Instandsetzungsaufwand

Instandsetzungsaufwand; Zweckentfremdung; Wertsteigerung; Renditeberechnung

1. Bei der Berechnung des wirtschaftlich vertretbaren und dem Eigentümer objektiv zumutbaren Instandsetzungsaufwandes im Zweckentfremdungsrecht (Renditeberechnung) sind bei einem Gebäude mit Wohn- und Gewerberäumen nur die Einnahmen aus den dem Zweckentfremdungsverbot unterliegenden Wohnräumen, nicht aber aus den Gewerberäumen zu berücksichtigen. Das Zweckentfremdungsrecht enthält keine gesetzliche Eigentumsbindung von Gewerberäumen zugunsten von Wohnräumen (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG).

2. Zu erwartende Wertsteigerungen des Grundstücks sind bei der Renditeberechnung unbeachtlich.

Die Kl. wendet sich gegen eine zweckentfremdungsrechtliche Vermietungsaufforderung und begehrt ein Negativattest mit dem Inhalt, daß das Haus auf ihrem Grundstück in Berlin-Friedrichshain nicht dem Zweckentfremdungsverbot unterliegt.

Die zulässigen Klagen sind begründet.

Das Zweckentfremdungsverbot des Art. 6 § 1 des Mietrechtsverbesserungsgesetzes - MRVerbG - in Verbindung mit § 1 Abs. 1 der Zweckentfremdungsverbot-Verordnungen (Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in der Fassung vom 9. Februar 1973, GVBl. S. 421 und Zweite Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 15. März 1994, GVBl. S. 91) erfaßt als "Wohnraum" nur solche Räume, die subjektiv dazu bestimmt und objektiv geeignet sind, auf Dauer bewohnt zu werden (BVerwGE 54, 54, 60). Die vom Wohnraumbegriff geforderte Eignung, auf Dauer bewohnt zu werden, fehlt Räumen dann, wenn sie einen Mangel oder Mißstand aufweisen, der zur Folge hat, daß ein dauerndes Bewohnen entweder unzulässig oder unzumutbar ist und sich dieser Mangel bzw. dieser Mißstand mit zumutbaren Mitteln nicht beheben läßt (BVerwG, Buchholz 454.51 Nr. 7, S. 3, 4; und Buchholz 454.51 Nr. 16, S. 4). Für die Beantwortung der Frage, ob ein zur Unbewohnbarkeit führender Mangel oder Mißstand mit zumutbaren Mitteln behoben werden kann, ist ausschlaggebend nicht auf den technischen Umfang der zur Mangel- bzw. Mißstandsbeseitigung erforderlichen Baumaßnahmen abzustellen. Im Anschluß an die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfGE 38, 348, 364) ist entscheidend vielmehr, ob es sich um einen objektiv wirtschaftlichen, einem "Normalbürger" zumutbaren Aufwand handelt. Dies ist - nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, der das Oberverwaltungsgericht Berlin und das Verwaltungsgericht Berlin in ständiger Rechtsprechung gefolgt sind - dann nicht der Fall, wenn die aufzuwendenden finanziellen Mittel nicht innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren durch eine erzielbare Rendite ausgeglichen werden können (vgl. BVerwG, Buchholz 454.51 Nr. 13, S. 53; OVG Berlin, GE 1988 S. 471; OVGE 20, 8 = GE 1991, S. 1091; VG Berlin, GE 1993, S. 1045).

Mit diesen Grundsätzen stehen die Entscheidungen des Bekl., die Wiederzuführung der Wohnungen zu verlangen und das Negativattest zu versagen, nicht im Einklang.

1. Der Bekl. geht allerdings zu Recht davon aus, daß die Wohnungen zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung im Ostteil der Stadt am 3. Oktober 1990 zu Wohnzwecken gewidmet waren. Eine Umwidmung zu Gewerberäumen ist davor nicht erfolgt. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Kl. und die frühere Verwalterin des Grundstücks schon vor dem 3. Oktober 1990 mehr oder weniger deutlich ihren Willen zum Ausdruck gebracht haben, die Räume künftig nur noch zu gewerblichen Zwecken nutzen zu wollen. Denn für eine solche Umwidmung hätten sie - ebenso wie jetzt nach der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung - der unstreitig nicht vorliegenden Genehmigung des für die Wohnraumlenkung zuständigen Kommunalorgans bedurft (§ 22 Abs. 1 der - früheren - Verordnung über die Lenkung des Wohnraums vom 16. Oktober 1985 - WLVO - [GBl. I, S. 301], § 2 Abs. 2 und 4 der Verordnung über Gewerberaum vom 16. Mai 1990 [GBI. I, S. 247]). Ob etwas anderes dann zu gelten hat, wenn die zuständigen staatlichen Stellen im Benehmen mit dem jeweiligen Eigentümer eine Nutzung zu anderen als zu Wohnzwecken langjährig geduldet haben, bedarf hier keiner näheren Prüfung. Denn die Verwalterin hat die Pläne zu einer Umwidmung erst im Laufe des Jahres 1990 gefaßt. Davor fehlte es bei der Verwalterin an einer Umwidmungsabsicht, da ausweislich der vorliegenden Bauzeichnungen für das zweite bis fünfte Geschoß noch Anfang 1989 eine Modernisierung mit dem Ziel einer Verbesserung der Wohnraumsituation vorgesehen war.

2. Die Wohnungen unterliegen aber deshalb nicht dem Zweckentfremdungsverbot, weil sie vor den von der Kl. durchgeführten Instandsetzungs- und Umbaumaßnahmen nicht bewohnbar waren und die Mängel und Mißstände nicht mit einem zumutbaren Aufwand beseitigt werden konnten. Daß die Wohnungen im seinerzeitigen Zustand unbewohnbar waren, ist unter den Beteiligten unstreitig und wird durch das vorgelegte Gutachten der BSM bestätigt. Danach waren die Öfen und sonstigen Heizmöglichkeiten, Ausgüsse sowie Koch- und Sanitäreinrichtungen und die Elektroinstallationen in allen Wohnungen größtenteils zerstört. Die Balkone waren wegen korrodierter Stahlträger nicht mehr sicher benutzbar; das Treppenhaus, Wände und Decken wiesen ebenfalls zum Teil erhebliche Beschädigungen auf. Diese Mängel waren nicht mit einem wirtschaftlich vertretbaren und der Kl. als Verfügungsberechtigter objektiv zumutbaren Instandsetzungsaufwand zu beseitigen.

a) Es kann dabei hinsichtlich des für die Wiederherstellung eines einfachen Wohnstandards erforderlichen finanziellen Aufwandes zugunsten des Bekl. von dessen Berechnungen in den angefochtenen Bescheiden ausgegangen werden. Danach ist ein Aufwand von rund 3,3 Mio. DM zur Wiederherstellung der Bewohnbarkeit erforderlich, aber auch ausreichend. Bei diesem Betrag sind sowohl die von dem Bekl. nicht für notwendig erachteten Arbeiten im Gutachten der BSM bereits abgezogen als auch die von dem Bekl. nicht anerkannten Folgekosten aus unterlassener Instandsetzung und unterlassenen Sicherungsmaßnahmen des Gebäudes (Zerstörung der Öfen und Sanitäreinrichtungen). Es bedarf daher keiner Klärung der Frage, ob bei Gebäuden im Ostteil Berlins, bei denen den Eigentümern oder Verwaltern vor der Wende keine ausreichenden Möglichkeiten zu einer Instandsetzung und kostendeckenden Vermietung gegeben wurden, die auf der Sozialgebundenheit des Eigentums (Artikel 14 Abs. 2 GG) beruhenden Grundsätze über die Zurechenbarkeit unterlassener Instandsetzungsmaßnahmen des Voreigentümers Anwendung finden können. Ebensowenig bedarf es einer weiteren Aufklärung, ob die Zerstörungen durch die Hausbesetzer der Kl. zuzurechnen sind oder ob es sich hier um außerordentliche Ereignisse handelt, die außer Betracht zu bleiben haben, weil für sie ein vernünftig wirtschaftender Eigentümer keine Vorsorge treffen mußte (vgl. OVGE 20, 8, 15 = GE 1991, S. 1091, 1095).

b) Die vom Bekl. anerkannten Instandsetzungsaufwendungen in Höhe von 3,3 Mio. DM können nicht durch eine ausreichende Rendite ausgeglichen werden, und zwar unabhängig davon, ob, wie nach der einhelligen bisherigen Rechtsprechung (vgl. BVerwG, Buchholz 454.51 Nr. 16 m. w. N.), ein Zeitraum von zehn Jahren für die Renditeberechnung oder von 15 Jahren, wie es Nr. 1 (3) der Ausführungsvorschriften zur Zweiten Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (ABl. S. 2254 ) vorsieht, zugrunde gelegt wird. Denn bei der Berechnung der erzielbaren Rendite sind weder die vom Bekl. prognostizierten Mieteinnahmen für die Vermietung der im Erdgeschoß gelegenen, immer schon zu Gewerbezwecken gewidmeten Räume berücksichtigungsfähig, noch sind mögliche Wertsteigerungen des Grundstücks einzubeziehen. Allein mit den Wohnungsmieteinnahmen in Höhe von rund 1,5 Millionen DM innerhalb von zehn Jahren und von 2,7 Millionen DM bei einer Berechnung über fünfzehn Jahre lassen sich die Instandsetzungsaufwendungen von 3,3 Millionen DM ersichtlich nicht finanzieren, wobei bei den Ausgaben noch nicht berücksichtigt ist, daß nach der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Berlin, der die Kammer folgt (vgl. OVGE a. a. O., S. 14 = GE a. a. O., S. 1092), die Finanzierungskosten für die erforderlichen Investitionen hinzuzurechnen sind.

aa) Für die Berücksichtigung auch von Einnahmen aus Gewerberäumen scheint allerdings die Formulierung in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu sprechen, wonach dann eine unverhältnismäßige Belastung des Eigentümers gegeben ist, wenn er längerfristig nicht mit ei-ner Rendite "aus dem Grundstück" rechnen kann (vgl. BVerwGE 54, 54, 60; BVerwG, Buchholz 454.51 Nr. 12, S. 45). Allerdings ist in keiner der Entscheidungen vom Bundesverwaltungsgericht näher dargelegt worden, was unter "Einnahmen aus dem Grundstück" zu verstehen ist. Auch den mitgeteilten Sachverhalten ist nicht zu entnehmen, ob es sich um Grundstücke mit reiner Wohnungsbebauung oder gemischtgenutzte Grundstücke handelte. In der Rechtsprechung des OVG Berlin ist diese Frage bislang ebenfalls nicht erörtert worden (vgl. etwa OVG Berlin, OVGE 20, 8, = GE 1991, S. 1091, Fall einer Mischnutzung). Die Kammer verneint nunmehr die im vorläufigen Rechtsschutzverfahren von ihr noch offengelassene Frage, ob auch Gewerbemieten bei der Renditeberechnung zu berücksichtigen sind. Die Einbeziehung der Mieteinnahmen aus Gewerberäumen würde dem verfassungsrechtlichen Ausgangspunkt des Zweckentfremdungsverbotes nicht gerecht werden. Das geltende Zweckentfremdungsrecht betrifft nur Wohnraum und stellt insoweit eine im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG sachgerechte, am Gemeinwohl orientierte Rege-lung dar und berücksichtigt die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers ausreichend (vgl. BVerfGE 38, 348, 370 f.). Dagegen enthält das Zweckentfremdungsrecht kein "Wohnzweck-Zuführungsgebot" für vorhandene und entsprechend gewidmete Gewerberäume und stellt auch sonst keine Anforderungen an Nichtwohnräume. Unter welchen Umständen bei einer etwa wesentlich größeren Mangellage auch ein derartiges Gebot und andere Beschränkungen des Eigentümers von Gewerberaum zugunsten von Wohnraum zulässig und insbesondere mit der Verfügungsbefugnis des Eigentümers vereinbar wären, bedarf hier keiner Klärung. Gegenwärtig jedenfalls fehlt es an einer Eigentumsbindung (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG) dieses Inhalts. Solange es daran fehlt, ergibt sich die Schranke, die Gewerberäume gegen das geltende Zweckentfremdungsverbot schützt, nicht nur aus den tatbestandlichen Grenzen der Verbotsvorschrift, sondern auch aus der verfassungsrechtlichen Eigentumsgewährleistung (vgl. BVerwG, Buchholz 454.51 Nr. 11, S. 32; Bayerischer VGH, ZMR 1995, S. 278, 279). Unter diesem Blickwinkel stellt sich eine Einbeziehung der Gewerberaummieten in die Renditeberechnung als eine unzulässige Ein-schränkung des verfassungsrechtlichen Schutzes des Gewerberaumes dar. Denn diese dem Zweckentfremdungsverbot nicht unterliegende Eigentümerposition würde mit der Verpflichtung belastet, dem Verbot unterliegenden Wohnraum mit zu finanzieren. Der Eigentümer eines mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebauten Grundstücks würde damit nicht nur in seiner Verfügungsbefugnis hinsichtlich der Nutzung der Wohnräume beschränkt, sondern ihm würde auch die durch Artikel 14 Abs. 1 GG ga-rantierte Möglichkeit genommen, den den zweckentfremdungsrechtlichen Bindungen nicht unterliegenden Eigentumsgegenstand "Gewerberaum" so zu verwerten, wie es ihm - im Rahmen der für Gewerberäume geltenden Inhalts- und Schrankenbestimmungen - beliebt. Bei einem Gebäude, das sowohl Gewerbe- als auch Wohnräume umfaßt, sind daher bei der Ren-diteberechnung "aus dem Grundstück" nur die dem Zweckentfremdungsverbot unterliegenden Wohnräume zu berücksichtigen.

bb) Die Kammer verneint auch die im Beschluß des vorläufigen Rechtsschutzverfahrens ebenfalls offengelassene Frage, ob zu erwartende Wertsteigerungen des Grundstücks bei der Renditeberechnung auf der Einnahmenseite Berücksichtigung finden können. Abgesehen davon, daß eine hinreichend sichere Beurteilung der zu erwartenden Wertsteigerungen ausgesprochen schwierig sein dürfte und im vorliegenden Streitverfahren auch keine Berechnungen dieser Art angestellt worden sind, begegnet die Berücksichtigung von Wertsteigerungen ebenfalls durchgreifenden verfassungsrechtlichen Bedenken. Sie würde dazu führen, daß der Eigentümer eines unbewohnbar gewordenen Hauses nicht nur zehn Jahre - nach Ansicht des Bekl. sogar 15 Jahre - nicht mit Einnahmen aus dem Haus rechnen kann, sondern daß ihm über diesen Zeitraum hinweg die Hinnahme von Verlusten zugemutet würde, die er nur durch Veräußerung des Grundstückes ausgleichen könnte. Eine derart weitgehende Einschränkung der Verfügungs- und Nutzungsbefugnis des Eigentümers, die darauf hinausläuft, daß er entweder auf Dauer zu Verlusten, die er mit seinem sonstigen Vermögen ausgleichen muß, gezwungen wird oder gezwungen ist, das Grundstück mit der vorhandenen Bebauung zu veräußern, wird den durch Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen nicht mehr gerecht. Denn sie würde den Kernbereich der Eigentumsgarantie verletzen, nämlich die Privatnützigkeit, also die Zuordnung des Eigentumsobjekts zu einem Rechtsträger, dem es als Grundlage privater Initiative von Nutzen sein soll, und die grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand (vgl, BverfGE 50, 290, 339) aushöhlen (vgl. BVerfGE 71, 230, 250; BVerfG, NJW 1995, S. 511, 512 zu Fällen der Mietpreisbindung).

3. Der Bekl. war nicht nur nicht berechtigt, die Kl. zur Wiederzuführung der Räumlichkeiten aufzufordern, sondern auch verpflichtet, das begehrte Negativattest zu erteilen. Dieser feststellende Verwaltungsakt bedarf keiner gesetzlichen Grundlage, weil er mit dem geforderten Inhalt den Rechtsstandpunkt der Kl. bestätigen soll. Das Negativattest darf und muß daher ohne gesetzliche Grundlage erteilt werden, wenn darauf aus besonderen Gründen - etwa der ständigen Praxis der Zweckentfremdungsbehörden - ein Anspruch besteht (vgl. BVerwG, Buchholz 554.51 Nr. 17, S. 10,11; Buchholz 454.51 Nr. 14, S. 58, 59).

Ein Mietwohnhaus im Ostteil von Berlin war wie viele andere auch heruntergekommen und bedurfte der grundlegenden Instandsetzung. Diese stockte jedoch zunächst und das Haus wurde besetzt. Die Hausbesetzer zerstörten Koch- und Sanitäreinrichtungen und die Öfen. Der neue Eigentümer verlangte vom Wohnungsamt eine Bescheinigung, daß die Räume nicht mehr dem Zweckentfremdungsverbot unterliegen, weil die Kosten für das Wiederbewohnbarmachen unzumutbar hoch seien. Die Behörde lehnte dies ab und meinte, nach 15 Jahren seien die Investitionen amortisiert, wobei auch die zu erzielenden Mieten aus Gewerberäumen im Haus berücksichtigt werden müßten sowie die zu erwartende Wertsteigerung des Grundstücks.

Das VG Berlin teilte in seinem Urteil vom 29. Juni 1995 diese Auffassung nicht. Dabei konnte es offenlassen, ob die Zerstörungen durch die Hausbesetzer vom Eigentümer vorhersehbar und deshalb zu verhindern gewesen seien, weshalb sie nicht zu berücksichtigen seien. Ebenso konnte das Gericht offenlassen, ob mit der bisherigen einhelligen Rechtsprechung von einer Amortisationsfrist von zehn Jahren auszugehen sei oder von einer Frist von 15 Jahren entsprechend den Ausführungsvorschriften zur Zweiten Zweckentfremdungsverbot-Verordnung. Jedenfalls seien die (erheblich höheren) Einnahmen aus den Gewerberäumen nicht berücksichtigungsfähig und auch nicht die zu erwartenden Wertsteigerungen des Grundstücks. Dies folge auch aus verfassungsrechtlichen Gründen. Da die zu erwartenden Mieteinnahmen für Wohnungen die Investitionen nicht gedeckt hätten, unterlag das Haus damit auf Dauer nicht mehr dem Zweckentfremdungsverbot und die Behörde war verpflichtet, das Negativattest zu erteilen. Auch wenn dies im Gesetz nicht geregelt ist, hat der Betroffene schon aus Gründen der Rechtssicherheit darauf einen Anspruch.