Instandsetzungspflicht nach Mietermodernisierung

1. Für Installationen und Einbauten, die der Mieter freiwillig ausgeführt hat, trägt er die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung.

2. Aus der Zustimmung des Vermieters zur Mietermodernisierung ergibt sich nichts anderes.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. ist aufgrund Mietvertrages vom 16.8.1994 Mieter einer 4,5-Zimmerwohnung im Hause … Berlin, deren Vermieter der Bekl. ist.

Der Kl. nahm 1994/1995 mit Zustimmung des Bekl. erhebliche Umbaumaßnahmen in der Wohnung vor, in deren Rahmen u. a. das Badezimmer vergrößert und im ehemaligen Flurbereich eine Dusche installiert wurde.

Im Dezember 2019 kam es zu einem von der Dusche ausgehenden Wasserschaden in der unter der Wohnung des Kl. gelegenen Wohnung.

Die Hausverwaltung ließ den Wasserschaden am 12.12.2019 durch das Ingenieurbüro Dipl.-Ing. … begutachten. Der Gutachter sprach darin Maßnahmeempfehlungen aus.

Der Kl. wandte sich wegen der Regulierung des Schadens an den Bekl. Dieser ließ per eMail vom 3.1.2020 mitteilen, dass die Gebäudeversicherung für das Beheben von Schäden, die durch von Mietern selbst vorgenommen Ein- und Umbauten verursacht worden seien, nicht zuständig sei; eine Sanierung des nicht fachgerecht eingebauten Bades zu Lasten der Gebäudeversicherung sei ausgeschlossen.

Der Kl. ließ die Sanierung der Dusche daraufhin durch Fachunternehmen durchführen. Das Unternehmen A. GmbH & Co. Fliesen- und Sanitär KG stellte ihm für die Anfertigung einer Sitzbankfläche aus Marmor 367,92 € und für die Lieferung von Glasmosaik unter dem 9.3.2020 523,37 € in Rechnung. Die Glaserei H. stellte dem Kl. für die Demontage der Duschabtrennung, deren Säuberung und erneute Montage nach Durchführung der Fliesenarbeiten unter dem 28.4.2020 900 € in Rechnung und der Fliesenlegerbetrieb H. für den Rück- und Neubau der Dusche unter dem 12.5.2020 2.639,18 €.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 15.6.2022 ließ der Kl. den Bekl. zur Zahlung von 4.430,47 € bis zum 24.6.2022 auffordern.

Der Kl. ist der Auffassung, der Bekl. habe die für die Sanierung der Dusche entstandenen Kosten nach dem Urteil des BGH vom 19.11.2014 (VIII ZR 191/13) zu erstatten. Der Vermieter müsse die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten. Wenn der Mieter den Schaden selbst schuldhaft verursacht habe, entfalle diese Pflicht zwar grundsätzlich, nicht aber, wenn eine für den Schaden eintrittspflichtige Wohngebäudeversicherung bestehe, deren Kosten - wie hier - auf den Mieter umgelegt worden seien. In diesem Fall sei der Vermieter verpflichtet, die Gebäudeversicherung in Anspruch zu nehmen. Zum vertragsgemäßen Zustand der Wohnung gehöre, dass diese über ein nutzbares Badezimmer verfüge. Daher sei auch das von ihm, dem Kl., versetzte Badezimmer als solches zu erhalten. Bei der Dusche handele es sich um einen wesentlichen Bestandteil des Gebäudes.

Der Kl. behauptet, sämtliche Rechnungen seien von ihm bezahlt worden. Sowohl die ursprünglichen Umbauarbeiten als auch die Instandsetzungsarbeiten seien sach- und fachgerecht ausgeführt worden. Dass 25 Jahre später ein Schaden aufgetreten sei, lasse nicht darauf schließen, dass der Einbau von Anfang an mangelhaft gewesen sei; vielmehr könne es sich angesichts des Zeitablaufs auch um einen reinen Verschleißschaden handeln. […]

Der Bekl. und die Streithelferin sind der Auffassung, es fehle bereits an einer Instandsetzungspflicht auf Vermieterseite. Allein eine etwaige Eigentümerstellung an den Einbauten begründe keine Instandsetzungspflicht. Diese würden nicht zum vertraglich geschuldeten Umfang gehören. Den Vermieter treffe keine Instandhaltungspflicht für durch den Mieter freiwillig ausgeführte Einbauarbeiten (vgl. LG Kiel, Urteil vom 17.4.2003, 1 S 180/02, juris).

Die Klage ist unbegründet.

Der Kl. hat gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 536a Abs. 1 3. Fall oder auf Aufwendungsersatz gemäß § 536a Abs. 2 Ziffer 1 BGB i.H.v. 4.430,47 €.

Sowohl der Schadensersatz- als auch der Aufwendungsersatzanspruch setzen voraus, dass der Bekl. zur Instandsetzung der Dusche verpflichtet war und sich mit der Mängelbeseitigung in Verzug befand.

Vorliegend scheitert der Anspruch bereits an einer fehlenden Instandsetzungspflicht nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Zutreffend ist zwar, dass grundsätzlich dem Vermieter gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache obliegt. Etwas anderes gilt allerdings für Installationen und Einbauten, die der Mieter ohne rechtliche Verpflichtung gegenüber dem Vermieter freiwillig ausführt. Derartige vom Mieter vorgenommene Einbauten und Einrichtungen gehören nicht zum Leistungsbereich des Vermieters. Vielmehr ist Rechtsfolge des freiwilligen Einbaus, dass den Mieter bei Fehlen einer anderweitigen Vereinbarung auch die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der von ihm eingebauten Einrichtung trifft (LG Kiel, Urteil vom 17. April 2003 - 1 S 180/02 -, Rn. 10, juris). Für die Frage nach der Verantwortlichkeit ist es unerheblich, ob die Einbauten in das Eigentum des Vermieters übergegangen sind (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, Rn. 444 zu § 535 BGB). Auch die Zustimmung des Vermieters zur Mietermodernisierung lässt nicht darauf schließen, dass er die Unterhaltungskosten für diese Maßnahme übernehmen will (Schmidt-Futterer, aaO.). Dieses Ergebnis erscheint bei einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise auch interessengerecht. Denn bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB sind Einrichtungen des Mieters, die den Wohnwert der Mietsache erhöht haben, bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen, es sei denn, Vermieter und Mieter haben etwas anderes vereinbart oder der Vermieter hat die vom Mieter verauslagten Kosten erstattet (Rechtsentscheid des BayObLG vom 24.6.1981, Allg. Reg. 41/81, juris). Eine Vereinbarung, wonach der Bekl. die Instandhaltungspflicht übernommen hat, hat der Kl. nicht behauptet.

Da es bereits an einer Instandsetzungsverpflichtung des Bekl. i.S.v. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB fehlt, kommt es weder darauf an, ob der Schaden schuldhaft durch den Kl. verursacht wurde, noch darauf, ob der Bekl. (im Falle einer - hier fehlenden - Instandhaltungspflicht) seine Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen müsste; das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 19. November 2014, VIII ZR 191/13 = GE 2015, 181 ist daher schon vom Ansatz her nicht einschlägig.

Im Ergebnis hat mithin der Kl. die gesamten Kosten der im Jahr 2020 erforderlich gewordenen Instandsetzungsarbeiten selbst zu tragen.

Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (§ 535 BGB). Für vom Mieter veranlasste Einbauten und Einrichtungen gilt das nicht.

Der Mieter hatte vor vielen Jahren mit Zustimmung des Vermieters erhebliche Umbaumaßnahmen vorgenommen und dabei das Badezimmer vergrößert und im ehemaligen Flurbereich eine Dusche installiert. Nachdem es im Jahr 2019 zu einem Wasserschaden im Bereich der Dusche gekommen war, ließ der Mieter entsprechend einer gutachterlichen Empfehlung Sanierungsarbeiten ausführen, die mehr als 4.000 € ausmachten. Der Vermieter teilte auf Anfrage des Mieters mit, dass die Gebäudeversicherung für vom Mieter selbst vorgenommene Einbauten nicht zuständig sei. Der Mieter nahm den Vermieter daraufhin auf Erstattung der Sanierungskosten in Anspruch.

Das Amtsgericht Charlottenburg wies die Klage ab, weil nach dem freiwilligen Einbau durch den Mieter dieser die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung habe, wenn keine anderweitige Vereinbarung getroffen worden sei. Die Zustimmung des Vermieters zur Mietermodernisierung bedeute nicht, dass dieser die Unterhaltungskosten für diese Maßnahmen übernehme. Es fehle damit schon an einer Instandsetzungsverpflichtung des Vermieters, sodass es nicht darauf ankomme, ob der Schaden schuldhaft durch den Mieter verursacht worden sei oder ob der Vermieter seine Gebäudeversicherung habe in Anspruch nehmen müssen.

Außer den vom Amtsgericht zitierten Belegen kann auf die Kommentierung zu § 554 BGB (Mietermodernisierung, Barrierereduzierung) verwiesen werden. Die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nach der vom Mieter durchgeführten Modernisierung treffen ihn und nicht den Vermieter (Schmidt-Futterer, Rn. 26 zu § 554 BGB). Die abweichende Rechtsprechung einiger Amtsgerichte (AG Friedberg, WuM 1987, 52; AG Potsdam, WuM 1995, 700; AG Tempelhof-Kreuzberg, GE 2010, 1691) ist unzutreffend. Es kann erneut (GE 2010, 1652) auf den Bundesgerichtshof (GE 2010, 1109 Rn. 12) verwiesen werden: „Für die von ihm selbst auf eigene Kosten eingebauten Einrichtungen schuldet der Mieter dem Vermieter kein Entgelt, und insoweit kann er – mangels abweichender Vereinbarung – den Vermieter auch nicht auf Instandhaltung oder Instandsetzung in Anspruch nehmen oder Gewährleistungsansprüche bei etwaigen Mängeln geltend machen.“

Eine „Abwohnzeit“ (BGH aaO. Rn. 16) gibt es nicht; die Rechtsfolgen gelten für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses (a.A. aber LG Lüneburg, WuM 2006, 609).

Zur Klarheit empfiehlt es sich für den Vermieter, die Zustimmung zur Veränderung der Mietsache durch den Mieter durch folgende Zusätze zu ergänzen:

1. Instandhaltung und Instandsetzung der Einbauten sind Sache des Mieters;

2. zusätzliche dadurch entstehende Betriebskosten sind vom Mieter zu übernehmen;

3. die grundsätzlich bestehende Rückbaupflicht bei Beendigung des Mietverhältnisses bleibt unberührt.