Instandsetzungspflicht des Mieters nach Feuchtigkeitsschäden

Feuchtigkeitsschäden, die nicht durch Baumängel, sondern durch unzureichendes Heizen und Lüften verursacht werden, sind vom Mieter zu beseitigen.

Die Bekl. ist Mieterin einer Wohnung im Haus ... Die Kl. sind Vermieter. Auf den Fensterseiten von Küche und Bad treten an Wänden und Fensterlaibungen Schimmelpilzbildung und Stockflecken auf.

Mit der vorliegenden Klage nehmen die Kl. die Bekl. auf Entfernung der Schimmelpilzbildung und der Stockflecken in Anspruch.

Die Kl. behaupten, die Schimmelpilzbildung habe ihre Ursache im falschen Lüftungsverhalten der Bekl.

Die Kl. haben gegen die Bekl. aus positiver Forderungsverletzung wegen Verletzung ihrer Obhutspflicht einen Schadensersatzanspruch, der nach § 249 Satz 1 BGB a. F. auf Beseitigung der Schäden gerichtet ist.

Die Beweisaufnahme hat ergeben, daß die Wohnung bautechnisch nicht zu beanstanden ist, die Schimmelpilzbildung hauptsächlich auf unzureichendes Heizen und darüber hinaus auf die Tatsache zurückzuführen ist, daß die Bekl. unter dem Küchenfenster Einbauten vorgenommen hat, die die Luftzirkulation behindern.

Wie die Meßdiagramme in dem Gutachten vom 19. Februar 2002 zeigen, haben an allen Tagen, an denen die Messungen vorgenommen wurden, in der Küche Raumtemperaturen von deutlich unter 20 °C geherrscht. Die Geradlinigkeit der betreffenden Temperaturkurven zeigt auch, daß während des gesamten Meßzeitraumes vom 23.1.2002 bis 30.1.2002 nie eine richtige Stoßlüftung vorgenommen wurde, bei der die gesamte Raumluft ausgetauscht wurde. Wenn dies der Fall gewesen wäre, hätten die Raumtemperaturen kurzfristig auf unter 10 °C absinken und dann wieder auf das bisherige Niveau steigen müssen.

Bei unzureichender Heizung und ungenügender Lüftung bildet sich an den "empfindlichen" Stellen der Außenwände zwangsläufig Schimmel, insbesondere in Räumen wie Küche und Bad, in denen erhöhte Luftfeuchtigkeit durch Kochen oder Duschen anfällt.

Es ist unerheblich, ob wegen unzureichender Heizungsmöglichkeiten keine höheren Raumtemperaturen erreicht werden konnten. Wenn dies der Fall wäre, so wäre die Bekl. nach § 545 BGB a. F. gehalten gewesen, die mangelhafte Beheizbarkeit anzuzeigen. Wenn die Bekl. diese Anzeige unterließ, ist sie nach § 545 Abs. 2 Satz 1 BGB a. F. ebenfalls schadensersatzpflichtig.

Feuchtigkeitsschäden können verschiedene Ursachen haben. Steht fest, daß kein Baumangel vorliegt, haftet der Mieter aus einer Pflichtverletzung auf Schadensersatz.

In Küche und Bad der Mieterin waren Stockflecken und Schimmelpilz an der Außenwand und in den Fensterlaibungen. Die Vermieter behaupteten, das liege am falschen Lüftungsverhalten der Mieterin.

Mit Urteil vom 23. Juli 2002 verurteilte das Amtsgericht Neukölln die Mieterin zur Schadensbeseitigung, nachdem ein Gutachter festgestellt hatte, daß die Wohnung bautechnisch nicht zu beanstanden war und die Mieterin während der Meßzeit von einer Woche kein einziges Mal eine Stoßlüftung vorgenommen hatte. Dazu kam, daß die Küche nicht ausreichend beheizt wurde. Ob eine Heizungsmöglichkeit insoweit vorhanden war, war nach Auffassung des Amtsrichters unerheblich, da die Mieterin den Mangel hätte anzeigen müssen. Darüber kann man allerdings streiten, denn der Vermieter weiß (oder muß wissen), welche Heizmöglichkeiten in der von ihm vermieteten Küche vorhanden sind.