Instandsetzungsklage und Veräußerung des Grundstücks

1. Bei einer Instandsetzungsklage des Mieters entfällt die Passivlegitimation nicht durch Veräußerung des Grundstücks, vielmehr wirkt das Urteil gem. §§ 265, 325 ZPO auch gegenüber dem Erwerber.

2. Die Veräußerung der Mietsache nach Rechtshängigkeit einer Instandsetzungsklage des Mieters hat keinen Einfluss auf den Prozess, da ein Urteil auch gegen den Erwerber wirkt.

(Leitsatz zu 1 vom Einsender, zu 2 von der Redaktion)

1. Die Bekl. ist gemäß den §§ 265 Abs. 2 Satz 1, 325 ZPO passiv legitimiert, auch wenn die Mietsache inzwischen veräußert wurde. Denn ebenso wie bei Besitzschutz- und Ansprüchen, die auf Wiedereinräumung des Besitzes gerichtet sind, finden auf den vom Mieter geltend gemachten Mängelbeseitigungsanspruch des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ebenfalls die Vorschriften der §§ 265, 325 ZPO mit der Folge Anwendung, dass das Urteil auch dem Erwerber gegenüber Wirkung entfällt (vgl. BGH, Urteil vom 16.12.2009 - VIII ZR 313/08 -, NJW 2010, 1068 Tz. 20; LG Bonn, Urteil vom 13.9.2012 - 6 S 69/12, ZMR 2013, 534 Tz. 8; Urteile der Kammer vom 18.12.2014 - 67 S 342/14 und vom 7.1.2013 - 67 S 594/09 -, beide unveröffentlicht).

Die von den Kl. erhobene Klage auf Instandsetzung verschiedener in ihrer Wohnung im 1. Obergeschoss rechts des Vorderhauses des Anwesens … Berlin vorhandener Mängel ist auch im Übrigen zulässig, hat in der Sache aber keinen Erfolg. Durch die von den Kl. erstinstanzlich ursprünglich beantragte Verurteilung griffen sie in unzulässiger Weise in die Dispositionsfreiheit der Bekl. hinsichtlich der Art und Weise der Beseitigung der Mängel ein.

Nach einhelliger Ansicht hat der Mieter keinen Anspruch auf Vornahme einer konkreten Maßnahme zur Mängelbeseitigung, sondern lediglich auf Beseitigung des Mangels, in welcher geeigneten Weise auch immer es der Vermieter bewerkstelligen möchte (vgl. nur Urteil der Kammer vom 4. Juli 2005 - 67 S 431/04; Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Auflage, § 535 Rn. 75). Zwar haben die Kl. grundsätzlich gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB einen An­spruch auf Instandsetzung der in ihrer Wohnung vorhandenen Mängel, also auf Schaffung eines funktionstüchtigen Küchenherdes, der Ersetzung der gesprungenen Scheibe in der Küche, der malermäßigen Beseitigung der Wasserschäden an der Decke und der rechten Seitenwand der Küche und der Herstellung einer Badewanne mit einer durchgehend weißen Oberflächenbeschichtung. Die Kl. können der Bekl. aber nicht vorschreiben, in welcher Weise sie konkrete Maßnahmen ergreifen will, um die behaupteten Mängel zu beseitigen. Allein hinsichtlich der zersprungenen Glasscheibe ist eine anderweitige Mängelbeseitigung als deren vollständige Ersetzung nicht denkbar. Insofern war die Auferlegung der Kosten nach der übereinstimmenden Erledigungserklärung im ersten Rechtszug nicht zu beanstanden. Hinsichtlich der Beseitigung der Wasserschäden kommt grundsätzlich auch ein partielles Überstreichen der Flecken in Betracht. Gleiches gilt hinsichtlich der Schaffung einer Badewanne mit unbeschädigter Oberfläche. Ein Anstrich der Wanne war unstreitig bereits zu Beginn des Mietvertrages vorhanden und hat offensichtlich mehrere Jahre gehalten und eine beanstandungsfreie und im Übrigen auch vertragsgemäße Oberfläche geboten. Entgegen der Ansicht der Kl. ist also nicht zwingend davon auszugehen, dass ein weiterer Anstrich unmöglich wäre oder den gewünschten mangelfreien Zustand nicht herzustellen imstande wäre. Und hinsichtlich der Schaffung einer Kochmöglichkeit in der Küche wäre entgegen der Ansicht der Kl. auch die Ersetzung des Gasherdes durch einen solchen mit Induktionskochfeld denkbar gewesen, der ebenso wie ein Gasherd ein schnelles Anheizen und Abschalten sichert.

Das Amtsgericht Neukölln (GE 2012, 1321, mit kritischer Anmerkung Schach GE 2012, 1269) hatte gemeint, durch die Veräußerung verliere der bisherige Vermieter seine „Passivlegitimation“, die Klage gegen ihn werde also unbegründet. Die herrschende Meinung sieht das anders.

Die Mieter hatten die Vermieterin auf Beseitigung verschiedener Mängel verklagt. Während des Prozesses wurde das Haus veräußert; der Rechtsstreit wurde trotzdem gegen die bisherige Vermieterin fortgeführt.

Mit Urteil vom 12. Oktober 2015 hielt das Landgericht Berlin das für zutreffend und konnte sich dabei auf ein (allerdings nicht ganz einschlägiges) Urteil des BGH, ein Urteil des LG Bonn und die nicht veröffentlichte Rechtsprechung der 67. Kammer berufen.

Nach §§ 265, 325 ZPO entfalte das Urteil Wirkung auch gegenüber dem Erwerber, so dass die Veräußerung keinen Einfluss auf den Rechtsstreit habe. Die Instandsetzungsklage sei allerdings deshalb unbegründet, weil Mieter die Vornahme von konkreten Maßnahmen beantragt hätten, auf die der Mieter keinen Anspruch habe. Der Mieter könne dem Vermieter nicht vorschreiben, in welcher Weise er Mängel zu beseitigen habe.