Instandsetzungsklausel

Instandsetzungsklausel; Instandsetzungszuschlag; Reparaturüberwälzungsklausel; neue Bundesländer

1. Die Überbürdung von Instandsetzungsarbeiten auf den Mieter ist in den neuen Ländern grundsätzlich preisrechtswidrig.

2. Ein freiwilliger Instandsetzungszuschlag durfte nach § 3 2. GrundMV auch bei vor dem 31. Dezember 1992 neuabgeschlossenen Mietverträgen vereinbart werden.

Die Kl. haben keine Ansprüche aus den §§ 537, 538 BGB, weil die individualvertragliche Vereinbarung, daß der Zustand der Räume vertragsgemäß sei, wirksam ist. Diese ist insbesondere nicht sittenwidrig (§ 138 BGB). Es handelt sich bei den als vertragsgemäß vereinbarten "Mängeln" der Wohnung im wesentlichen um die in der Zusammenlegung der zuvor mehreren Wohnungen begründet liegenden Umstände. Vor allem im Hinblick darauf, daß die Kl. nicht bestritten haben, daß die Zusammenlegung der Wohnungen auf ihr Bestreben erfolgt ist und der Motivation zum Vertragsschluß zugrunde lag, ist nicht erkennbar, daß die Bekl. Willens- oder Willensbildungsfehler der Kl. ausgebeutet hätte. Auch die Kl. selber sind nicht dieser Ansicht.

Die Kl. haben jedenfalls zur Zeit auch keine Ansprüche aus § 812 BGB. Allerdings vermag sich die Kammer nicht der Auffassung des Amtsgerichts anzuschließen, daß die Überbürdung von Instandsetzungsarbeiten auf den Mieter de lege lata mit den Mietpreisrechtsvorschriften unbegrenzt vereinbar sei. Derartige Leistungen sind grundsätzlich preisrechtswidrig. Vorliegend ist der Vermieter nicht nur von bestimmten Instandsetzungsarbeiten freigestellt worden, sondern es wurden bestimmte Instandsetzungsarbeiten ausdrücklich auf die Mieter übertragen. Diese Leistungen der Kl. sind als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung anzusehen. Auch wenn es durchaus sinnvoll sein kann, die Schaffung von Wohnraum durch Überbürdung von Instandsetzungsarbeiten auf den dann auch im eigenen Interesse tätigen Mieter (oder auch durch abwohnbare Baukostenzuschüsse) zu unterstützen, ist bisher in das Mietpreisbindungsrecht der neuen Bundesländer eine dem § 29 Erstes BMG entsprechende Regelung nicht aufgenommen worden.

Es ist bisher allein zulässig, andere geldwerte Leistungen anstelle eines in Geld zu erbringenden Mietzinses zu vereinbaren. Dabei muß allerdings die Relation gewahrt bleiben. D. h. die Bewertung der zu erbringenden Sachleistung muß angemessen sein. Diese Angemessenheit ist vorliegend nicht gewahrt. Soweit die den Kl. auferlegte Leistung den Betrag der ihr deswegen erlassenen sechs Monatsnettokaltmieten überstieg, erfolgte ihre Leistung rechtsgrundlos. Ihr in dem Mietvertrag vereinbarter Verzicht auf einen Aufwendungsersatz ist nur insoweit wirksam, daß keine Ansprüche aus § 547 BGB geltend gemacht werden können. Der Verzicht erfaßt aber nicht Bereicherungsansprüche. Der Rückforderungsanspruch ist gemäß § 134 BGB unverzichtbar, soweit er aus einer Preisrechtswidrigkeit der Leistung folgt.

Es kann jedoch nicht festgestellt werden, daß die Bekl. derzeit aufgrund der Leistung der Kl. bereichert ist. Zum einen muß beachtet werden, daß die Kl. nach § 3 der Zweiten Grundmietenverordnung auch die Kosten von Instandsetzungsarbeiten zusätzlich auf die Miete umlegen darf. Die Vorschrift gilt bei vor dem 31. Dezember 1992 abgeschlossenen Mietverträgen nur scheinbar nur für bereits bestehende Mietverhältnisse. Sie muß aber auch bei Neuabschlüssen Anwendung finden dürfen. Denn die Interessenlage ist unabhängig davon, wann der Mietvertrag geschlossen worden ist. Wenn bei einem Neuabschluß eine Vereinbarung gemäß § 3 der Zweiten GrundMV getroffen wird, muß dies im Zweifelsfall so angesehen werden, daß zunächst der Mietvertrag als solcher und dann eine juristische Sekunde später innerhalb des dann bereits bestehenden Vertrages eine Zusatzvereinbarung hinsichtlich eines Instandsetzungszuschlags getroffen wird.

Es braucht nicht aufgeklärt zu werden, ob der von den Kl. quasi in natura geleistete Instandsetzungszuschlag den der Bekl. auf Grund der Form der Vereinbarung entgangenen Instandsetzungszuschlag bereits per Saldo ausgleicht. Selbst wenn dies nicht der Fall sein sollte oder man sich gar der Auffassung der Kammer nicht anschließen wollte, scheitert der Anspruch der Kl. derzeit immer noch an § 818 Abs. 2, Abs. 3 BGB. Denn die Bekl. hat gemäß § 812 Abs. 1 BGB bloß das herauszugeben, was sie erlangt hat. Bei Verwendungen auf eine Wohnung liegt das Erlangte aber nicht in dem Wert der Aufwendungen, sondern in der Wertsteigerung des Eigentums begründet (BGHZ 10, 171, 180). Abgesehen davon, daß die Bekl. derzeit nicht Eigentümerin des Grundstücks sein dürfte, ist bei dieser Wertbemessung auch immer zu berücksichtigen, daß der Wert von Miethäusern üblicherweise auf der Grundlage des Ertragswertes bemessen wird. D. h. der Verkehrswert orientiert sich im wesentlichen daran, welcher Mietzins erzielbar ist. Nun ist aber die Bekl. (und auch jeder ihrer Rechtsnachfolger) gehindert, die durch eine mögliche Verbesserung der Räume möglich gewordene Mietsteigerung bei den Kl. zu realisieren. Eine Bereicherung kann frühestens dann eintreten, wenn die Bekl. nach Beendigung des Mietverhältnisses mit den Kl. aufgrund der streitbefangenen Aufwendungen einen höheren Mietzins erzielen kann.