Instandsetzungsanspruch

Instandsetzungsanspruch; Opfergrenze; Mietminderung; Fall Calvinstraße; zugemauertes Fenster

Errichtet der Vermieter auf dem Nachbargrundstück ein Haus, dessen Außenwand unmittelbar vor dem Küchenfenster und dem Badezimmerfenster der Mietwohnung angebaut ist, stellt dies einen Mietmangel dar. Der Wiederherstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs kann jedoch die Opfergrenze entgegenstehen, weil sich die Mängelbeseitigungskosten wegen des unweigerlichen Teilabrisses des mehrstöckigen Nachbargebäudes auf einen namhaften sechsstelligen Betrag belaufen würden.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Vermieter ließ auf dem ihm gehörenden Nachbargrundstück ein mehrstöckiges Haus errichten, dessen Außenwand direkt an das Haus, in dem sich die Mietwohnung befindet, angebaut wurde, wodurch Küchen- und Badezimmerfenster unbenutzbar wurden. Der Mieter verlangte (im Rahmen einer Widerklage), dass die Nutzung der Fenster im Bad und in der Küche dergestalt wieder hergestellt wird, dass der Abstand zur Außenwand des Gebäudes auf dem Nachbargrundstück mindestens 3 m beträgt. Damit hatte er beim Amtsgericht Erfolg, was (u. a.) zur Berufung des Vermieters zum Landgericht führte.

II. Die Berufung ist begründet, soweit damit die Stattgabe des Widerklageantrags zu 1) angefochten wird. Die Kl. ist nicht gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Herstellung des von der Bekl. begehrten Abstands zur Nachbarbebauung verpflichtet.

Zwar handelt es sich bei den vorgenommenen Veränderungen an der streitgegenständlichen Außenwand aufgrund der damit einhergehenden Verdunkelungen um einen Mangel der Mietsache. [...]

Die Bekl. ist jedoch nicht gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Mängelbeseitigung verpflichtet, da eine solche die sog. „Opfergrenze" überschreiten würde. Wann diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, muss von Fall zu Fall unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen wertend ermittelt werden. Doch darf kein krasses Missverhältnis entstehen zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts und den aus ihm zu ziehenden Einnahmen andererseits (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 21. April 2010 - VIII ZR 131/09, GE 2010, 837 = NJW 2010, 2050 Tz. 22 ff. m.w.N.).

Danach lässt sich eine Überschreitung der „Opfergrenze" nicht aus einer bloßen Gegenüberstellung zwischen Sanierungskosten und Verkehrswert herleiten; erforderlich ist eine Würdigung aller Umstände. Bei der Bestimmung der dem Schuldner zuzumutenden Anstrengungen ist auch ein etwaiges Verschulden des Schuldners zu berücksichtigen (§ 275 Abs. 2 Satz 2 BGB).

Es besteht jedoch ein Zusammenhang zwischen der Frage, wie sich etwa die Sanierungskosten und der Verkehrswert „rechnerisch" zueinander verhalten, und der Frage, ob dem Vermieter die Beseitigung des Mangels unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen und eines etwaigen Verschuldens zugemutet werden kann. Je ungünstiger sich das Verhältnis zwischen Sanierungskosten und Verkehrswert darstellt, desto gewichtiger müssen die entgegenstehenden Umstände sein, die es dem Vermieter trotz bestehendem Missverhältnis zwischen Sanierungskosten und Verkehrswert verwehren sollen, sich auf den Einwand der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit (§ 275 Abs. 2 BGB) zu berufen. Ein auffälliges Missverhältnis indiziert eine Überschreitung der Zumutbarkeitsgrenze. Im Extremfall kann dieses Indiz so stark sein, dass schwer vorstellbar erscheint, welche weiteren Umstände zu einer anderen Abwägung sollten führen können (BGH, aaO.).

Gemessen an diesen Grundsätzen ist die „Opfergrenze" vorliegend überschritten, selbst wenn man zugunsten der Bekl. eine vertragswidrige Errichtung des mehrstöckigen Nachbargebäudes unterstellt. Denn der Erfolg der erstrebten Mangelbeseitigung - die Wiederherstellung der in Bad und Küche der streitgegenständlichen Wohnung ehedem herrschenden Licht- und Lüftungsverhältnisse - steht in keinem Verhältnis zum Aufwand der Mängelbeseitigung. Es kann insoweit dahinstehen, welche genauen Kosten mit der Schaffung von der Bekl. begehrten Bauabstandes verbunden wären. Zumindest würden sich Mängelbeseitigungskosten wegen des unweigerlichen Teilabrisses des mehrstöckige Nachbargebäudes zumindest auf einen namhaften sechsstelligen Betrag belaufen (§ 287 ZPO). Dieser Aufwand steht - auch angesichts der von der Bekl. geschuldeten Nettokaltmiete von lediglich 333,98 € - in einem krassen Missverhältnis zum Mängelbeseitigungserfolg, zumal von den streitgegenständlichen Beeinträchtigungen nicht zentrale Wohnräume der Mietsache, sondern allein die Funktionsräume Küche und Bad betroffen sind. Für die wertende Gesamtbetrachtung tritt im Lichte von § 242 BGB hinzu, dass die Bekl. den Baufortschritt hingenommen hat, ohne die Kl. zeitnah zivilrechtlich auf Unterlassung in Anspruch zu nehmen. Dem Gläubiger kann es aber im Lichte von Treu und Glauben obliegen, zur Schadensabwendung und -minderung den Rechtsweg zu beschreiten (vgl. Schiemann, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2005, § 254 Rz. 93 ff. m. w. N.). So lag der Fall hier, in dem der Bekl. die zeitnahe Erwirkung einer auf einen Baustopp gerichteten Unterlassungsverfügung möglich gewesen wäre (vgl. dazu Kammer, Beschl. v. 7. August 2012 - 63 T 118/12 [Einzelrichter], ZMR 2013, 113), der eine Mängelbeseitigung mit erheblich geringerem Aufwand ermöglicht hätte.

Davon ausgehend bedurfte es keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob dem geltend gemachten Mängelbeseitigungsanspruch auch die - zwischen den Parteien streitige - Veräußerung des Nachbargrundstücks entgegen stand, weil die Mangelbeseitigung dadurch für die Kl. womöglich rechtlich unmöglich geworden ist (vgl. dazu Löwisch/Caspers, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2009, § 275 Rz. 36 ff. m.w.N.). [...]

Die Kammer hat die Revision allein hinsichtlich des auf Herstellung eines Mindestabstands zur Nachbarbebauung gerichteten Mängelbeseitigungsanspruchs gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen, um eine höchstrichterliche Klärung der Reichweite der sog. „Opfergrenze" bei einem vom Vermieter vorsätzlich herbeigeführten Mangel zu ermöglichen. [...]

Anmerkung der Redaktion: Die Revision ist beim BGH zu VIII ZR 135/13 anhängig.

Ein Anspruch auf Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes (hier: Wiederherstellung der in Bad und Küche der Mietwohnung herrschenden Licht- und Lüftungsverhältnisse) scheitert dann an der Opfergrenze, wenn sich die Mängelbeseitigungskosten wegen des unweigerlichen Teilabrisses des mehrstöckigen Nachbargebäudes zumindest auf einen namhaften sechsstelligen Betrag belaufen würden.

Der Fall hat in Berlin, aber auch überregional für erhebliche Schlagzeilen gesorgt. Der Vermieter ließ auf dem ihm gehörenden Nachbargrundstück ein mehrstöckiges Haus errichten, dessen Außenwand direkt an das Haus, in dem sich die Mietwohnung befindet, angebaut wurde, wodurch Küchen- und Badezimmerfenster unbenutzbar (weil zugemauert) wurden. Der Mieter verlangte (im Rahmen einer Widerklage), dass die Nutzung der Fenster im Bad und in der Küche dergestalt wieder hergestellt wird, dass der Abstand zur Außenwand des Gebäudes auf dem Nachbargrundstück mindestens 3 m beträgt. Damit hatte er beim Amtsgericht Erfolg, was (u. a.) zur Berufung des Vermieters zum Landgericht führte.

Das LG Berlin, ZK 63, änderte das angefochtene Urteil (insofern) unter Abweisung der Widerklage ab. Zwar handele es sich bei den vorgenommenen Veränderungen an der streitgegenständlichen Außenwand aufgrund der damit einhergehenden Verdunklung um einen Mangel der Mietsache.

Der Vermieter sei jedoch nicht zur Mängelbeseitigung verpflichtet, da eine solche die sog. Opfergrenze überschreiten würde. Wann diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten sei, müsse von Fall zu Fall unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen wertend ermittelt werden. Jedoch dürfe kein krasses Missverhältnis entstehen zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für die Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts und den aus ihnen zu ziehenden Einnahmen andererseits.

Danach lasse sich eine Überschreitung der Opfergrenze nicht aus einer bloßen Gegenüberstellung zwischen Sanierungskosten und Verkehrswert herleiten; erforderlich sei eine Würdigung aller Umstände. Bei der Bestimmung der dem Schuldner zuzumutenden Anstrengungen sei auch ein etwaiges Verschulden des Schuldners zu berücksichtigen.

Es bestehe jedoch ein Zusammenhang zwischen der Frage, wie sich etwa die Sanierungskosten und der Verkehrswert „rechnerisch" zueinander verhielten, und der Frage, ob dem Vermieter die Beseitigung des Mangels unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen und eines etwaigen Verschuldens zugemutet werden könne.

Je ungünstiger sich das Verhältnis zwischen Sanierungskosten und Verkehrswert darstelle, desto gewichtiger müssten die entgegenstehenden Umstände sein, die es dem Vermieter trotz bestehendem Missverhältnis zwischen Sanierungskosten und Verkehrswert verwehren sollen, sich auf den Einwand der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit zu berufen.

Ein auffälliges Missverhältnis indiziere eine Überschreitung der Zumutbarkeitsgrenze. Im Extremfall könnte dieses Indiz so stark sein, dass es schwer vorstellbar erscheine, welche weiteren Umstände zu einer anderen Abwägung führen könnten.

Gemessen an diesen Grundsätzen sei die Opfergrenze vorliegend überschritten, selbst wenn man zugunsten des Mieters eine vertragswidrige Errichtung des mehrstöckigen Nachbargebäudes unterstelle. Denn der Erfolg der erstrebten Mangelbeseitigung – die Wiederherstellung der in Bad und Küche der streitgegenständlichen Wohnung ehedem herrschenden Licht- und Lüftungsverhältnisse – stehe in keinem Verhältnis zum Aufwand der Mängelbeseitigung. Es könne insoweit dahinstehen, welche genauen Kosten mit der Schaffung des von dem Mieter begehrten Bauabstandes verbunden wären. Zumindest würden sich die Mängelbeseitigungskosten wegen des unweigerlichen Teilabrisses des mehrstöckigen Nachbargebäudes auf einen namhaften sechsstelligen Betrag belaufen.

Dieser Aufwand stehe – auch angesichts der von dem Mieter geschuldeten Nettokaltmiete von lediglich 333,98 € – in einem krassen Missverhältnis zum Mangelbeseitigungserfolg, zumal von den streitgegenständlichen Beeinträchtigungen nicht zentrale Wohnräume der Mietsache, sondern allein die Funktionsräume Küche und Bad betroffen seien. Für die wertende Gesamtbetrachtung trete im Lichte von § 242 BGB hinzu, dass der Mieter den Baufortschritt hingenommen habe, ohne den Vermieter zeitnah zivilrechtlich auf Unterlassung in Anspruch zu nehmen. Dem Gläubiger könne es aber obliegen, zur Schadensabwendung und -minderung den Rechtsweg zu beschreiten. So habe der Fall hier gelegen, in dem dem Mieter die zeitnahe Wirkung einer auf einen Baustopp gerichteten Unterlassungsverfügung möglich gewesen wäre, der eine Mängelbeseitigung mit erheblich geringerem Aufwand ermöglicht hätte.