Instandsetzungskosten

Instandsetzungskosten; Umstellung der Therme auf Erdgas

Bei einer nicht auf Erdgas umstellungsfähigen Gastherme besteht die Vermutung, daß der Austausch eine notwendige Instandsetzungsmaßnahme betrifft.

1. Der Kl. steht gegen die Bekl. kein Anspruch auf Zahlung von 153,72 DM für die Monate März, April und Mai 1995 aus § 535 S. 2 BGB zu. Voraussetzung dieses Anspruchs wäre, daß die Kl. den Mietzins gem. § 3 Abs. 1 S. 1 MHG mit Wirkung ab dem 1. März 1995 um 51,24 DM erhöht hätte. Diese Voraussetzung liegt hier nicht vor. Zwar handelt es sich bei dem Austausch der Gastherme um eine bauliche Maßnahme im Sinne des § 3 MHG (vgl. zum Gasherd LG Berlin, GE 1995, 429 m. w. N. für eine Weiterauslegung des Begriffes der baulichen Maßnahme). Der Austausch der Gastherme war auch erforderlich, weil die Gasversorgung von Stadt- auf Erdgas umgestellt wurde und die alte Therme aus technischen Gründen nicht umgerüstet werden konnte.

Nach § 3 Abs. 1 MHG sind jedoch ausschließlich reine Modernisierungsko-sten auf den Mieter umlegbar (LG Berlin a. a. O. Seite 431). Hier spricht be-reits eine rein tatsächliche Vermutung für das Vorliegen eines Instandsetzungsbedarfes der alten Gastherme. Dies folgt bereits aus dem Umstand, daß die Therme so alt ist, daß ihre Umstellung auf Erdgas nicht mehr erfol-gen konnte. Die Instandsetzungskosten sind jedoch von der Kl. zu tragen. Allerdings kann sie die rein tatsächliche Vermutung entkräften. So hat sie behauptet, die alte Therme sei im Zeitpunkt der Umrüstung noch voll funktionsfähig gewesen. Für diese von den Bekl. mit Schriftsatz vom 28. Juni 1995 bestrittene Behauptung hat die Insoweit beweispflichtige Kl. jedoch keinen Beweis angetreten.

Daß die durch die Umstellung auf Erdgas erforderlichen Maßnahmen zu einer Mieterhöhung nach § 3 MHG berechtigen können, ist wohl unumstritten. Das gilt aber nur dann, wenn es sich nicht um eine Instandsetzungsmaßnahme, also eine Reparatur handelt. Ob bei einem nichtumstellungsfähigen Gasgerät, das deshalb ausgetauscht werden muß, eine Instandsetzungsmaßnahme vorliegt oder eine Modernisierung, ist zweifelhaft.

Das AG Wedding hat die Frage in seinem Urteil vom 10. Juli 1995 über die Beweislast zu lösen versucht und hat gemeint, der Vermieter müsse jedenfalls nachweisen, daß vor der Umstellung die alte Gastherme voll funktionsfähig war.

Wir haben schon früher (HE 1994, 12) die Auffassung vertreten, daß in diesen Fällen wohl nur die Lohnkosten für die Neuinstallation umgelegt werden können.