Instandsetzungspflicht für nicht mitvermietete Einrichtungsgegenstände

Eine vermieterseits gestellte Formularklausel, ausweislich derer zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in der Mietsache vorhandene technische Geräte „als nicht mitvermietet gelten“, schließt Gewährleistungsansprüche des Mieters im Falle eines Defekts der Geräte nicht aus.

Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO vorliegen.

Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht der Klage der Mieterin auf Instandsetzung des Geschirrspülers stattgegeben und die Widerklage des Vermieters abgewiesen. Die Bekl. ist gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, den defekten Geschirrspüler zu reparieren oder auszutauschen. Denn der nicht mehr funktionsfähige Geschirrspüler stellt einen Mietmangel dar. Er war zur Zeit des Mietvertragsschlusses in der streitgegenständlichen Wohnung vorhanden und funktionstüchtig, sodass dies unter Berücksichtigung von Treu und Glauben den nach der Verkehrsanschauung vertraglich geschuldeten Zustand darstellt (st. Rspr., s. nur BGH, Urt. v. 10. Mai 2006 - XII ZR 23/04, GE 2006, 903 = NZM 2006, 582, beck-online Tz. 9).

Dieser Annahme steht auch die Regelung des § 2 Ziffer 2 Abs. 5 der Allgemeinen Vertragsvereinbarungen Wohnraummietvertrag (AVW) nicht entgegen, wonach technische Geräte einer Einbauküche „[…] als nicht mitvermietet [gelten]“. Ausgehend von dem Wortlaut liegt hierin keine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung dahingehend, dass der Geschirrspüler nicht mitvermietet ist. Denn die Verwendung des Wortes „gelten“ erweist sich insoweit als Einschränkung. Die Kammer teilt dahingehend die Rechtsauffassung des Amtsgerichts, dass unklar bleibt, welche Rechtsfolgen sich aus der Formulierung „gelten nicht als mitvermietet“ für die Vertragsparteien ergeben sollen.

Da es sich bei § 2 Ziffer 2 Abs. 5 AVW um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt, findet die Unklarheitsregelung des § 305c Abs. 2 BGB Anwendung, wonach Zweifel bei der Auslegung zu Lasten des Verwenders gehen. Die Auslegungsregel greift, wenn eine Klausel nach Ausschöpfung der Auslegung zwei oder mehr mögliche Bedeutungen hat (statt vieler BGH, Urt. v. 23.7.2020 - I ZR 119/19, BeckRS 2020, 21836, Rz. 30). Auslegungsmöglichkeiten, die allenfalls theoretisch denkbar, praktisch aber fernliegend und daher beim in Rede stehenden Geschäft typischerweise nicht ernstlich in Betracht zu ziehen sind, bleiben hingegen unberücksichtigt (BGH, Urt. v. 5.5.2022 - VII ZR 176/20 m.w.N.).

Gemessen an diesem Maßstab tritt nach Ausschöpfung aller Auslegungsparameter neben die Auslegungsmöglichkeit, dass sich die Bekl. von ihrer Instandhaltungspflicht freizeichnet, das Verständnis, dass für die in § 2 Ziffer 2 Abs. 5 AVW benannten Gegenstände neben dem Grundmietzins kein gesonderter Mietzins geschuldet ist, jedoch dem Mieter im Falle eines Mangels die Gewährleistungsrechte aus den §§ 535 ff. BGB zustehen sollen. Ob diese Auslegung zutreffend ist, kann dahinstehen. Sie ist zumindest vertretbar. Das reicht zur Anwendung des § 305c Abs. 2 BGB und zur Auslegung von § 2 Ziffer 2 Abs. 5 AVW im Wege der sogenannten kundenfreundlichsten Auslegung aus (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 12. Mai 2016 - VII ZR 171/15, BGHZ 210, 206 juris Tz. 42). Damit scheidet ein Ausschluss der Instandhaltungspflicht der Bekl. nach § 2 Ziffer 2 Abs. 5 AVW aus.

Das Berufungsverfahren hat sich durch Rücknahme des Rechtsmittels erledigt.

Eine vermieterseits gestellte Formularklausel, ausweislich derer zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in der Mietsache vorhandene technische Geräte „als nicht mitvermietet gelten“, schließt Gewährleistungsansprüche des Mieters im Falle eines Defekts der Geräte nicht aus, meint das Landgericht Berlin.

Technische Geräte wie z. B. Kühlschränke, Waschmaschinen, Geschirrspüler oder Herde unterliegen einem – auch von den Mietern beeinflussten – oft kurzfristigen Verschleiß. Häufig tritt auch der Fall ein, dass Mieter sich solche Geräte selbst anschaffen und sie aus Bequemlichkeit beim Auszug zurücklassen. Vermieter verführt das häufig dazu, solche Geräte bei einer Neuvermietung in der Wohnung zu belassen – vielfach aus gut nachvollziehbaren Gründen, werden dem neuen Mieter dadurch doch vermeidbare Neuanschaffungskosten erspart.

Andererseits möchten Vermieter solche Geräte aus nachvollziehbaren Gründen – drohender technischer Verschleiß – auch nicht mitvermieten, um der Verpflichtung zu entgehen, solche Geräte auf eigene Kosten reparieren oder sogar ersetzen zu müssen. Vermieter greifen dann zu einer Vereinbarung im Mietvertrag, dass solche Geräte als „nicht mitvermietet“ gelten. So geschehen in einem Fall, wonach laut Mietvertrag „technische Geräte einer Einbauküche als nicht mitvermietet“ gelten sollten.

Als der Geschirrspüler kaputt ging, verlangte die Mieterin vom Vermieter Reparatur des Gerätes und hatte damit sowohl beim Amts- als auch beim Landgericht Berlin II Erfolg.

Im Ergebnis zu Recht habe das Amtsgericht der Klage der Mieterin auf Instandsetzung des Geschirrspülers stattgegeben und die Widerklage des Vermieters abgewiesen; der sei verpflichtet, den defekten Geschirrspüler zu reparieren oder auszutauschen, denn der zur Zeit des Mietvertragsschlusses in der Wohnung vorhandene und funktionstüchtige, jetzt aber nicht mehr funktionsfähige Geschirrspüler stelle einen Mietmangel dar.

Dagegen spreche auch nicht die Regelung im Mietvertrag, wonach „technische Geräte einer Einbauküche als nicht mitvermietet gelten“. Ausgehend vom Wortlaut liege hierin keine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung dahingehend, dass der Geschirrspüler nicht mitvermietet sei. Geradezu rabulistisch begründete das Landgericht seine Auffassung so: „Die Verwendung des Wortes ‚gelten‘ erweist sich insoweit als Einschränkung.“ Es bleibe unklar, welche Rechtsfolgen sich aus der Formulierung „gelten nicht als mitvermietet“ für die Vertragsparteien ergeben sollten. Weil es sich bei dem Vertrag um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handele, fände die Unklarheitsregelung des § 305c Abs. 2 BGB Anwendung, wonach Zweifel bei der Auslegung zu Lasten des Verwenders gehen. Die Auslegungsregel greife, wenn eine Klausel nach Ausschöpfung der Auslegung zwei oder mehr mögliche Bedeutungen habe.

Gemessen an diesem Maßstab gebe es zumindest zwei Auslegungsmöglichkeiten:

Möglichkeit 1: Der Vermieter wollte sich von seiner Instandhaltungspflicht freizeichnen.

Möglichkeit 2: Der Mieter schulde für die be­nannten Gegenstände neben dem Grund­mietzins keinen gesonderten Miet­zins, doch sollten ihm im Falle eines Man­gels die Gewährleistungsrechte aus den §§ 535 ff. BGB zustehen. Ob diese Auslegung zutreffend sei, könne dahinstehen. Sie sei zumindest „vertretbar“. Bei kundenfreundlichster Auslegung sei deshalb der Vermieter instandhaltungspflichtig.

Bei der Unklarheitenregelung haben nach der Rechtsprechung des BGH Auslegungsmöglichkeiten, die allenfalls theoretisch denkbar, praktisch aber fernliegend und daher beim in Rede stehenden Geschäft typischerweise nicht ernstlich in Betracht zu ziehen sind, unberücksichtigt zu bleiben (BGH, Urteil vom 5. Mai 2022 - VII ZR 176/20 -). Bei Anlegung dieses Maßstabs ist die Entscheidung des Landgerichts schlicht unhaltbar. Vorsichtshalber sollten solche Vereinbarungen noch klarer gefasst werden, beispielsweise durch „sind nicht mitvermietet“ und „der Vermieter ist für diese Gegenstände nicht instandhaltungs-/instandsetzungspflichtig“.