Instandsetzungsmängel im Treppenhaus

Instandsetzungsmängel im Treppenhaus; Mängel, wohnungsaufsichtliche; Treppenhaus, Zustand; Instandsetzung, malermäßige; Gebrauch, bestimmungsgemäßer; Hausflur

1. Gegen die Regelung des § 9 Abs. 1 Nr. 1 WoAufG bestehen keine verfassungsrechtlichen Bedenken.

2. Allein der Umstand, daß die malermäßige Instandsetzung eines Treppenraumes mehr als 15 Jahre zurückliegt, rechtfertigt eine wohnungsaufsichtliche Anordnung nicht. Maßgeblich ist allein, ob der tatsächliche Zustand so ist, daß eine erhebliche Beeinträchtigung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs vorliegt.

Rechtsgrundlage der Anordnung zur Mängelbeseitigung ist § 9 Abs. 1 des Gesetzes zur Beseitigung von Wohnungsmißständen in Berlin (Wohnungsaufsichtsgesetz - WoAufG -). Danach kann die Wohnungsaufsichtsbehörde die erforderlichen Anordnungen treffen, damit Gebäude mit Wohnungen oder Wohnräume so instandgesetzt, verbessert oder benutzt werden, daß die Bewohner nicht gefährdet oder unzumutbar belästigt werden oder daß der bestimmungsgemäße Gebrauch nicht erheblich beeinträchtigt wird. Eine erhebliche Beeinträchtigung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs kann auch vorliegen, wenn die Hausflure oder Treppenräume nicht ordnungsgemäß verputzt oder gestrichen sind oder die letzte malermäßige Instandsetzung mehr als 15 Jahre zurückliegt, es sei denn, die besondere Art des Materials erübrige eine malermäßige Instandsetzung (§ 9 Abs. 2 Nr. 1 WoAufG).

Gegen diese Regelung des WoAufG bestehen keine verfassungsrechtlichen Bedenken (vgl. Urteil der 16. Kammer vom 23. August 1983 - VG 16 A 622.82 -). Die dem Grundstückseigentümer hierdurch auferlegten Beschränkungen seines durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewährleisteten Eigentums sind durch den Auftrag des Gesetzgebers, Inhalt und Schranken des Eigentums zu bestimmen (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG), gerechtfertigt. Der Grund für die Inanspruchnahme des Eigentümers durch das Wohnungsaufsichtsgesetz ist in der Sozialpflichtigkeit seines Eigentums zu sehen. Die verfassungsrechtliche Forderung einer am Gemeinwohl ausgerichteten Nutzung des Privateigentums umfaßt das Gebot der Rücksichtnahme auf die Belange derjenigen Mitbürger, die auf die Nutzung der betreffenden Eigentumsgegenstände angewiesen sind. In einer besonderen sozialen Bindung steht hierbei das Eigentum an Wohnraum, weil ein großer Teil der Bevölkerung, zumal in Städten, unausweichlich auf Mietwohnungen angewiesen ist (BVerfGE 38, 348, 370 f.). Demgegenüber können die Kl. nicht einwenden, die Mietpreisbindung lasse eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Wohnraums nicht zu. Auch bei einem Altbau mit durchschnittlicher Bausubstanz ermöglichen die der Altbaumietpreisbindung unterliegenden Mieten eine regelmäßige Instandsetzung und Instandhaltung; dem Vermieter einer Berliner Altbau-Mietwohnung ist eine Miete gesichert, welche die laufenden Aufwendungen, also auch die Kosten für Instandsetzung und Instandhaltung, abdeckt (vgl. im einzelnen OVG Berlin, Urteil vom 14. Januar 1983 - OVG 2 B 89.82 -, GE 1983, 333, 334 unter Bezugnahme auf empirische Untersuchungen).

Auch die 15-Jahres-Frist in § 9 Abs. 2 Nr. 1 WoAufG ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. Allein der Umstand, daß die letzte malermäßige Instandsetzung mehr als 15 Jahre zurückliegt, rechtfertigt eine Anordnung des Bekl. nicht; vielmehr gibt § 9 Abs. 2 WoAufG nur Anhaltspunkte, wann eine erhebliche Beeinträchtigung vorliegen kann. Maßgeblich ist jedoch auch dann allein der tatsächliche Zustand der Hausflure und Treppenräume (vgl. Nr. 56 der Ausführungsvorschriften zum Wohnungsaufsichtsgesetz vom 6. Juni 1978 - ABl. I S. 1187 -). Es muß daher stets im Einzelfall geprüft werden, ob der bestimmungsgemäße Gebrauch erheblich beeinträchtigt ist.