Instandsetzungsmängel im Treppenhaus

Instandsetzungsmängel im Treppenhaus; Mängel, wohnungsaufsichtliche; Treppenhaus, Zustand; Instandsetzung, malermäßige; Gebrauch, bestimmungsgemäßer; Gefährdung der Mieter; Belästigung, unzumutbare

1. Die Anordnung zur Beseitigung von Hausmängeln (§ 9 WoAufG) setzt keine Gefährdung der Mieter voraus; es reicht aus, wenn eine unzumutbare Belästigung vorliegt.

2. Instandsetzungsmängel in einem Treppenraum, die dazu führen, daß eine durchschnittlich empfindende Person dieses nur mit Widerwillen betreten kann und Besucher zwangsläufig abgestoßen werden, widersprechen dem bestimmungsgemäßen Gebrauch und belästigen zugleich die Bewohner des Hauses in unzumutbarer Weise.

3. Gegenüber einer Verfügung nach § 9 WoAufG kann sich der Betroffene dann nicht auf mangelnde wirtschaftliche Leistungsfähigkeit im Sinne des § 4 Abs. 3 WoAufG berufen, wenn die Verfügung einen dem Tatbestand des § 3 WoAufG nahestehenden Mißstand betrifft.

Die auf § 9 des Gesetzes zur Beseitigung von Wohnungsmißständen in Berlin (Wohnungsaufsichtsgesetz - WoAufG -) vom 6. März 1973 (GVBl. S. 114), zuletzt geändert durch Gesetz vom 2. November 1977 (GVBl. S. 2116) gestützte Anordnung zur Mängelbeseitigung ist materiell rechtmäßig.

Wann eine "unzumutbare Belästigung" vorliegt, ergibt sich aus der Wortbedeutung der Begriffe und einer gesetzessystematischen und teleologischen Auslegung. Ziel des Wohnungsaufsichtsgesetzes ist es nicht nur, Gefahren von den Bewohnern abzuwenden; dazu dient bereits weitgehend das Bauordnungsrecht. Das Wohnungsaufsichtsgesetz zielt vielmehr ausdrücklich auf die Beseitigung von Wohnungsmißständen und auf die Verbesserung von Wohnungsverhältnissen (§ 1 WoAufG). In den Wohnungen sollen beispielsweise nach § 3 Abs. 2 Nr. 2 WoAufG die Wände und Decken ordentlich verputzt und tapeziert oder gestrichen sein (womit Instandsetzungen eingeschlossen sind, die mietrechtlich Schönheitsreparaturen darstellen), sonstige Einrichtungen in der Wohnung sollen nach § 3 Abs. 2 Nr. 4 des Gesetzes ordnungsgemäß benutzbar und reinigungsfähig sein, § 3 Abs. 3 Nr. 1 WoAufG verlangt einen ordnungsgemäßen Außenfensteranstrich, § 4 Abs. 2 Nr. 3 sowie § 3 Abs. 2 Nr. 1 ausreichenden Schallschutz. § 9 Abs. 2 Nr. 2 die Reinhaltung von Vorgärten, Treppenräumen und Böden. Diese Beispiele machen deutlich, daß der Gesetzgeber, indem er in dieser Weise ordentliche Wohnverhältnisse durch öffentlich-rechtliche Normen sicherstellte, ein gesamtgesellschaftliches, nationales Interesse an der Vermeidung heruntergekommener, gar sturmähnlicher Zustände im Wohnungswesen durchsetzen will. Die sich daraus für die Eigentümer von Wohnhäusern unter Umständen ergebende fühlbare Belastung wird ihnen zugemutet, ohne daß dabei der Rahmen der Sozialbindung des Art. 14 Abs. 2 GG überschritten wird. Aus eigenem Interesse wird der vernünftige Eigentümer ohnehin sein Wohnhaus stets in einem ansehnlichen und gebrauchsfähigen Zustand halten. Vernachlässigt er aber die Instandhaltung oder erwirbt er heruntergekommene Wohnhäuser, so kann er nicht erwarten, daß er aus seiner öffentlich-rechtlichen Pflichtenstellung ganz oder teilweise entlassen wird.

Dementsprechend kann er sich gegenüber den Anordnungen der Wohnungsaufsichtsbehörde grundsätzlich auch nicht auf Finanzierungsschwierigkeiten berufen. Auch die weitere Ausnahme des § 4 Abs. 3 WoAufG greift hier nicht ein. Zwar wird in § 9 Abs. 3 WoAufG auf die §§ 3 bis 6 und somit auch auf § 4 Abs. 3 des Gesetzes verwiesen. Die Formulierung "sinngemäß" zeigt jedoch, daß auch für die Fälle des § 9 WoAufG die Systematik der §§ 3 und 4 WoAufG gilt: Mißstände im Sinne von § 3 sind unabhängig von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit zu beseitigen. Hier handelt es sich um die Beseitigung eines Mißstandes, der dem Tatbestand des § 3 Abs. 2 Nr. 2 WoAufG (Putz- und Anstrichmängel an Wänden und Decken) nahesteht.