Instandsetzungsanspruch

Instandsetzungsanspruch; Opfergrenze; Fall Calvinstraße 21; Mangel der Mietsache, Leistungsverweigerungsrecht; vorsätzliche Herbeiführung des Mietmangels durch den Vermieter; zugemauerte Fenster

Grundsätzlich führt es nicht zum Verlust der Einrede aus § 275 Abs. 2 BGB (Leistungsverweigerungsrecht bei Überschreiten der Opfergrenze), dass der Vermieter den zum Mangel der Mietsache führenden Umstand (Errichtung eines Neubaus direkt an der Grundstücksgrenze) vorsätzlich herbeigeführt hat. Es obliegt in einem derartigen Fall der wertenden Gesamtbetrachtung des Tatrichters, ob er angesichts der von ihm zu berücksichtigenden Gesamtumstände des Einzelfalls die Einrede für begründet erachtet.

(Leitsatz der Redaktion)

1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552 a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Nr. 2 ZPO).

2 Der Senat hat zur Reichweite der dem Mangelbeseitigungsanspruch des Mieters (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) entgegenstehenden Einrede aus § 275 Abs. 2 BGB bereits entschieden, dass die Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung eines Mangels dort endet, wo der dazu erforderliche Aufwand die „Opfergrenze" überschreitet. Unter welchen Umständen diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, muss unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen wertend ermittelt werden. Besteht etwa ein krasses Missverhältnis zwischen dem Mangelbeseitigungsaufwand einerseits und dem Nutzen der Mangelbeseitigung für den Mieter andererseits, ist das Überschreiten der Zumutbarkeitsgrenze indiziert. Im Extremfall kann dieses Indiz so stark sein, dass es schwer vorstellbar erscheint, welche weiteren Umstände zu einer anderen Abwägung sollten führen können (vgl. Senatsurteile vom 21. April 2010 - VIII ZR 131/09, GE 2010, 837 = NJW 2010, 2050 Rn. 21 ff.; vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 342/03, GE 2005, 1348; NJW 2005, 3284 unter II 2). Die Anwendung dieser Grundsätze auf den Einzelfall ist Sache des Tatrichters.

3 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg.

4 a) Nach den Feststellungen der Vorinstanzen ließ die Kl./Vermieterin in den Jahren 2010/2011 auf dem Grundstück Melanchthonstraße 16 in Berlin ein mehrstöckiges Wohnhaus errichten, das mit einer Außenwand unmittelbar an die Giebelseite des Anwesens Calvinstraße 21 angrenzt, in der sich die Fenster von Küche und Bad der an die Bekl. vermieteten Wohnung befinden.

5 b) Den auf Herstellung eines Mindestabstands von drei Metern zwischen den beiden Gebäuden gerichteten Widerklageantrag der Bekl. - der allein noch Gegenstand des Revisionsverfahrens ist - hat das Berufungsgericht mit der Begründung abgewiesen, dass die Kl. dem Mangelbeseitigungsanspruch der Bekl. mit Erfolg den Einwand aus § 275 Abs. 2 BGB entgegensetzen könne. Zwar sei zugunsten der Bekl. eine vorsätzlich mietvertragswidrige Errichtung des Neubaus zu unterstellen. Der Erfolg der erstrebten Mangelbeseitigung stehe jedoch in keinem Verhältnis zum Aufwand der Mangelbeseitigung, der sich wegen des dafür erforderlich werdenden Teilabrisses des neu errichteten Gebäudes zumindest auf einen namhaften sechsstelligen Betrag belaufe. Zwischen dem Mangelbeseitigungsaufwand und dem Mangelbeseitigungserfolg bestehe daher ein krasses Missverhältnis, zumal von den Beeinträchtigungen nicht zentrale Wohnräume, sondern allein Funktionsräume betroffen seien. In die wertende Gesamtbetrachtung sei einzubeziehen, dass die Bekl. den Baufortschritt hingenommen habe, ohne die Kl. auf Unterlassung in Anspruch zu nehmen.

6 c) Diese Wertung des Berufungsgerichts ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

7 Entgegen der Auffassung der Revision führt es nicht zum Verlust der Einrede aus § 275 Abs. 2 BGB, dass die Kl. den zum Mangel der Mietsache führenden Umstand (Errichtung des Neubaus direkt an der Grundstücksgrenze) vorsätzlich herbeigeführt hat.

8 Nach dem Gesetz ist bei der Bestimmung der dem Schuldner zuzumutenden Anstrengungen auch zu berücksichtigen, ob der Schuldner das Leistungshindernis zu vertreten hat (§ 275 Abs. 2 Satz 2 BGB). Die Vorschrift des § 275 Abs. 2 BGB schließt es mithin nicht aus, dass es Umstände geben kann, unter denen sich auch ein Schuldner, der das Leistungshindernis vorsätzlich herbeigeführt hat, mit Erfolg auf die Einrede berufen kann.

9 Auch der von der Revision zitierten Rechtsprechung des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs lässt sich nicht entnehmen, dass einem vorsätzlich handelnden Schuldner die Berufung auf die Einrede in jedem Fall verwehrt wäre. Der V. Zivilsenat hat lediglich ausgeführt, dass die nach§ 275 Abs. 2 BGB gebotene Abwägung bei einem Anspruch auf Beseitigung eines grob fahrlässig (und erst recht eines vorsätzlich) errichteten Überbaus in der Regel dazu führen wird, dass die Einrede zu versagen ist (BGH, Urteil vom 18. Juli 2008 - V ZR 171/07, NJW 2008, 3123 Rn. 23).

10 Es obliegt mithin auch bei einem vorsätzlich herbeigeführten Leistungshindernis der wertenden Gesamtbetrachtung des Tatrichters, ob er angesichts der von ihm zu berücksichtigenden Gesamtumstände des Einzelfalls die Einrede für begründet erachtet. Rechtsfehler der tatrichterlichen Würdigung werden im Streitfall von der Revision nicht aufgezeigt. Insbesondere legt die Revision nicht dar, dass das Berufungsgericht weitere für eine Gesamtbewertung maßgebliche Umstände bei seiner Beurteilung außer Acht gelassen hätte.

Bundesweit hatte der Fall mit den – durch einen auf dem Nachbargrundstück errichteten Neubau – faktisch zugemauerten Fenstern einer Wohnung in der Berliner Calvinstraße Schlagzeilen gemacht. Das LG Berlin hatte den – auf einen Abriss hinauslaufenden – Anspruch einer betroffenen Mieterin abgewiesen. Der BGH beanstandete das Urteil nicht.

Der Vermieter ließ 2010/2011 auf dem ihm gehörenden Nachbargrundstück ein mehrstöckiges Wohnhaus errichten, das mit einer Außenwand unmittelbar an die Giebelseite des Anwesens angrenzt, in der sich die Fenster von Küche und Bad der an die Mieterin vermieteten und ebenfalls im Eigentum des Vermieters stehenden Wohnung befinden. Die Mieterin beanspruchte Herstellung eines Mindestabstands von 3 m zwischen den beiden Gebäuden. Das LG Berlin (ZK 63) hat den Anspruch mit der Begründung abgewiesen, dass der Vermieter dem Anspruch des Mieters auf Beseitigung des Mangels mit Erfolg den Einwand aus § 275 Abs. 2 BGB (Überschreiten der „Opfergrenze") entgegenhalten könne. Zwar sei zugunsten des Mieters eine vorsätzlich mietvertragswidrige Errichtung des Neubaus zu unterstellen. Der Erfolg der erstrebten Mangelbeseitigung stehe jedoch in keinem Verhältnis zum Aufwand der Mangelbeseitigung (vgl. das Urteil des LG Berlin in GE 2013, 1203). Dagegen legte die Mieterin die zugelassene Revision zum BGH ein.

Der VIII. Senat des BGH teilte mit, er beabsichtige, die Revision zurückzuweisen. Ein Grund für die Zulassung der Revision liege nicht vor. Unter welchen Umständen die Zumutbarkeitsgrenze/Opfergrenze überschritten sei, müsse unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen wertend ermittelt werden. Bestehe etwa ein krasses Missverhältnis zwischen dem Aufwand zur Mangelbeseitigung und dem Nutzen der Mangelbeseitigung für den Mieter, sei das ein Indiz für das Überschreiten der Zumutbarkeitsgrenze. Im Extremfall könnte dieses Indiz so stark sein, dass es schwer vorstellbar erscheine, welche weiteren Umstände zu einer anderen Abwägung führen könnten (BGH GE 2010, 837; GE 2005, 1348). Die Anwendung dieser Grundsätze auf den Einzelfall sei Sache des Tatrichters.

Die Revision habe auch keine Aussicht auf Erfolg. Der Vermieter verliere die Einrede aus § 275 Abs. 2 BGB auch nicht dadurch, dass er den zum Mangel der Mietsache führenden Umstand (Errichtung des Neubaus direkt an der Grundstücksgrenze) vorsätzlich herbeigeführt habe. Nach dem Gesetz sei bei der Bestimmung der dem Schuldner zuzumutenden Anstrengungen auch zu berücksichtigen, ob der Schuldner das Leistungshindernis zu vertreten habe. Die Vorschrift schließe es mithin nicht aus, dass es Umstände geben könne, unter denen sich auch ein Schuldner, der das Leistungshindernis vorsätzlich herbeigeführt habe, mit Erfolg auf die Einrede berufen könne.

Etwas anderes lasse sich auch nicht der Rechtsprechung des V. Senats des BGH entnehmen (BGH, Urteil vom 18. Juli 2008 - V ZR 171/07, NJW 2008, 3128 Rn. 23). Dort sei lediglich ausgeführt, dass die nach § 275 Abs. 2 BGB gebotene Abwägung bei einem Anspruch auf Beseitigung eines grob fahrlässig (und erst recht eines vorsätzlich) errichteten Überbaus in der Regel dazu führen werde, dass die Einrede zu versagen sei.

Es obliege mithin auch bei einem vorsätzlich herbeigeführten Leistungshindernis der wertenden Gesamtbetrachtung des Tatrichters, ob er angesichts der von ihm zu berücksichtigenden Gesamtumstände des Einzelfalls die Einrede für begründet erachte. Rechtsfehler der tatrichterlichen Würdigung würden im Streitfall von der Revision nicht aufgezeigt. Insbesondere lege die Revision nicht dar, dass das Berufungsgericht weitere für eine Gesamtbewertung maßgebliche Umstände bei seiner Beurteilung außer Acht gelassen hätte.