Instandsetzungspflicht des Sondereigentümers bzgl. der Fenster

Ordnet die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu, nimmt dabei aber den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft.

1 Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Gemäß § 7 (1) der Teilungserklärung hat jeder Gemeinschafter die Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die sich entweder in seinem Sondereigentum oder als Gemeinschaftseigentum im Bereich des Sondereigentums befinden, auf eigene Kosten ordnungsgemäß instand zu halten und instand zu setzen. Nach § 7 (2) umfasst diese Verpflichtung insbesondere die Türen und Fenster einschließlich Rahmen und Verglasung, ausgenommen den Farbanstrich der Außenseite der Wohnungsabschlusstüren und Fenster. Schließlich heißt es in § 7 (4):

„Die Wohnungseigentümer dürfen an der äußeren Gestaltung des Gebäudes keine Änderungen vornehmen. Veränderungen an der Außenfassade, der Fenster, der farblichen Gestaltung des Treppenhauses und der Wohnungsabschlusstüren unterliegen einem Beschluss der Wohnungseigentümer mit 2/3-Mehrheit."

2 In der Eigentümerversammlung am 20. August 2010 wurde - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - zu TOP 7 c) mehrheitlich die Instandsetzung einer Kellerausgangstür beschlossen, welche vom Kellerhals zu dem im Sondereigentum der Bekl. zu 1 stehenden Kellerraum führt. In Ausführung dieses Beschlusses wurde die Tür ausgetauscht. Zu TOP 7 d) beschlossen die Eigentümer mehrheitlich die Auswechslung einer Nebenausgangstür der zum Teileigentum der Wohnung Nr. 1 gehörenden Garage auf Kosten der Instandhaltungsrücklage. Schließlich genehmigten die Eigentümer zu TOP 7 g) - wiederum mehrheitlich - nachträglich den Austausch der Fenster in der dem Bekl. zu 2 gehörenden Wohnung Nr. 3.

3 Die Kl. hat u. a. die vorgenannten Beschlüsse angefochten. Das Amtsgericht hat diese für nichtig erklärt. Die dagegen gerichtete Anschlussberufung der Bekl. ist ohne Erfolg geblieben. Mit der insoweit zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Kl. beantragt, wollen die Bekl. die Durchsetzung der Anschlussberufung und damit insoweit die Abweisung der Klage erreichen.

II. 4 Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist die Bekl. zu 1 für die Instandsetzung der in ihrem Sondereigentum stehenden Kellerausgangstür zuständig. Die Eigentümergemeinschaft sei deshalb nicht befugt gewesen, zu TOP 7 c) den Austausch der Tür auf Kosten der Instandhaltungsrücklage zu beschließen. Auch der Austausch der Nebenausgangstür der Garage obliege allein der Bekl. zu 1, so dass der Eigentümergemeinschaft die Kompetenz zur Beschlussfassung zu TOP 7 d) gefehlt habe. Dasselbe gelte für die Beschlussfassung zu TOP 7 g); allein der Bekl. zu 2 sei zur Instandsetzung der Fenster verpflichtet.

II. 5 Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

6 1. Die Wohnungseigentümer sind nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung für die Beschlussfassung über die Instandsetzung und den Austausch der Türen und Fenster zuständig (§ 21 Abs. 1 und Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 WEG). Sie müssen die damit verbundenen Kosten tragen (§ 16 Abs. 2 WEG). Die Beschlüsse betreffen keine Maßnahmen an dem Sondereigentum der Bekl., für die generell keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer besteht (vgl. Senat, Urteil vom 8. Februar 2013 - V ZR 238/11, ZfIR 2013, 511 Rn. 14 m.w.N.), weil die Türen und Fenster im gemeinschaftlichen Eigentum stehen.

7 a) Die Kellerausgangstür steht gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum. Sie bildet die räumliche Abgrenzung zwischen der der Bekl. zu 1 gehörenden Sondereigentumseinheit „Kellerraum" und dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Kellerhals mit Kelleraußentreppe. Damit gehört sie, wie eine Wohnungseingangstür, räumlich und funktional (auch) zu dem Gemeinschaftseigentum und steht als einheitliche Sache insgesamt im gemeinschaftlichen Eigentum (vgl. Senat, Urteil vom 25. Oktober 2013 - V ZR 212/12 Rn. 10 f. [zur Veröffentlichung bestimmt]).

8 b) Für die Frage der Zugehörigkeit der Nebenausgangstür der Garage zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum gelten die vorstehenden Ausführungen entsprechend. Auch diese Tür steht gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum.

9 c) Dasselbe gilt für die Fenster in der Wohnung Nr. 3 (vgl. Senat, Urteil vom 2. März 2012 - V ZR 174/11, NJW 2012, 1722, 1723 Rn. 7).

10 2. Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer abweichend von § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 16 Abs. 2 WEG die Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Tragung der damit verbundenen Kosten durch eine klare und eindeutige Regelung einzelnen Sondereigentümern auferlegen (Senat, Urteil vom 2. März 2012 - V ZR 174/11, aaO.). Daran fehlt es hier.

11 a) Regelungen zur Instandhaltung und Instandsetzung von Türen und Fenstern sowie zu Veränderungen der Fenster enthalten § 7 (1), § 7 (2) und § 7 (4) der Teilungserklärung. Die Auslegung dieser in der Grundbucheintragung in Bezug genommenen Bestimmungen unterliegt vollen Umfangs der Nachprüfung durch das Revisionsgericht. Maßgebend sind ihr Wortlaut und ihr Sinn, wie sie sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutungen der Eintragung ergeben, weil sie auch Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer binden. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind (siehe nur Senat, Urteil vom 2. März 2012 - V ZR 174/11, aaO., Rn. 8).

12 b) Gemessen an diesen Grundsätzen ergibt die Auslegung durch den Senat, dass die Regelungen in § 7 (1), § 7 (2) und § 7 (4) der Teilungserklärung den Austausch der Ausgangstüren und Fenster nicht allein den Bekl. zuweist.

13 aa) Die genannten Bestimmungen verpflichten den einzelnen Wohnungseigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Türen und Fenstern, die sich im Bereich seines Sondereigentums befinden; der Farbanstrich der Außenseite der Wohnungsabschlusstüren und der Fenster ist allerdings davon ausgenommen (§ 7 [1] und § 7 [2]). Das erlaubt nicht den Schluss, dass alle anderen Maßnahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegen, sondern führt im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster und der Wohnungsabschlusstüren Gemeinschaftsaufgabe ist. Behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung. Mit einer solchen Regelung wollen die Wohnungseigentümer nämlich eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen. Ein Austausch der Fenster und - wie bei Wohnungsabschlusstüren - der Ausgangstüren kann die Außenansicht in gleichem oder noch stärkerem Maß als ein Anstrich beeinflussen (Senat, Urteil vom 2. März 2012 - V ZR 174/11, NJW 2012, 1722, 1723 Rn. 9). Ob das im Einzelfall zutrifft oder nicht, ist unerheblich.

14 bb) Nach § 7 (4) unterliegen Veränderungen der Fenster und der farblichen Gestaltung der Wohnungsabschlusstüren einem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer. Aus dieser Regelung lässt sich keine Zuständigkeit einzelner Sondereigentümer für den Austausch der Türen und Fenster herleiten. Denn sie enthält lediglich eine Modifizierung des Mehrheitsprinzips durch das Erfordernis einer qualifizierten Mehrheit und somit eine bloße Stimmrechtsregelung.

15 3. Anhaltspunkte dafür, dass die Beschlüsse, welche Gegenstand des Revisionsverfahrens sind, nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und deshalb ungültig sind, enthalten weder das Berufungsurteil noch die Revisionserwiderung der Kl.

Anmerkung: Klage im angefochtenen Umfang abgewiesen.

Ordnet die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandsetzung der Fenster den einzelnen Wohnungseigentümern zu, jedoch ohne den Außenanstrich, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster Sache der Gemeinschaft.

Nach der Teilungserklärung hat jeder Wohnungseigentümer die Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die sich entweder in seinem Sondereigentum oder als Gemeinschaftseigentum im Bereich des Sondereigentums befinden, auf eigene Kosten ordnungsgemäß instand zu halten. Diese Verpflichtung umfasst insbesondere die Türen und Fenster einschließlich Rahmen und Verglasung, ausgenommen den Farbanstrich der Außenseite der Wohnungsabschlusstüren und Fenster. Veränderungen an der Außenfassade, der Fenster, der farblichen Gestaltung des Treppenhauses und der Wohnungsabschlusstüren unterliegen einem Eigentümerbeschluss mit 2/3-Mehrheit. Die Eigentümer beschlossen die Instandsetzung einer Kellerausgangstür, die vom Kellerhals zu dem im Sondereigentum der Beklagten zu 1) stehenden Kellerraum führt, was auch ausgeführt wurde. Ferner beschlossen die Eigentümer Auswechslung einer neben der Ausgangstür der zum Teileigentum der Wohnung Nr. 1 gehörenden Garage auf Kosten der Instandhaltungsrücklage. Und sie genehmigten nachträglich den Austausch der Fenster in der dem Beklagten zu 2) gehörenden Wohnung Nr. 3. Auf Anfechtungsklage wurden die Beschlüsse vom AG für nichtig erklärt. Mit vom LG zugelassenen Revision wollen die Beklagten die Abweisung der Klage erreichen.

Mit Erfolg! Die Klage ist abzuweisen. Die Teilungserklärung ordnet den Austausch der Wohnungsausgangstüren und Fenster nicht allein den Beklagten zu 1) bzw. 2) zu. Da der Farbanstrich der Außenseite der Wohnungsabschlusstüren und der Fenster von der Instandhaltungspflicht der einzelnen Wohnungseigentümer ausgenommen wird, ist anzunehmen, dass der vollständige Austausch der Fenster und der Wohnungsabschlusstüren Gemeinschaftsaufgabe ist. Behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung. Mit einer solchen Regelung wollen die Wohnungseigentümer nämlich eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen. Ein Austausch der Fenster und – wie bei Wohnungsabschlusstüren – der Ausgangstüren kann die Außenansicht in gleichem oder noch stärkerem Maße als ein Anstrich beeinflussen (BGH, GE 2012, 699 = NJW 2012, 1722). Soweit Veränderungen der Fenster und der farblichen Gestaltung der Wohnungsabschlusstüren einem besonderen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer unterliegen, lässt sich auch aus dieser Regelung keine Zuständigkeit einzelner Sondereigentümer für den Austausch der Türen und Fenster herleiten. Denn sie enthält lediglich eine Modifizierung des Mehrheitsprinzips und damit eine bloße Stimmrechtsregelung.

Die Fenster sind zwar zwingend Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Die Kostenpflicht für Instandsetzungen kann aber nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG in der TE/GO dem einzelnen Sondereigentümer auferlegt werden, zu dessen Wohnung die Fenster gehören. Da insoweit von der Instandsetzungspflicht der Gemeinschaft für schadhaft gewordenes Eigentum abgewichen wird, muss die Regelung klar und eindeutig sein. Da hier der Außenanstrich von der Sanierungskompetenz und Kostentragungspflicht des Sondereigentümers ausgenommen worden ist, entstehen Auslegungsspielräume und Unklarheiten, welche die gesamte Regelung in der GO unwirksam macht. Der BGH bekräftigt hier sein Urteil vom 2. März 2012 (V ZR 174/11, GE 2012, 699). Alle Bauträger und insbesondere auch die Notare, welche Teilungserklärungen beurkunden, sollten darauf achten, dass missverständliche Formulierungen unterbleiben, die zu unterschiedlicher Auslegung führen können.