Instandsetzungslast für Gemeinschaftseigentum

Sind in der Teilungserklärung Wohnungsaußenfenster unwirksam zum Sondereigentum erklärt, aber die Instandhaltungskosten wirksam dem Wohnungseigentümer auferlegt, ist der Wohnungseigentümer auch ermächtigt, den Schaden geltend zu machen, der durch Sonnenjalousien entstanden ist, die zu dicht an den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Isolierglasscheiben angebracht worden sind und diese zerstört haben.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist Eigentümerin einer Wohnung im Hause ... In der Teilungserklärung heißt es unter IX 4): „Hiernach gehören zum Sondereigentum insbesondere ... d) die Innenfenster, Außenfenster und Innentüren, der im Sondereigentum stehenden Räume, ...". In § 5 Nr. 1) heißt es wie folgt: „Die Behebung von Glasschaden an Fenstern und Türen, die sich im Bereich der dem Sondereigentum unterliegenden Räume befinden, obliegt jedoch ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens dem Wohnungs‑ oder Teileigentümer." Auf die weiteren Einzelheiten der Teilungserklärung wird verwiesen.

Am 27.7.2013 bestellte die Kl. bei dem Bekl. 6 Stück Duette Plissee-Jalousien des Herstellers S. zum Gesamtpreis von 1.960 €, die vom Bekl. auch anzubringen waren. Am 16.8.2013 ließ der Bekl. die Jalousien an der aus vier Isolierglasscheiben bestehenden Fensterfront anbringen. Dabei handelte es sich um zwei feststehende große Isolierglasscheiben links und rechts und zwei kleinere mittlere Isolierglasscheiben, die als Balkontürverglasungen zwischen den zwei großen Isolierglasscheiben im Holzrahmen montiert waren. Die Kl. bezahlten den Werklohn. Die beiden großen Isolierglasscheiben waren in der Folgezeit gesprungen.

Mit Anwaltsschreiben vom 14.11.2013 ließ die Kl. dem Bekl. dies mitteilen und verlangte Nachbesserung und Auswechseln der zersprungenen Fensterglasscheiben bis 29.11.2013. Mit Anwaltsschreiben vom 13.1.2014 ließ sie dann wegen des Fristablaufs den Rücktritt vom Vertrag erklären.

Die Kl. behauptet, die beiden Scheiben seien am 24. und 28. August nach und nach gesprungen. Ursächlich sei, dass die Jalousien für die Fenster nicht geeignet seien, weil sich dadurch ein Hitzestau entwickelt habe.

Mit der Klage verlangt sie Rückzahlung des Werklohns von 1.960 € und Schadensersatz wegen der beschädigten Fenster gemäß Kostenangebot der ... GmbH über 2.180,02 € netto. Sie nimmt weiter Bezug auf ein weiteres Angebot der ... vom 11.2.2014, welches über 1.268,54 € netto lautet.

Sie ist der Ansicht, dass ein Abzug Neu für Alt nicht vorzunehmen sei, weil das Glas eine längere Lebensdauer habe als die Fensterflügel und beruft sich dafür auf Sachverständigengutachten.

Die Kl. beantragt, die Bekl. zu verurteilen, an sie 4.140,02 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Hilfsweise beantragt sie, wie folgt zu erkennen:

1. den Bekl. zu verurteilen, an die Kl. 1.960,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 8.1.2014 Zug-um-Zug gegen Herausgabe von 6 Stück Duette Plissee-Jalousien nach fachgerechter Demontage durch den Bekl. in der von der Kl. im Hause ... innegehaltenen Wohnung zu zahlen;

2. den Bekl. zu verurteilen, an die Kl. weitere 2.180,02 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 8.1.2014 zu zahlen.

Der Bekl. beantragt, die Klage abzuweisen.

Er trägt vor, dass die Jalousien mit 7 mm Abstand einen größeren Abstand hätten als die vom Hersteller geforderten 5 mm. Schließlich behauptet er, ursächlich für das Platzen der Fenster seien Vorschäden, wie Mikrorisse, Einbaufehler bei dem Einbau des Fensterglases oder Vorschäden an den Fensterrahmen. Auch die Feststellungen des Sachverständigen würden dafür sprechen, dass selbst bei einem Hitzestau ein Scheibenbruch offenbar nur dann zu erwarten sei, wenn die Scheiben eine entsprechend festgestellte Vorbeschädigung aufweisen, welche nicht dem Bekl. angelastet werden könne. Dafür spreche auch der Umstand, dass die beiden anderen Glasscheiben unbeschädigt geblieben sind.

Er bestreitet auch die Aktivlegitimation der Kl., weil die Fensterscheiben Sondereigentum seien. Außerdem sei ein Abzug Neu für Alt vorzunehmen, weil die Scheiben nicht mehr neuwertig gewesen seien.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen ...

Die Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet bzw. nicht begründet.

Die Kl. kann von dem Bekl. gemäß den §§ 634 Nr. 3, 636, 223 Abs. 1, 346 Abs. 1 BGB Rückzahlung des Werklohns von 1.960 € verlangen. Die von dem Bekl. erbrachte Leistung war nämlich mangelhaft. Sie bestand hier in der Herstellung, Lieferung und Anbringung der Jalousien. Jedenfalls so, wie sie angebracht waren, war das Gesamtwerk jedoch mangelhaft, weil es zu einer Gefährdung bzw. Zerstörung der Fensterscheiben führte. Wie der Sachverständige überzeugend dargestellt hat, ist es durch Sonnenerwärmung in Verbindung mit den Jalousien zu einer thermischen Überbelastung gekommen, weil sich die jeweilige Scheibe, da die Luftzirkulation durch die Jalousien verringert war, viel schneller und intensiver erwärmte. Dadurch konnte sich die Wärme nicht so schnell auf den Kantenbereich übertragen, und es kam zu größeren Temperaturunterschieden. Mit 7 mm war der Abstand zwischen Jalousien und Isolierglasscheiben nach den Ausführungen des Sachverständigen zu gering, um eine ausreichende Luftzirkulation zu ermöglichen. Soweit der Bekl. demgegenüber meint, die Vorbeschädigung der Fenster sei der Grund, weshalb der Hitzestau zum Bruch geführt habe, trifft das nicht zu. Der Sachverständige führt auf Seite 7 unten des Gutachtens ausdrücklich aus, dass kleine Kantenbeschädigungen wie Abplatzungen die schwächste Stelle seien, von der die Sprünge im Kantenbereich ausgehen. Er stellt jedoch ausdrücklich klar, dass sie als Ursache zu vernachlässigen und auszuschließen seien. Dies ist auch durchaus nachvollziehbar. Auch wenn ein Gegenstand grundsätzlich einer Belastung nicht stand hält, also ohne schwache Stellen, wird er dann, wenn es solche schwachen Stellen gibt, an dieser Stelle brechen, was dann nicht bedeutet, dass er nicht ansonsten auch gebrochen wäre. Auch der Umstand, dass die Scheiben im mittleren Bereich heil geblieben sind, spricht nicht dagegen. Einerseits sind sie kleiner, was insofern schon die Gefahr eines Bruchs verringert. Im Übrigen hängt die thermische Überbelastung naturgemäß auch davon ab, wie konkret die Jalousien im Einzelfall vorgezogen sind und die Sonneneinstrahlung sich jeweils darstellt. Daraus folgt, dass die anderen Fenster nicht notwendigerweise brechen mussten. Auch soweit es Brüche gegeben hat, ist dies in Etappen erfolgt.

Nur ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass der Sachverständige festgestellt hat, dass es typische Hitzesprünge sind, so dass kein Zweifel bestehen kann, dass dies tatsächlich die Ursache der Beschädigungen ist. Die Behauptung des Bekl., dass der Abstand die Vorgaben des Herstellers übertreffe, führt zu keiner anderen Bewertung. Der Bekl. konnte sich nicht auf allgemeine Werte verlassen, sondern musste die konkrete Situation vor Ort klären und individuell entscheiden, welcher Abstand erforderlich war. Pauschale Abstandsangaben können schon deshalb nicht genügen, weil, wie der Sachverständige auch ausgeführt hat, je nach Glasart eine unterschiedliche Aufheizung des Glases bei eintreffender Wärmestrahlung erfolgt. Gemäß § 276 BGB muss der Bekl. hier für ein Verschulden seiner Leute einstehen.

Da die Kl. dem Bekl. fruchtlos eine Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt hat, konnte sie demnach vom Vertrag zurücktreten. Es kann deshalb dahingestellt bleiben, ob eine Mangelbeseitigung durch Anbringung mit einem größeren Abstand hierzu Abhilfe schaffen könnte, oder ob dies optisch nicht zu akzeptieren wäre. Denn der Rücktritt ist, indem er nach Fristablauf erklärt wurde, wirksam und die Kl. kann damit gemäß § 346 Abs. 1 BGB Rückzahlung der empfangenen Leistung, also des Werklohns von 1.960 € verlangen. Dabei bedurfte es nicht des Hilfsantrags, weil die Rückgabe der Jalousien gemäß den §§ 348, 320 BGB nur auf Einrede zu berücksichtigen war (vgl. Palandt‑Grüneberg, 73. Aufl., Rn. 1 zu § 348 BGB). Damit kam es auch nicht darauf an, wodurch die Jalousien beschädigt worden sind.

Die Kl. kann von dem Bekl. gemäß den §§ 534 Nr. 4, 636, 260, 281, 278 BGB auch Schadensersatz wegen der Beschädigung der Fensterscheiben verlangen, jedoch nur in Höhe von 1.205,21 €. Der Bekl. hat die Beschädigung der Scheiben durch sein mangelhaftes Werk schuldhaft verursacht. Insofern wird auf die vorstehenden Ausführungen verwiesen. Für den der Kl. dadurch entstandenen Schaden ist er nach den genannten rechtlichen Vorschriften schadensersatzpflichtig. Die Kl. ist insoweit auch aktiv legitimiert. Zwar gehören die Scheiben zum Gemeinschaftseigentum. Der Schaden der Kl. besteht aber darin, dass sie gemäß IX a 4) d) § 5 Nr. 1 der Gemeinschaftsordnung die Schäden an den Fenstern selbst reparieren müsste. Zwar ist die Regelung, dass die Scheiben Sondereigentum seien, unwirksam (vgl. Armbrüster in Bärmann, 12. Aufl., WG, Rn. 76 zu § 5 WEG; Kümmel in Bärmann/Seuß, 6. Aufl., S. 283 Rn. 65; BGH, GE 2014, 259). Jedoch können die Wohnungseigentümer regeln, dass der einzelne Wohnungseigentümer zur Instandsetzung oder Instandhaltung verpflichtet ist (vgl. BGH, NJW 2012, 1722). Das ist hier hinreichend geschehen. Auch wenn es widersprüchlich erscheinen mag, die Fenster dem Sondereigentum zuordnen zu wollen und zusätzlich die Behebung von Glasschaden dem jeweiligen Wohnungseigentümer zuzuordnen, so wird daraus letztlich doch deutlich, dass es darum ging, dass in jedem Fall diese Kosten vom jeweiligen Wohnungseigentümer zu tragen sind. Im Übrigen kann darin auch eine Ermächtigung des jeweiligen Wohnungseigentümers zur Geltendmachung solcher Ansprüche gesehen werden, was zur Folge hat, dass die Wohnungseigentümerin den Anspruch selbst geltend machen kann (vgl. BGH, NJW 1993, 727). Damit kann die Kl. die Kosten für die Reparatur der Scheiben von dem Bekl. verlangen. Sie kann auch nicht nur Freistellung beanspruchen, weil sie nicht nur für die Kosten einstehen muss, sondern zur Reparatur selbst verpflichtet ist. Allerdings steht ihr nur ein Betrag von 1.205,21 € zu. Zunächst kann nicht abgestellt werden auf das Angebot vom 28.8.2013, das sämtliche Fenster umfasst, also nicht nur die beschädigten, und eine bessere Qualität beinhaltet. Maßgeblich ist deshalb das Angebot vom 11.2.2014, das über 1.268.64 € netto lautet. Gemäß § 249 Abs. 2 Satz 2 BGB steht der Kl. auch nur der Nettobetrag zu, weil sie die Reparatur noch nicht hat ausführen lassen. Im Übrigen ist jedoch auch ein Abzug Neu für Alt zu machen. Zwar haben Fensterscheiben keine generell begrenzte Lebensdauer. Im Übrigen kommt es in Betracht, dass im Rahmen energetischer Sanierungen ein Fensteraustausch angezeigt ist, wenn die Fenster noch heil sind oder die Scheiben tatsächlich länger halten als die Rahmen. Zugleich war aber zu berücksichtigen, dass, wie auch der Sachverständige ausgeführt hat, die Fenster nicht mehr gänzlich einwandfrei waren, auch wenn sie benutzbar bleiben und nicht erkennbar ist, dass die Lebensdauer dadurch beeinträchtigt wäre. Fenster sind aber nicht nur ein Gebrauchsgegenstand, sondern werden optisch wahrgenommen, so dass eine gänzlich einwandfreie Scheibe einen optischen und damit auch wertmäßigen Vorteil hat. Allerdings war aus den anfangs genannten Gründen der Abzug nur in einem geringen Umfang vorzunehmen, den das Gericht deshalb mit 5 % bewertet. Damit reduziert sich der Schadensersatz um 63,43 € von 1.268,64 € auf 1.205,21 €.

Insgesamt kann die Kl. deshalb von dem Bekl. Zahlung von 1.960 € plus 1.205,21 € = 3.165,21 € verlangen.

Hat ein Eigentümer die Instandhaltungskosten für Gemeinschaftseigentum zu tragen, ist er auch ermächtigt, den Schaden geltend zu machen, der durch Jalousien entstanden ist, die zu dicht an den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Isolierglasscheiben angebracht worden sind.

Nach der Teilungserklärung sollen Außenfenster der Wohnungen Sondereigentum sein, für deren Instandsetzung der jeweilige Eigentümer zuständig ist. Die Klägerin ließ sich Sonnenjalousien vor den Isolierglasscheiben anbringen, die allerdings im Sommer zum Zerspringen der Scheiben führten. Die Klägerin verlangt von dem Werkunternehmer Schadensersatz.

Das AG spricht den Schadensersatz überwiegend zu. Die erbrachte Leistung war mangelhaft. Die Jalousien waren so angebracht, dass sie zu einer Zerstörung der Fensterscheibe führten. Die Klägerin hat dem Werkunternehmer fruchtlos eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt. Dieser hat die Beschädigung durch sein mangelhaftes Werk schuldhaft verursacht. Die Klägerin ist auch aktivlegitimiert, den Schaden geltend zu machen. Auch wenn Außenfenster nicht zum Sondereigentum erklärt werden können, kann die Gemeinschaftsordnung dennoch die Instandhaltungslast dem Wohnungseigentümer aufbürden. Damit kann dieser auch Schadensersatzansprüche gegen Dritte geltend machen.

Außenfenster als Teil der Fassade sind zwingend Gemeinschaftseigentum. Dennoch kann die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und -setzung den einzelnen Wohnungseigentümern zuweisen (BGH, GE 2012, 699; GE 2014, 258). Nur wenn Unklarheiten entstehen, etwa der Außenanstrich ausgenommen wird, geht die Verantwortung wieder auf die Gemeinschaft über (BGH GE 2012, 699).