Instandsetzungspflicht bei Putzschäden der Hausfassade

Weist der Außenputz des Hauses umfangreiche Schäden auf (vorliegend Ablösung von Teilflächen), besteht ein Instandsetzungsanspruch des Mieters nicht allein aus dem optischen Zustand der Fassade. Da jedoch bei Schlagregen oder ähnlichen Wetterereignissen eine Durchfeuchtung der Wand und die Herabsetzung der Wärmedämmung nicht nur droht, sondern praktisch zwingend ist, ist die Schutzfunktion des Außenputzes nicht mehr gewährleistet. Der Mieter muss in dieser Situation nicht zuwarten, bis ein tatsächlicher Schaden in der Wohnung eintritt. Es geht insofern nicht um eine Ungewissheit in dem Sinne, ob ein Schaden wohl jemals entsteht, es ist vielmehr konkret nur eine Frage der Zeit, bis eine Beeinträchtigung der Wohnung durch die ungeschützte Fassade eintritt.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Berufung ist zulässig. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft, und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Dabei kommt es nicht auf den sich aus § 41 Abs. 5 GKG ergebenden Streitwert von (5 % fiktive Minderung von 431 € Gesamtmiete x 12 Monate =) 258,60 € an. Vielmehr ist § 9 ZPO analog anzuwenden, woraus sich eine Beschwer von (5 % fiktive Minderung von 431 € Gesamtmiete x 42 Monate =) 905,10 € errechnet. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind im Übrigen erfüllt. [...]

II. Die Berufung hat im Ergebnis keinen Erfolg.

Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch auf Instandsetzung der Fassade aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Mit Vertrag vom 28. September 1964 mieteten die Kl. die Wohnung [...].

In der Zeit vor 1996 gab es verschiedene Schäden an der Dachentwässerung, die zu einem Ablösen des Putzes führten. Die Dachschäden sind inzwischen beseitigt. In dem kalten Winter 2005/06 verschlechterte sich der Fassadenzustand durch größere Frostabsprengungen. Der jetzige, aus den Fotos ersichtliche Zustand ist unstreitig.

Ein Instandsetzungsanspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB besteht entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nicht allein aus dem optischen Zustand der Fassade. Dabei mag es durchaus so sein, dass von Dritten zuweilen aus dem äußeren Zustand eines Hauses auf den sozialen Status der Bewohner geschlossen wird bzw. dass der Zustand der Fassade - wie viele andere Faktoren (bei einer Neuvermietung) - Eingang in den Mietpreis findet. Indes ist prinzipiell ein Instandhaltungsanspruch nur so weit gegeben, wie eine Beeinträchtigung der vermieteten Wohnung selbst gegeben ist. Das ist allein aufgrund der Unansehnlichkeit der Fassade nicht der Fall. Dazu ist die Argumentation der Bekl. mit der Aufteilung im Mietspiegel grundsätzlich richtig. Hiervon sind die auch in der Übersicht von Kinne (GE 2007, 1290) angesprochenen Fälle etwa des Treppenhauses abzugrenzen, in denen nicht allein eine Unansehnlichkeit, sondern auch eine Gefahr für die Benutzung (Stolpern) und mithin eine Gefahr letztlich beim Erreichen der vermieteten Wohnung selbst bestand. Hier behaupten die Kl. zwar auch, dass weiter das Herabfallen von Putz drohe. Letztlich stützt dies ihren Antrag jedoch nicht, weil sie die - allein hierzu betrachtete - Beseitigungsform der Gefahr (Abschlagen des Putzes) gerade nicht für ausreichend halten und eine erneuerte Fassade wünschen. Hinsichtlich der Gefahrbeseitigung besteht unstreitig keine Verweigerung der Bekl., die den losen Putz bislang immer entfernt hat, wie die Kl. selbst sagen. [...] Ansonsten unterliegt die Fassade auch keiner (berechtigten) Benutzung durch die Kl. wie etwa Keller, Treppenhäuser oder Fahrstuhl.

Ein Instandsetzungsanspruch ist gleichwohl gegeben, da hier im konkreten Fall aus dem Zustand der Fassade eine Beeinträchtigung des Gebrauchs der Wohnung selbst folgt, was das Amtsgericht noch dahinstehen ließ. Dazu haben die Kl. schon im ersten Rechtszug im Anschluss an die entsprechende Mangelanzeige vom 2. Dezember 2006 auch vorgetragen, dass sich Feuchte auf den Wänden als Folge der ungeschützten Fassade niederschlage. Die Kl. sind dafür beweisbelastet, dass die Feuchteschäden auf dem mangelhaften Putz beruhen.

Die Kammer hat aufgrund des Beschlusses vom 25. Februar 2008 ein schriftliches Gutachten des Sachverständigen Dipl.‑Ing. St. dazu eingeholt, ob die Fassadenschäden zum Eindringen von Feuchtigkeit in die Wohnung der Kl. und zur Verringerung der Wärmedämmung führen könnten. Der Sachverständige hat im Gutachten vom 15. August 2008 festgestellt, dass sich Teilflächen des Putzes gelöst haben. Das Vollziegelmauerwerk war erkennbar, teils mit Fehlstellen im Fugenmörtel. In der Wohnung der Bekl. haben sich an der betroffenen Außenwand keine Auffälligkeiten ergeben. Der Gutachter schätzt den Außenputz wegen der Schutzfunktion gegen Kälte und Feuchtigkeit als notwendig ein. Ansonsten könne das Vollziegelmauerwerk wegen der Porenstruktur die Feuchtigkeit aufnehmen und auch in die angrenzenden Räume leiten. Der Sachverständige stellt ausdrücklich klar, dass die Unauffälligkeit der Wand bei der Besichtigung wegen der der Besichtigung vorausgegangenen langen Trockenperiode nicht ungewöhnlich sei und gerade nicht gegen die Erwartung der Weiterleitung von Feuchtigkeit spreche. Er stellt weiter fest, dass die Wärmedämmfähigkeit einer feuchten Wand deutlich herabgesetzt ist, da Wasser die Wärme wesentlich besser leite als die Luft, die in den Poren einer normal trockenen Wand sitzt.

Der Sachverständige hat sodann auf die Ergänzungsfragen der Bekl. aus dem Schriftsatz vom 18. September 2008 in einer weiteren Stellungnahme vom 24. Oktober 2008 ausgeführt, dass zum Zeitpunkt der Besichtigung Beeinträchtigungen durch Feuchteflecken oder geringere Wärmedämmung nicht vorlagen. Am konkreten Haus ändert dies nichts an der Schutzfunktion der Putzschicht, die auch nicht "in nur zu vernachlässigender Weise" besteht. Durch die von den Kl. erstrebten Maßnahmen der Instandsetzung werden die ursprünglichen Funktionen der Putzschicht wieder hergestellt.

Im Ergebnis ändert sich nichts daran, dass der Sachverständige bestätigt, dass mit der lückenhaften Putzschicht die Außenwand nicht mehr ordnungsgemäß hergestellt ist. Dabei kann es für den Instandsetzungsanspruch nicht allein auf den Besichtigungszeitpunkt im Sommer nach längerer Trockenheit ankommen. Aus den Ausführungen des Sachverständigen ist zu schließen, dass bei Schlagregen oder ähnlichen Wetterereignissen die Durchfeuchtung der Wand und die Herabsetzung der Wärmedämmung nicht nur droht, sondern praktisch zwingend ist, da das ungeschützte Ziegelmauerwerk die Feuchtigkeit sehr gut leitet. Die Mieter müssen in dieser Situation nicht zuwarten, bis ein solcher Schaden, der im Zustand der Fassade selbst angelegt ist, tatsächlich eintritt. Es geht hier nicht um eine Ungewissheit in dem Sinne, ob ein Schaden wohl jemals entsteht, wie z. B. ein Rohrbruch in einer maroden Anlage nicht zwingend ist. Hier konkret ist es jeweils nur eine Frage der Zeit, bis die Witterung vor allem im Herbst und Winter zur Beeinträchtigung der ungeschützten Fassade führt. [...]

Der Instandsetzungsanspruch scheitert hier nicht daran, dass die Instandsetzung untunlich und der Bekl. nicht zumutbar wäre. Dabei mag es vorstellbar sein, mit einer Instandsetzung zuwarten zu müssen, bis sie im Rahmen einer Modernisierung erfolgt. Dafür müsste jedoch eine konkrete Planung bestehen, die innerhalb eines angemessenen Zeitraums realisiert werden soll.

Bei großflächigem Abfall des Putzes hat der Mieter schon wegen der drohenden Gefahr für die Mietwohnung (Feuchtigkeit, unzureichende Wärmedämmung) einen Instandsetzungsanspruch gegen den Vermieter.

Der Außenputz des Miethauses war großflächig abgefallen. Der Mieter machte einen Instandsetzungsanspruch gegen den Vermieter geltend und hatte damit beim Amtsgericht Erfolg. Das führte zur Berufung des Vermieters.

Das LG Berlin, ZK 67, wies die Berufung zurück. Bei der Bestimmung des Streitwerts ging das Landgericht zunächst von einer 5 %igen fiktiven Minderung x 42 Monate aus (analog § 9 ZPO).

Zum Instandsetzungsanspruch des Mieters hielt die Kammer fest, dass es entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nicht allein auf den optischen Zustand der Fassade ankomme.

Prinzipiell sei der Anspruch nur so weit gegeben, wie eine Beeinträchtigung der vermieteten Wohnung selbst gegeben sei. Das sei allein aufgrund der Unansehnlichkeit der Fassade nicht der Fall. Eine Fassade unterliege keiner (berechtigten) Benutzung durch den Mieter wie etwa Keller, Treppenhäuser oder Fahrstuhl.

Der Anspruch sei gleichwohl gegeben, da vorliegend aus dem Zustand der Fassade eine Beeinträchtigung des Gebrauchs der Wohnung selbst erfolge. Dazu habe der Mieter auch vorgetragen, dass sich Feuchte auf den Wänden als Folge der ungeschützten Fassade niederschlage. Der Mieter sei dafür beweisbelastet, dass die Feuchtigkeitsschäden auf dem mangelhaften Putz beruhten. Dazu habe das eingeholte Sachverständigengutachten zwar ergeben, dass sich in der Wohnung des Mieters an der betroffenen Außenwand keine Auffälligkeiten ergeben. Allerdings sei die Wärmedämmfähigkeit einer feuchten Wand deutlich herabgesetzt, da Wasser die Wärme wesentlich besser leite als die Luft, die in den Poren einer normal trockenen Wand sitze. Aus den Ausführungen des Sachverständigen sei weiter zu schließen, dass bei Schlagregen oder ähnlichen Wetterereignissen die Durchfeuchtung der Wand und die Herabsetzung der Wärmedämmung nicht nur drohe, sondern praktisch zwingend sei, da das ungeschützte Ziegelmauerwerk die Feuchtigkeit sehr gut leite.

Ein Mieter müsse in dieser Situation nicht zuwarten, bis ein solcher Schaden, der im Zustand der Fassade selbst angelegt sei, tatsächlich eintrete. Es gehe hier nicht um die Ungewissheit in dem Sinne, ob ein Schaden wohl jemals entstehe. Hier sei es konkret jeweils nur eine Frage der Zeit, bis die Witterung vor allem im Herbst und Winter zur Beeinträchtigung der ungeschützten Fassade führe.

Der Instandsetzungsanspruch scheitere hier auch nicht daran, dass die Instandsetzung untunlich und dem Vermieter nicht zumutbar wäre. Dabei mag es vorstellbar sein, mit einer Instandsetzung zuwarten zu müssen, bis sie im Rahmen einer Modernisierung erfolge. Dafür müsste jedoch eine konkrete Planung bestehen, die innerhalb eines angemessenen Zeitraums realisiert werden solle. Dafür habe der Vermieter vorliegend nichts vorgetragen.

Den Ausführungen der ZK 67 zum Instandsetzungsanspruch im Hinblick auf den optischen Zustand der Fassade ist in vollem Umfang zuzustimmen. Selbst bei der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens dürfte der Zustand des Außenputzes grundsätzlich keine Rolle spielen, weil es sich um behebbare Schäden handelt. Anders sahen es allerdings die bisherigen Berliner Mietspiegel zu den wohnwertmindernden Merkmalen "schlechter Instandhaltungszustand (z. B. dauernde Durchfeuchtung des Mauerwerks, große Putzschäden)". Dieselbe Regelung findet sich jetzt wieder im Berliner Mietspiegel 2009; der Wortlaut ist nicht geändert worden.

Die weiteren Ausführungen des Berufungsgerichts zur konkreten Gefahr einer Beeinträchtigung der Mietwohnung durch die ungeschützte Fassade sind auf den ersten Blick schlüssig, bedürfen jedoch einer kritischen Würdigung. Die Vorschrift des § 535 BGB zur Instandhaltungspflicht des Vermieters steht in einem Kontext zur Regelung des § 536 mit dem Mietminderungsanspruch bei einem Mangel, der die Tauglichkeit der Mietwohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch einschränkt. Liegt kein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB vor, besteht kein Minderungsrecht und gleichzeitig auch kein Instandsetzungsanspruch.

Vorliegend hat der Gutachter festgehalten, dass zum Zeitpunkt der Besichtigung Beeinträchtigungen durch Feuchteflecken oder geringere Wärmedämmung nicht vorgelegen hätten. Seine weiteren Feststellungen zur Schutzfunktion der Putzschicht sind theoretisch schlüssig und einsichtig, besagen jedoch noch nichts zu einem konkreten Mangel der Mietwohnung. Es ist zwar gut vorstellbar, dass fehlender Putz das Eindringen von Feuchtigkeit in das Mauerwerk zulässt und auch die Wärmedämmung in gewisser Weise herabgesetzt sein kann. Das muss jedoch nicht unbedingt so sein und hängt von weiteren Faktoren, wie z. B. dem Aufbau und der Stärke des Mauerwerkes ab. So ist sicher ein Mauerwerk, das im Rahmen des Wiederaufbaus nach dem Zweiten Weltkrieg im sozialen Wohnungsbau "hochgezogen" worden ist, anders zu beurteilen als ein solider Altbau mit wesentlich stärkeren Mauern und möglicherweise auch anderem Steinmaterial. Hier ist es durchaus möglich, dass sich Feuchtigkeit trotz fehlenden Putzes nicht bzw. nur zeitweilig oberflächlich ausbreitet (zumal Schlagregen nicht an der Tagesordnung sein dürfte).

Fraglich ist auch, ob sich die fehlende Putzschicht tatsächlich auch wärmedämmungsgemäß messbar auswirken kann und muss. Mit anderen Worten: Es ist konkret nicht einfach nur eine Frage der Zeit, bis die Witterung vor allem im Herbst und Winter zur Beeinträchtigung der ungeschützten Fassade führt. In derartigen Fällen muss wohl doch etwas mehr vorgetragen und dann entsprechend sachverständigenmäßig tiefer geforscht werden, um zu einer Instandsetzungsverpflichtung des Vermieters zu gelangen. Die Fallsituation ist eben nicht mit der Krankheit zu vergleichen, die zwar noch nicht ausgebrochen ist, jedoch zwangsläufig ausbrechen wird, da der Körper schon infiziert ist.