keine Konsequenzen. Wie bereits ausgeführt, gilt dies im Ergebnis auch für das Verhältnis zwischen Zwangsverwalter und Vollstreckungsschuldner als bisherigen Grundstückseigentümer und Vermieter ungeachtet der streitigen Frage, ob auch insoweit § 265 ZPO anwendbar ist (vgl. hierzu Thomas-Putzo, ZPO, 18. Aufl. 1993, § 265 Anm. 3 d). Das Fortbestehen der Parteiverhältnisse ergibt sich jedenfalls aus den §§ 152 ff. ZVG. Zu der notwendigen Verwaltungstätigkeit des Zwangsverwalters gehört nicht nur das Einziehen der Forderungen, sondern als notwendiges Gegenstück auch die Bedienung der damit verbundenen Verbindlichkeiten. Dies ergibt sich unter anderem aus § 155 Abs. 1 ZVG, wonach aus den Nutzungen des Grundstücks zunächst die Ausgaben der Verwaltung und des Verfahrens vorweg zu bestreiten sind. Den Vollstreckungsgläubigern soll nur der Überschuß zukommen.

II. Die Berufung ist in der Sache nur teilweise begründet.

1. Die Kl. können den vom Amtsgericht zuerkannten Anspruch auf Erstattung der von ihnen bezahlten Rechnung der Firma P. für die Beseitigung der Wasserschäden vom Juni 1993 als Aufwendungserstattungsanspruch aus § 538 Abs. 2 BGB herleiten.

1.1. Die Voraussetzungen des § 538 Abs. 2 BGB sind erfüllt.

Der Bekl. ist durch die Mahnschreiben der Kl. zu 1) in Verzug geraten. Spätestens die Schreiben des Berliner Mietervereins für die Kl. zu 1) vom 11. Juli 1994 und vom 22. Juli 1994 sind Mahnschreiben nach § 285 BGB, da eindeutig vom Bekl. die Instandsetzung der Mängel gefordert wird.

Der Bekl. kann nicht mit Erfolg einwenden, daß die Mahnungen nur im Na-men der Kl. zu 1) ausgesprochen wurden. Die Wirkung der Mahnungen hat sich auch auf den Kl. zu 2) erstreckt. Dies folgt aus § 21 Nr. 2 Satz 1, Nr. 3 Satz 1 des Mietvertrages. Nach § 21 Nr. 2 Satz 2 des Mietvertrages sind Willenserklärungen eines Mieters auch für die anderen Mieter verbindlich. Auch ohne ein (ausdrückliches) Handeln auch im fremden Namen soll da-nach die Wirksamkeit einer Willenserklärung des einen Mieters auch für den anderen Mieter gelten. Nach dem Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 25. Oktober 1984 (WM 1985, 12, 14) ist eine solche Klausel grundsätzlich wirksam und auch keine unangemessene Benachteiligung nach § 9 AGBG, solange aus der Willenserklärung noch keine unmittelbaren Vertragsänderungen resultieren. Danach sind die Mahnungen auch für den Kl. zu 2) wirksam, da die Mahnung als rechtsgeschäftsähnliche Hand-lung mit keiner derartigen Rechtsfolge verbunden ist und dem Mitmieter keinerlei Nachteile bringen konnte. Ob die Klausel mit dem AGBG vereinbar ist, kann dahingestellt bleiben. Dagegen dürfte zwar der Grundsatz sprechen, daß eine geltungserhaltende Reduktion an sich unwirksamer Klauseln unzulässig ist (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 55. Aufl. 1996, vor § 8 AGBG Rn. 9). Dem Bekl. in der Verwenderposition ist es jedenfalls ver-wehrt, sich auf eine Unwirksamkeit nach § 9 AGBG zu berufen. § 9 be-zweckt lediglich den Schutz des Kunden und dient nicht einer Inhaltskontrolle zugunsten des Verwenders (BGH NJW 1987, 837). Weiter haben nach § 21 Nr. 3 Satz 1 des Mietvertrages Tatsachen, die für einen Mieter einen Anspruch begründen, für die anderen Mieter die gleiche Wirkung. Auch diese Vertragsvorschrift spricht für eine Wirksamkeit der Mahnung auch zugunsten des Kl. zu 2), da es sich bei der Mahnung - wie bereits erwähnt - nicht um eine Willenserklärung handelt, sondern um eine bloß geschäftsähnliche Handlung (Palandt Heinrichs, a.a.O. § 284 Rn. 15).

Ob ganz allgemein die Geltendmachung von Mängelgewährleistungsansprüchen bei Mietermehrheiten bereits einem einzelnen Mieter möglich ist, kann dahingestellt bleiben (so für die Geltendmachung der Instandhaltungsansprüche: LG Kassel, WM 1994, 534; für die Geltendmachung eines Vorschusses zur Mängelbeseitigung: LG Berlin, GE 1994, 997; für die Erteilung der Untermieterlaubnis: LG Berlin NJW-RR 1992, 13). Die Entscheidung dieser Frage hinge davon ab, ob mehrere Mieter insoweit Gesamtgläubiger und nicht (lediglich) Gesamthandsgläubiger sind.

1.2. Die Wasser- und Schimmelflecken in Schlafzimmer, Toilettenraum, Flur und Küche der streitgegenständlichen Wohnung als Folge des Wassereinbruchs im Juni 1993 sind Mängel nach §§ 537 Abs. 1, 538 BGB. Zur Beseitigung waren die in der Rechnung der Firma P. aufgeführten Arbeiten erforderlich. Die Kl. haben hinreichend deutlich ein Schadensbild vorgetragen, aus welchem sich ergibt, daß die Wände und Decken der betroffenen Zimmer komplett tapeziert und gestrichen werden mußten. In der Klageschrift wird auf den Seiten 6 ff. detailliert geschildert, in welchem Zimmer welche Schäden aufgetreten sind. Aus dem Schadensbild ergibt sich auch ohne ausdrückliche Behauptung, daß eine Renovierung zum Beispiel einzelner Stellen oder Wände nicht ausreichend gewesen wäre. Das Amtsgericht hat bereits zutreffend ausgeführt, daß der Bekl. in der Stellung des Vermieters die Schäden und Mängel nicht mit Nichtwissen bestreiten durfte. In zweiter Instanz ist schließlich speziell unstreitig das Entfernen der bisherigen Styroporplatten und die Anbringung solcher Platten in Küche und Toilettenraum erforderlich gewesen ist. Der Bekl. hat die entsprechenden Ausführungen im amtsgerichtlichen Urteil nicht mehr angegriffen.

1.3 (...)

1.4. Der Bekl. ist als Zwangsverwalter zu verurteilen, obwohl die Zwangsverwaltung beendet ist. Wie bereits ausgeführt wurde, trifft die Verpflichtung nicht den Ersteigerer, da die Entstehung der Forderung - maßgeblich für § 571 BGB - in die Zeit vor den Eigentumserwerb des Neueigentümers fällt. Aus § 152 ZVG ergibt sich weiter, daß sich der Bekl. nicht darauf berufen kann, mittlerweile sei wieder der Vollstreckungsschuldner als bisheriger Vermieter zuständig. Die Forderung fällt nämlich in die Zeit der Zwangsverwaltung. Auch in der Zeit der Zwangsverwaltung muß der Mieter Ansprüchen aus § 535 Satz 2 BGB seine Gegenansprüche entgegenhalten können. Zu diesen Gegenansprüchen gehört auch der eigenständige Anspruch aus § 538 Abs. 2 BGB. Anderenfalls würden letztendlich die Vollstreckungsgläubiger bevorzugt, indem diesen die Mieteinnahmen des Vollstreckungsschuldners voll zufließen würden, ohne zu berücksichtigen, daß diesen Mieteinnahmen Verpflichtungen des Vollstreckungsschuldners gegenüberstehen.

2. Die Kl. können jedoch vom Bekl. nicht die Zahlung eines Vorschusses in Höhe der zu erwartenden Kosten für die Durchführung der Mängelbeseitigung der ab Juni 1995 erneut aufgetretenen Wasserschäden verlangen, da sie mittlerweile eine neue Vermieterin haben.

2.1. Soweit ein Mieter einen vorhandenen Mangel im Wege der Ersatzvornahme selbst beseitigen darf, kann er zwar vom Vermieter auch einen Vorschuß für die zu erwartenden Kosten verlangen (BGHZ 56, 136, 141; KG RE vom 29. Februar 1988, NJW-RR 1988, 1039). Es wäre nämlich unbillig, wenn der Mieter zusätzlich zur Mietzinszahlungspflicht nach § 535 Satz 2 BGB auf eigene Kosten auch noch die dem Vermieter obliegende Instandhaltungspflicht vorfinanzieren müßte (KG, a.a.O., 1039, 1040). Allerdings ist der Vorschußanspruch unvertrennbar mit dem zugrunde liegenden Instandsetzungsanspruch verknüpft. So erlischt der Vorschußanspruch, wenn der Vermieter seiner Instandhaltungspflicht nachkommt oder der Verzug endet, zum Beispiel weil die Mietsache zerstört ist.

Der Vorschußanspruch erlischt auch, wenn die Instandsetzungsverpflichtung des Vermieters deshalb nicht mehr besteht und der Vermieter nicht mehr in Verzug ist, weil die vermietete Sache veräußert worden ist und nach § 571 BGB das Mietverhältnis mit dem neuen Eigentümer fortgesetzt wird. Der Vorschußanspruch ist aus Billigkeitsgründen nach § 242 BGB entwickelt worden. Er benachteiligt den Vermieter nicht unangemessen, weil ihm im Normalfall in jedem Fall unbenommen bleibt, den Mangel zu beseitigen. Eine Mängelbeseitigung ist dem bisherigen Vermieter mangels Verfügungsbefugnis nach der Veräußerung nicht mehr möglich. Statt dessen ist der neue Eigentümer als neuer Vermieter verpflichtet, die Instandhaltungspflicht zu erfüllen. Der Erwerber haftet auf Zahlung des Vorschusses nach § 538 Abs. 2 BGB, wenn er mit der Beseitigung des Mangels in Verzug geraten ist, selbst wenn der Mangel schon zur Zeit der Veräußerung bestanden hat (LG Berlin ZMR 1987, 19).

Der Zwangsverwalter ist Partei kraft Amtes und tritt anstelle des Vermieters. Der Mieter darf also nur an ihn die Miete zahlen und muß sich wegen seiner Gewährleistungsansprüche auch nur an ihn und nicht etwa an den Eigentümer halten. Zweifelhaft ist die Rechtslage dann, wenn inzwischen die Zwangsverwaltung aufgehoben wurde.

Mit ausführlich begründetem Urteil vom 29. November 1996 stellte das Landgericht Berlin fest, daß jedenfalls bei Beendigung der Zwangsverwaltung während des Rechtsstreits der Zwangsverwalter den Prozeß weiterführen darf und muß. Er haftet auch weiter für Vorgänge aus der Zeit der Zwangsverwaltung, etwa für Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz gem. § 538 Abs. 2 BGB. Mit der Zwangsversteigerung geht jedoch das Mietverhältnis auf den Erwerber über, so daß für die Zukunft der Mieter sich wegen seiner Instandsetzungsansprüche und der Geltendmachung von Vorschüssen dazu ausschließlich an den Erwerber halten muß, auch wenn die Mängel schon während der Zwangsverwaltung bestanden.

Interessant sind auch die Ausführungen des Gerichts zu der formularmäßigen Bevollmächtigung, wonach Willenserklärungen eines Mieters auch für den anderen verbindlich sein sollen. Das Landgericht hält solche Klauseln für unwirksam, meint aber, daß der Vermieter sich darauf nicht berufen dürfe.