Instandsetzungsanspruch des Mieters und Opfergrenze

Instandsetzungsanspruch des Mieters und Opfergrenze; Mietmangel; Vorschuß für Mängelbeseitigung

Ein Mängelbeseitigungsverlangen gem. § 536 BGB kann treuwidrig sein, wenn ein krasses Mißverhältnis zwischen Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie der Höhe des Mietzinses andererseits besteht, und die Mangelhaftigkeit nicht vom Vermieter verschuldet worden ist (Opfergrenze).

Die Parteien streiten im Rahmen des Berufungsverfahrens darüber, ob die Bekl. der Kl. für die Sanierung einer asbestbelasteten Tribüne einen Vorschuß auf die Sanierungskosten von 3.416.664 DM sowie für Nebenkosten in Höhe von weiteren 341.666,40 DM zur Verfügung zu stellen hat. Die Bekl. vermietete der Kl. mit Vertrag vom 2.3.1976 bis zum 30.12.2005 ein Grundstück nebst Baulichkeiten und Anlagen zur Benutzung als Trabrennbahn. Die Bekl. bewirtschaftet das Grundstück für die Freie und Hansestadt Hamburg, die dieses mit den im wesentlichen auch heute noch vorhandenen Gebäuden aus der Konkursmasse des A. erworben hatte.

Der von der Kl. zu zahlende Mietzins beläuft sich seit April 1993 auf ca. 310.000 DM jährlich.

Im Jahr 1996 wurde im Bereich der Tribüne Spritzasbest festgestellt, woraufhin das Bezirksamt Altona im Mai 1989 die Stillegung der asbestbelasteten Tribüne androhte. Im Juni 1999 teilte das Bezirksamt Altona der Kl. mit, daß es eine Nutzung des Tribünengebäudes nur noch bis zum 31.8.1999 dulden werde, da eine Asbestsanierung bisher nicht durchgeführt worden sei. Zwischenzeitlich hat die Behörde die Duldung bis zum 31.12.2000 verlängert, nachdem die Kl. im Rahmen vorläufiger Maßnahmen die Deckenöffnungen zu den asbestbelasteten Teilen der Tribüne verschließen ließ.

Ein von der Kl. im Dezember 1997 eingeholtes Angebot beziffert die Kosten der Asbestsanierung mit 2.945.000 DM zuzüglich Umsatzsteuer.

Die Bekl. hat im Rahmen dieses Rechtsstreits mit Schriftsätzen vom 12. November 1999 sowie vom 2. Dezember 1999 jeweils die Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen lassen.

Mit ihrer Klage hat die Kl. außer den genannten Sanierungskosten und entsprechenden Nebenkosten noch Schadensersatz wegen Umsatzrückgangs in Höhe von 357.879,72 DM geltend gemacht.

Die Kl. kann gegenüber der Bekl. aus § 538 Abs. 2 BGB keinen Anspruch auf den begehrten Vorschuß herleiten.

1. Die Verpflichtung des Vermieters zur Wiederherstellung der vermieteten Sache endet dort, wo der dazu erforderliche Aufwand die Opfergrenze übersteigt. Treten solche Umstände ein, so können diese einen Fall der Unmöglichkeit begründen, der den Vermieter unter den Voraussetzungen des § 275 Abs. 1 BGB von seiner Wiederherstellungspflicht befreit. Soweit der Vermieter dementsprechend von seinen Verpflichtungen befreit ist, er insbesondere die zur Unmöglichkeit führenden Umstände nicht zu vertreten hat, liegt bereits kein Fehler der Mietsache vor. Auch die Pflicht zur Mietzahlung orientiert sich dann an den allgemeinen Vorschriften über die Unmöglichkeit gemäß §§ 323 ff. BGB (BGH, Urteil vom 26.9.1990 - VIII ZR 205/89 - ZMR 1991, 19 unter II 2 a) und b) = WuM 1990, 546; ebenso OLG Karlsruhe ZMR 1995, 201, 202; Palandt-Heinrichs, BGB 59. Aufl., § 275 Rd. 8; Staudinger/Emmerich, BGB 13. Aufl., Vorbem. zu § 537 Rd. 8 ff.). Liegt kein Fall einer Unmöglichkeit vor, so kann sich ein Überschreiten der dem Vermieter zumutbaren Opfergrenze aus einer an Treu und Glauben (§ 242 BGB) orientierten Gesamtwürdigung ergeben, die den Vermieter im Ergebnis ebenfalls von der ihm gem. § 536 BGB obliegenden Wiederherstellungspflicht befreit (BGH WM 1977, 400 unter 3 a; BGH NJW 1957, 826 sowie WuM 1977, 5; Bub-Treier-Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl., III Rdn. 1192; Wolf/Eckart, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl., Rdn. 258). Ein gesetzlicher Anhaltspunkt für eine solche Opfergrenze findet sich in §§ 633 Abs. 2 S. 3, 251 Abs. 2 BGB. Nach dem in diesen Vorschriften ausgedrückten allgemeinen Rechtsgedanken kann das Verlangen nach Herstellung eines vertraglich geschuldeten Zustandes rechtsmißbräuchlich sein, wenn ihm der in Anspruch Genommene nur unter unverhältnismäßigen, billigerweise nicht zumutbaren Aufwendungen entsprechen könnte (BGH NJW 1988, 699 unter III 2 b mit weiteren Nachweisen).

2. Ein Fall von Unmöglichkeit ist vorliegend nicht gegeben. Ist nämlich - wie hier - lediglich ein Teil der Mietsache betroffen, so setzt die Annahme teilweiser Unmöglichkeit im Sinne von § 275 BGB voraus, daß die Leistung des Vermieters teilbar ist. Teilbar ist diese Leistung aber nur dann, wenn eine Nutzung der Mietsache auch ohne den beeinträchtigten Teil möglich ist (BGH WM 1977, a. a. O.; BGHZ 116, 334, 337). Vor diesem Hintergrund scheidet für diesen Fall eine Teilbarkeit der Leistung und damit eine teilweise Unmöglichkeit aus. Denn zwischen den Parteien ist unstreitig, daß ohne die Tribüne eine Benutzung des Grundstücks als Trabrennbahn nicht möglich ist, weil diese die Wettannahmestellen sowie die gastronomischen Einrichtungen beherbergt. Deren Funktionsfähigkeit ist aber zur Durchführung des Zuschauerbetriebes nach dem unstreitigen Vortrag der Kl. unbedingt erforderlich.

3. Das Wiederherstellungsverlangen der Kl. stellt sich jedoch als treuwidrig im Sinne von § 242 BGB dar.

a) Es liegt nämlich bereits ein krasses Mißverhältnis zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts und den aus ihm zu ziehenden Einnahmen andererseits vor (vgl. hierzu auch OLG Karlsruhe, a. a. O.; Bub-Treier, a. a. O., Rdn. 1286).

Unstreitig beträgt der derzeit von der Kl. jährlich zu entrichtende Mietzins nur 310.000 DM. Der von ihr nur für die Tribüne geforderte Sanierungskostenvorschuß übersteigt damit das zwölffache des Mietzinses, den die Kl. für das gesamte Objekt einschließlich aller Baulichkeiten und Anlagen sowie des Parkplatzgeländes zu zahlen hat. Auch wenn sich keine feste wirtschaftliche Grenze ziehen läßt, kann als Orientierungspunkt für die Frage, ob es sich um einen zumutbaren Aufwand handelt, der Gesichtspunkt herangezogen werden, ob die aufzuwendenden finanziellen Mittel innerhalb eines Zeitraumes von ca. zehn Jahren durch eine erzielbare Rendite aus dem Mietobjekt ausgeglichen werden können (so für die Beseitigung eines zweckentfremdungsrechtlichen Zustandes BVerwG ZMR 1987, 70 unter B 1 a) m. w. N.). Ferner ist zu berücksichtigen, daß das Mietverhältnis der Parteien bis Ende 2005 befristet ist. Nur bis zu diesem Zeitpunkt würde der Kl. die Sanierung zugute kommen, wobei auch noch der für die Sanierungsarbeiten erforderliche Zeitraum zu berücksichtigen ist, den die Kl. selbst mit bis zu zwei Jahren angibt. Bereits aus diesen Umständen wird deutlich, daß zwischen Nutzen der Sanierung für die Kl. und dem Sanierungsaufwand sowie den Einnahmen, die die Bekl. aus dem Grundstück ziehen kann bzw. gezogen hat, ein krasses Mißverhältnis besteht. b) ...

c) Auch andere Gesichtspunkte, die im Rahmen einer Zumutbarkeitsprüfung in Rechnung zu stellen sind, führen hier zu keiner abweichenden Bewertung. So liegt insbesondere auf seiten der Bekl. keine vorsätzliche Vertragsverletzung vor (vgl. hierzu BGH NJW 1988, aaO.).

Die Bekl. hat die Asbestbelastung der Tribüne nämlich nicht verschuldet, weil weder sie noch die Eigentümerin diese errichten ließen. Vielmehr wurde das bereits bebaute Grundstück vor ungefähr 25 Jahren aus der Konkursmasse des A. erworben. Ferner behauptet auch die Kl. nicht, daß die Verwendung asbesthaltiger Baustoffe bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses (1976) einen erkennbar sanierungsbedürftigen Zustand darstellte.

Der Mieter kann Beseitigung des Mangels verlangen, unabhängig davon, ob den Vermieter ein Verschulden trifft und unabhängig von den Kosten. Irgendwann ist allerdings die Opfergrenze erreicht.

Die Mieterin einer Trabrennbahn bezahlte zunächst eine Miete von 310.000 DM jährlich. Später wurde im Bereich der Tribüne Spritzasbest festgestellt; die Behörde drohte mit der Schließung. Die Beseitigungskosten machten über 3 Millionen DM aus; diese verlangte die Mieterin als Vorschuß zur Mängelbeseitigung von der Vermieterin.

Mit Urteil vom 6. September 2000 wies das Oberlandesgericht Hamburg die Klage ab und meinte, hier sei die Opfergrenze überschritten, so daß das Verlangen der Mieterin rechtsmißbräuchlich sei. Ob es sich um einen zumutbaren Aufwand für die Vermieterin handele, könne ähnlich wie im Zweckentfremdungsrecht danach beurteilt werden, ob innerhalb eines Zeitraums von ca. zehn Jahren die Aufwendungen durch eine erzielbare Rendite ausgeglichen werden. Das sei hier nicht der Fall, zumal das Mietverhältnis nur noch wenige Jahre laufe. Da die Mangelhaftigkeit auch nicht von der Vermieterin verschuldet worden sei, könne eine Reparatur nicht gefordert werden.