Instandsetzungsanspruch des Mieters bei Feuchtigkeitsschäden

Instandsetzungsanspruch des Mieters bei Feuchtigkeitsschäden; Rückzahlungsanspruch bei zunächst unterlassener Mietminderung

1. Beruhen Feuchtigkeitsschäden hauptsächlich auf Baumängeln und nur zu einem geringen Teil auf Nutzerverhalten (Möblierung), kann der Mieter Instandsetzung verlangen.

2. Der Mieter kann nachträglich Minderung geltend machen und die überzahlten Beträge zurückverlangen, wenn er den Mangel angezeigt und zunächst den Ausgang des selbständigen Beweisverfahrens abgewartet hat.

Der Kl. ist Mieter einer Dreizimmerwohnung im Hause der Kl. Da sich in der Wohnung Schimmelschäden an der Giebelwand oberhalb des Hauseingangs im Wohnraum straßenseitig sowie im zur Giebelwand hofseitig belegenen Kinderzimmer zeigten, leitete der Kl. Ende August 2004 ein selbständiges Beweisverfahren vor dem AG Tempelhof-Kreuzberg - 5 H 2/04 - ein. In dem dort eingeholten Gutachten stellte der Sachverständige im Wohnzimmer und Kinderzimmer Kondenswasserschäden mit Schimmelbildung fest, die hauptsächlich auf Baufehler zurückzuführen seien.

Mit Schreiben seines Prozeßbevollmächtigten vom 19. Mai 2005 forderte der Kl. die Bekl. zur Mängelbeseitigung auf und verlangte Erstattung von Mietminderungsbeträgen für die Miete Juni 2004 bis Mai 2005 in Höhe von 20 % der Bruttokaltmiete (12 x 88,40 €). Der Kl. hatte bereits mit Schreiben seines Prozeßbevollmächtigten vom 1. Juni 2004 Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelbildung gerügt.

Die Bekl. hat eine gutachterliche Stellungnahme des Sachverständigen U. vom 31. Oktober 2005 eingeholt, nach der ein wesentlicher Anteil an der Kondenswasserbildung und der daraus resultierenden Schimmelbildung auf die innenseitige Möblierung/Einrichtung zurückzuführen sei. Der Kl. begehrt Instandsetzung sowie Zahlung o. g. Minderungsbeträge.

Dem Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf die begehrte Instandsetzung gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu.

Nach dieser Vorschrift ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten und ist somit auch zur Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustandes durch Mängelbeseitigung verpflichtet.

Ein Wegfall der Erhaltungspflicht tritt dann ein, wenn eine Beschädigung der Mietsache vorliegt, die auf Verschulden des Mieters beruht, da in diesem Falle Schadensersatz durch den Mieter zu leisten ist (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB).

Der Einwand der Bekl., die Schimmelbildung sei vom Kl. verursacht worden, greift nicht durch. Nach dem Gutachten des Sachverständigen vom 10. März 2005 im selbständigen Beweisverfahren und dem Ergänzungsgutachten vom 28. November 2005 ist das erkennende Gericht davon überzeugt, daß die unstreitig im Wohnzimmer und im Kinderzimmer der Wohnung des Kl. vorliegenden Kondenswasserschäden hauptsächlich auf Baufehler zurückzuführen sind. Der Sachverständige hat kritische Wärmebrücken im Bereich der Decken gemessen und festgestellt, daß die Wärmedämmwerte des Gebäudes zu niedrig sind. Auch an der Fenstereinbaustelle im Wohnzimmer hat er Baufehler festgestellt. Hier ist das Fenster nicht ausreichend gedämmt eingebaut worden, so daß Schwitzwasser entsteht, welches zur Schimmelpilzbildung führt.

Im Ergänzungsgutachten hat der Sachverständige nochmals ausgeführt, daß der Giebel und die Straßenseite nicht gedämmt sind und diese Bereiche nicht den erforderlichen Wärmedämmwerten entsprechen. Aber auch die Wärmedämmwerte der normalen Außenwände sind nach dem Gutachten vom 10. März 2005 an der untersten Grenze des Erträglichen angesiedelt, so daß bereits geringe Nutzerfehler zu Folgeschäden führen müssen.

Das Gericht schließt sich den Ausführungen des Sachverständigen in vollem Umfange an. Die Einwendungen der Bekl. gegen das Gutachten greifen nicht durch.

Der Vermieter muß im Streitfall beweisen, daß der bauliche Zustand der Wohnung während der Mietzeit als Ursache für das Entstehen des Feuchtigkeitsschimmelschadens gänzlich ausscheidet (AG Siegburg, WM 2005, 55 mit vielen weiteren Nachweisen). Die gutachterlichen Stellungnahmen des Sachverständigen U. stellen als Privatgutachten lediglich Parteivortrag dar und haben keinen Beweiswert. Unabhängig davon liegen Wärmebrücken sowohl neben dem Sofa als auch nahe den Decken vor, die durch die Möblierung nicht beeinflußt sein können.

Nach dem Gutachten des gerichtlich bestellten Sachverständigen sind jedenfalls leichte Nutzfehler nicht hauptursächlich, sondern die Wärmedämmwerte des Gebäudes sind zu gering. Dabei ist es unerheblich, ob das Gebäude zum Zeitpunkt der Herstellung den Vorschriften entsprochen hatte und ob erst durch die Auswechselung der Fenster erhöhte Wärmedämmwerte der Außenwände erforderlich wurden (vgl. LG Berlin, GE 2005, 489).

Aus den Gründen des Landgerichts: Der Kl. hat einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für den Zeitraum Juni 2004 bis Mai 2005 in Höhe von 795,60 Euro (12 x 66,30 Euro). Die Beeinträchtigungen der Wohnung des Kl. durch Feuchtigkeitsschäden bzw. Schimmelpilzbildung stellen erhebliche Mängel der Mietsache i. S. d. § 536 Abs. 1 BGB dar.

Ein Sachmangel i. S. d. vorgenannten Vorschrift liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache in einer dem Mieter nachteiligen Weise vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht mit der Folge, daß der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache mindestens in erheblicher Weise eingeschränkt ist (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 62. Aufl., 2003, § 536 BGB, Rz. 16 ff., m. w. N.). Dies ist vorliegend unter Zugrundelegung des klägerischen Vorbringens und ausweislich des in dem Verfahren 5 OH 2/04 des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg eingeholten Gutachtens des Sachverständigen in dem streitgegenständlichen Zeitraum der Fall gewesen. Der Sachverständige hat in dem vorgenannten Gutachten im ersten Ortstermin (29.11.2004), ebenso im zweiten Ortstermin (17.2.2005) Schimmelpilzbefall jedenfalls im Wohn- und Kinderzimmer der streitgegenständlichen Wohnung festgestellt. Lediglich akute Feuchtigkeitsschäden konnte er am 29.11.2004 witterungsbedingt nicht feststellen. Den Zustand der Mieträume hat er am 29.11.2004 fotografisch dokumentiert. Danach ist aber von einer erheblichen Beeinträchtigung auszugehen. Soweit die Feststellungen des Sachverständigen nicht den gesamten streitgegenständlichen Zeitraum abdecken, ist darauf hinzuweisen, daß die Bekl. dem diesbezüglichen klägerischen Vortrag, wonach die schriftsätzlich vorgetragenen Mängel über die ganze Zeit mit steigender Tendenz vorlagen, nicht dezidiert entgegengetreten ist. Sie hat lediglich die Schadensursache abweichend von dem Kl. bewertet.

Diese liegt jedoch in einem Baumangel begründet, jedenfalls zum ganz überwiegenden Teil. Auch dies folgt zur Überzeugung der Kammer aus den Feststellungen des Sachverständigen. Das Nutzerverhalten der Kl. hat angesichts der bauseits vorhandenen Wärmebrücken und der z. T. fehlenden Wärmedämmung lediglich ganz untergeordnete Bedeutung. Die Kammer schließt sich insoweit den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen an. Dieser hat sich namentlich in seiner ergänzenden Stellungnahme vom 28.11.2005 auch mit den Einwendungen der Bekl., welche diese auf die privatgutachterliche Stellungnahme des Dipl.-Ing. U. stützt, auseinandergesetzt und insbesondere nachvollziehbar und überzeugend auseinandergesetzt, daß die Möblierung der Wohnung nicht schadensursächlich ist, so daß ein Ausschluß des Minderungsrechts nicht in Betracht kommt. Die Einwendungen der Bekl. hiergegen überzeugen angesichts des feststehenden Baumangels nicht.

Der Kl. ist mit seinem Rückforderungsanspruch auch nicht ausgeschlossen. Er hat der Bekl. mit anwaltlichem Schreiben vom 1.6.2004 die streitgegenständlichen Mängel gemäß § 536 c BGB angezeigt. Eines Vorbehaltes hinsichtlich der zukünftigen Mietzahlungen bedurfte es dabei nicht. Denn § 536 b BGB ist insoweit nicht entsprechend anwendbar (BGH NJW 2003, 2601; 2005, 1503; a. A. noch OLG Naumburg NJW 2002, 1132; OLG Dresden WuM 2002, 541). Der Rückforderungsanspruch des Mieters entfällt vielmehr nur dann, wenn sich aus seinem konkreten Zahlungsverhalten Anhaltspunkte für eine Verwirkung (§ 242 BGB) oder einen Verzicht ergeben (BGH aaO.; OLG Düsseldorf NJW-RR 2003,153: dort allerdings noch wegen § 539 BGB a. F. analog; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, MietR, § 536 b Rn. 41 m. w. N.). Dies ist mit Blick auf das von dem Kl. eingeleitete selbständige Beweisverfahren nicht anzunehmen. Denn wenn der Mieter den Mangel rügt und zunächst in der Erwartung, der Vermieter werde den Mangel alsbald beheben, die volle Miete weiterzahlt, kann schon von einer vorbehaltlosen Mietzahlung nicht ausgegangen werden (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, MietR, § 536 b Rn. 39 m. w. N.). Dem steht aber die Situation gleich, daß zwischen den Parteien die Mangelursache in Streit steht und der Mieter insoweit zunächst eine Klärung herbeiführt. Denn hierdurch hat der Kl. zu erkennen gegeben, daß er seine Rechte durchsetzen wolle. Sein Verhalten hat daher auf Bekl.

seite nicht zum Entstehen eines besonderen Vertrauenstatbestandes geführt - im Gegenteil. Hierdurch wurde bei der Vermieterseite keinesfalls die begründete - schützenswerte - Erwartung geschürt, der Kl. werde keine Rückforderungsansprüche mehr geltend machen (vgl. dazu eingehend BGH v. 20.7.2005, VIII ZR 199/05 = GE 2005, 1183).

Der Rückforderungsanspruch scheitert - entgegen der Ansicht des Amtsgerichts - auch nicht an § 814 BGB. Die Rückforderung eines zum Zwecke einer Verbindlichkeit Geleisteten ist nur dann ausgeschlossen, wenn der Leistende im Zeitpunkt der Leistung positive Kenntnis von der Rechtslage hatte (BGH NJW 1997, 2381). Daß dies hier der Fall war, hat die - insoweit darlegungs- und beweispflichtige - Bekl. nicht dargetan. Die Ursachen einer Schimmelpilzbildung sind für einen Laien gemeinhin nicht ohne weiteres erkennbar; hierzu bedarf es regelmäßig sachverständiger Hilfe. Aus diesem Grund genügt es auch nicht, daß der Kl. seit Juni 2004 bereits anwaltlich beraten war. Denn in Rede stand nicht die Beurteilung einer Rechtsfrage, sondern eine tatsächliche Klärung der Mangelursache. Hierzu durfte der Kl. den Ausgang des selbständigen Beweisverfahrens abwarten.

Der Höhe nach erachtet die Kammer den Minderungsanspruch jedoch nur in Höhe von 15 % der Bruttowarmmiete (vgl. dazu BGH XII ZR 225/03 v. 6.4.2005 = GE 2005, 666) für angemessen. Dies berücksichtigt das Ausmaß der Mängel und den Umstand, daß sich aus dem o. g. Gutachten inzident ergibt, daß die Beeinträchtigungen witterungsbedingt unterschiedlich stark ausfallen; im Mittel erscheinen mithin 15 % sachgerecht.

LG Berlin, Urteil vom 10. August 2006 - 62 S 101/06 -

Es ist tägliche Praxis, daß der Mieter bei Feuchtigkeitsschäden einen Baumangel behauptet, während der Vermieter sich auf Nutzerverhalten, z. B. fehlendes Lüften, beruft. Zweifelhaft kann sein, wie die Fälle zu behandeln sind, in denen mehrere Schadensursachen aus dem Einflußbereich von Vermieter und Mieter in Betracht kommen.

Der Mieter verlangte vom Vermieter Beseitigung von Schimmelschäden und leitete ein selbständiges Beweisverfahren ein. Danach errechnete er eine Mietminderung, die er rückwirkend zurückverlangte. Der Sachverständige hat Baumängel wie Wärmebrücken festgestellt. Der Vermieter legte ein Privatgutachten vor, wonach der Schaden auf Nutzerverhalten (Möblierung) zurückzuführen sei.

Mit Urteil vom 8. März 2006 gab das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg der Instandsetzungsklage des Mieters statt und meinte, maßgeblich seien die hier vom Sachverständigen festgestellten Baumängel. Wenn auch noch dazu geringe Nutzerfehler hinzukommen, spiele das keine Rolle. Darüber hinaus gab das Landgericht durch Urteil vom 10. August 2006 auch der Zahlungsklage des Mieters statt und verwies darauf, daß der Rückforderungsanspruch nicht nach § 814 BGB ausgeschlossen sei, wonach eine Leistung in Kenntnis der Nichtschuld nicht zurückgefordert werden kann. Auch wenn der Mieter schon damals anwaltlich vertreten gewesen sei, sei er berechtigt gewesen, zunächst den Ausgang des selbständigen Beweisverfahrens abzuwarten.