Instandsetzungspflicht des Vermieters

Instandsetzungspflicht des Vermieters; Mängelbeseitigung; Aufwendungsersatzanspruch des Mieters; Vorschußzahlung für Selbstbeseitigung von Mängeln

1. Schuldet der Vermieter die Beseitigung von Mängeln, kann er sich nicht darauf berufen, daß die Gefahr bestehe, daß seine Arbeit wegen drohender Verschlechterung alsbald wieder zerstört werden würde, wenn er das Fortdauern dieser Gefahr zu verantworten hat.

2. Der Anspruch des Mieters auf Vorschußzahlung für die Selbstbeseitigung von Mängeln ist nicht verzinslich.

Die kl. Mieter können von der bekl. Vermieterin in entsprechender Anwendung des § 669 BGB einen Vorschuß in Höhe von 1.637,99 DM für die Kosten für die Beseitigung der Wasserflecken an der Decke ihrer Wohnung verlangen. Es ist in der höchstrichterlichen Rechtsprechung (KG NJW-RR 88, 1039 m. Nachw.) anerkannt, daß der Mieter, dessen Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug ist, den Mangel nicht nur gem. § 538 Abs. 2 BGB selbst beseitigen, sondern vom Vermieter auch einen darauf gerichteten Kostenvorschuß verlangen darf. Diese richterliche Fortbildung des materiellen Rechtes rechtfertigt sich letztendlich daraus, daß dem Mieter, der den Mangelbeseitigungsanspruch aus § 535 BGB erst im Vollstreckungsverfahren gem. § 887 Abs. 1 ZPO im Wege der Ersatzvornahme vollstrecken könnte, nicht erst im Zwangsvollstreckungsverfahren, sondern - unter den Voraussetzungen des § 538 Abs. 2 BGB - schon durch das materielle Mietrecht selbst die Befugnis zur Ersatzvornahme eingeräumt wird. Dann ist es aber auch nur konsequent, dem auch ohne Vollstreckungstitel zur Ersatzvornahme berechtigten Mieter auch die Annexansprüche der vollstreckungsrechtlichen Ersatzvornahme nach § 887 Abs. 1 ZPO einzuräumen, die sich aus § 887 Abs. 2 ZPO ergeben. Die Wasserflecken an der Decke der Wohnung der Kl. rühren unstreitig von einem Wasserschaden her, den ein anderer Mieter verursacht hat. Diesen Mangel hat die Bekl. zu beseitigen. Sie befindet sich entgegen der Auffassung des Amtsgerichtes auch mit der Mangelbeseitigung in Verzug. Richtig ist zwar, daß der Vermieter nach Treu und Glauben die Erfüllung des Mängelbeseitigungsanspruches verweigern darf, wenn seine Leistung alsbald wieder zerstört und damit sinnlos werden würde. Richtig ist weiter, daß der Vermieter seine Leistung sogar schon dann verweigern darf, wenn die ernstliche Gefahr besteht, daß seine Leistung alsbald sinnlos werden könnte. Dem Vermieter ist es aber verwehrt, sich auf die Sinnlosigkeit seiner Erfüllung zu berufen, wenn er es selbst zu vertreten hat, daß (immer noch) die Gefahr besteht, daß seine Leistung sinnlos werden könnte. In diesem Fall ist es dem Mieter nicht zuzumuten, mit der Mängelbeseitigung bloß deswegen zuzuwarten, weil der Vermieter sich nicht hinreichend um die Beseitigung der weiteren Gefahr bemüht. Auch die Beweislast hat das Amtsgericht insoweit nicht zutreffend gewürdigt. Der Einwand, daß die Erfüllung alsbald sinnlos werden würde, ist eine anspruchshindernde Einwendung. Es ist Sache des Schuldners, die Tatsachen, aus denen sich eine solche Einwendung ergibt, darzulegen und zu beweisen, während es nicht dem Gläubiger obliegt, das Fehlen solcher Tatsachen darzulegen und zu beweisen. Vorliegend ist die Bekl. mit Schreiben vom 23. Oktober 1990 zur Mängelbeseitigung aufgefordert worden. Die in diesem Schreiben gesetzte Frist bis zum 2. November 1990 erscheint ein wenig knapp bemessen zu sein, nachdem die Bekl. erst am 11. Oktober 1990 von dem eindringenden Wasser in Kenntnis gesetzt wurde. Ihr muß eine ausreichende Frist zur Beseitigung der Schadensursache, des verstopften Fallrohres, eingeräumt wer den. Diesbezüglich war die Bekl. in dem Schreiben vom 11. Oktober 1990, in dem sie zur Beseitigung der Ursache für das eindringende Wasser aufgefordert worden war, gemahnt worden. Die Bekl. kann sich nicht darauf berufen, sie müsse erst ein Hauptsachenverfahren zur Erzwingung des Zutritts zu den über der Wohnung der Kl. gelegenen Wohnungen durchführen. Sie kann nicht einerseits vortragen,

hreiben vom 11. Oktober 1990, in dem sie zur Beseitigung der Ursache für das eindringende Wasser aufgefordert worden war, gemahnt worden. Die Bekl. kann sich nicht darauf berufen, sie müsse erst ein Hauptsachenverfahren zur Erzwingung des Zutritts zu den über der Wohnung der Kl. gelegenen Wohnungen durchführen. Sie kann nicht einerseits vortragen, es bestehe die akute Gefahr, daß jederzeit wieder eine Überschwemmung auftrete, andererseits aber sich darauf zurückziehen, sie könne nichts unternehmen, weil Mieter der anderen Wohnungen nicht auffindbar seien. Im Falle einer akuten Gefahr bekommt sie von heute auf morgen eine einstweilige Verfügung gegen die entsprechenden Mieter auf Duldung der zur Gefahrenbeseitigung erforderlichen Sofortmaßnahmen. Diese hätten zum Zeitpunkt des Schreibens der Kl. vom 21. Februar 1991 längst durchgeführt sein können, wenn nicht sogar müssen. Die Bekl. kann sich auch nicht darauf berufen, den Kl. die Erfüllung angeboten zu haben. Sie befindet sich nach wie vor in Verzug. Ihr Verzug wird erst durch ein Erfüllungsangebot beseitigt, durch das die Kl. in Annahmeverzug kommen. Dafür ist regelmäßig ein tatsächliches Angebot erforderlich (§ 294 BGB). Die Kl. haben weder erklärt, sie würden eine Leistung der Bekl. nicht annehmen (§ 295 BGB), noch haben sie vorab irgendeine Handlung vorzunehmen (§ 296 BGB). Ein bloßes mündliches Angebot, das die Bekl. im übrigen auch nicht substantiiert hat, reicht daher auf keinen Fall aus.

Der Höhe nach hat die Bekl. die Angemessenheit des durch einen Kostenvoranschlag untermauerten Kostenvorschusses nicht bestritten. Den Kl. steht allerdings kein Zinsanspruch zu. Insoweit haben sie kein Rechtsschutzbedürfnis, weil sie über den Vorschuß einschließlich eventueller Zinsen abrechnen müssen.

Ein Vermieter hatte die Beseitigung eines Wasserschadens, den ein anderer Mieter verursacht hatte, verweigert. Ursache war ein verstopftes Fallrohr. Der Vermieter wandte ein, er müsse sich erst in einem Hauptsacheverfahren Zutritt zu der Wohnung verschaffen, aus der das Wasser in die darunterliegende Wohnung gelaufen war. Aber die Mieter dieser Wohnung seien nicht auffindbar.

Das Landgericht Berlin folgte in seiner Entscheidung vom 7. November 1991 dieser Argumentation nicht. Es meinte: Schulde der Vermieter die Beseitigung von Mängeln, könne er sich nicht darauf berufen, daß die Gefahr besteht, seine Arbeit würde wegen drohender Verschlechterung (erneuter Wasserschaden) alsbald wieder zerstört werden, wenn er das Fortdauern dieser Gefahr zu verantworten habe. Und zu verantworten habe er das, denn im Falle einer akuten Gefahr wie hier könne der Vermieter sich ja von heute auf morgen im Wege einer einstweiligen Verfügung Zutritt verschaffen.