Instandsetzungsanspruch

Instandsetzungsanspruch; Mängelbeseitigungsanspruch; Vorschussanspruch; Mietermehrheit; Aktivlegitimation; Treppenhausrenovierung

1. Bei einer Mehrheit von Mietern kann auch der einzelne Mieter Vorschuß für Instandsetzungsarbeiten geltend machen.

2. Der Vermieter ist zur Renovierung des Treppenhauses nur verpflichtet, wenn der Zustand schlechthin unzumutbar ist.

Die Kl. haben gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses für die Kosten der Beseitigung der Mängel im Eingangsbereich und im Treppenhaus des Hauses bis einschließlich des 3. Obergeschosses gemäß § 538 Abs. 2 BGB.

Der Anspruch der Kl. scheitert entgegen der Ansicht der Bekl. jedoch noch nicht bereits an der fehlenden Aktivlegitimation der Kl. Zwar muß bei einer Mehrheit von Mietern grundsätzlich die Leistung an alle Mieter verlangt werden, bei der Geltendmachung eines Instandsetzungsanspruchs gegen den Vermieter ist es dem einzelnen Mitmieter jedoch nicht verwehrt, diesen Anspruch geltend zu machen, ohne die Erbringung der Leistung auch an die übrigen Mitmieter verlangen zu müssen (Emmerich/Sonnenschein, Miete, Rz. 56 vor §§ 535, 536 BGB; LG Kaiserslautern, MDR 1982, 851). Dies ergibt sich daraus, daß die Erbringung der Instandsetzungsleistung durch den Vermieter zwangsläufig nur als eine Leistung auf die Mietsache und somit als eine Leistung an alle Mieter vorstellbar ist (LG Kaiserslautern, a. a. O.). Nichts anderes kann gelten, wenn wie hier zur Durchführung einer an sich vom Vermieter zu erbringenden Instandsetzungsleistung gemäß § 538 Abs. 2 BGB vom Vermieter die für die Durchführung der Arbeiten erforderliche Summe als Vorschuß verlangt wird. Über den Vorschuß hat der Mieter nach Abschluß der Arbeiten gegenüber dem Vermieter abzurechnen und muß gegebenenfalls zuviel erhaltene Beträge zurückerstatten. Letztendlich steht daher die Leistung eines Vorschusses an den Mieter zur Durchführung von Instandsetzungsarbeiten den Instandsetzungsarbeiten, die unmittelbar vom Vermieter durchgeführt werden, gleich. Der Unterschied besteht nur darin, daß nicht der Vermieter, sondern der Mieter die Instandsetzungsarbeiten durchführen läßt.

Das Vorliegen der Voraussetzungen eines Instandsetzungsanspruchs im Hinblick auf den Eingangsbereich und das Treppenhaus, der eine Vorschußpflicht des Vermieters begründen könnte, haben die Kl. jedoch nicht dargetan. Grundsätzlich bezieht sich die den Vermieter treffende Instandsetzungspflicht auch auf nicht ausdrücklich mitvermietete Gebäudeteile, wie zum Beispiel hier das Treppenhaus mit dem dazugehörigen Eingangsbereich (vgl. BGH, NJW 1967, 154; Bub/Treier, Handbuch der Wohn- und Geschäftsraummiete, III B, Rz. 1287). Den Vermieter trifft damit die Pflicht, diese Gebäudeteile, hier das Treppenhaus, in einem gefahrlosen Zustand zu erhalten (vgl. BGH, a. a. O.; Bub/Treier, a. a. O.). Die Kl. begehren vor-liegend jedoch nicht die Leistung eines Vorschusses zur Beseitigung eines gefährlichen Zustandes, sondern sie verlangen lediglich eine dekorative Instandsetzung des Treppenhauses nebst des dazugehörenden Eingangsbereiches.

Nach Ansicht des Gerichts kann es vorliegend dahingestellt bleiben, ob der Vermieter auch zu einer rein dekorativen Instandsetzung verpflichtet ist. Eine solche Pflicht kann sich zwar aus dem vereinbarten Mietzweck oder mittelbar aus der Qualität der gemieteten Räume ergeben, wenn für diese Räume ein entsprechend hoher Mietzins verlangt wird (vgl. Bub/Treier, a. a. O.). Entsprechendes ist von den Kl. nicht vorgetragen worden.

Ob das Treppenhaus zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses einen anderen Zustand gehabt hat, spielt für den vorliegenden Sachverhalt keine Rolle. Nicht jede nachteilige Veränderung des ursprünglichen Zustands vermag einen Instandsetzungsanspruch auszulösen. Vielmehr hätten die Kl. darlegen müssen, daß der jetzige Zustand des Treppenhauses schlechthin unzumutbar ist, so daß möglicherweise aus diesem Grunde der Vermieter zur dekorativen Instandsetzung verpflichtet wäre. Eine derartige Darlegung ist jedoch unterblieben.

Das Vorhandensein von Graffiti-Malereien im Treppenhaus mag zwar un-ansehnlich sein, begründet aber nicht die Annahme eines völlig unzumutbaren Zustands. Auch unter Berücksichtigung der Feststellungen im Protokoll zur Augenscheinseinnahme vom 30.4.1993 ist von den Kl. nicht aus-reichend dargelegt worden, inwiefern für die Bekl. auch eine Verpflichtung zur Erneuerung des Anstrichs der Flächen der Lauf- und Podestdecken (Pos. 2 bis 5 des Kostenvoranschlags vom 21. Juli 1992), der Treppenstufen, des Treppengeländers, der äußeren Putzwange (?) (Pos. 7 bis 11 des Kostenvoranschlags) und der stuckunterteilten Deckenfläche (Pos. 13 des Kostenvoranschlags) bestehen soll; das Ausmaß der in dem Protokoll geschilderten Schäden - zu den Treppenstufen ist zum Beispiel nichts vermerkt worden - rechtfertigt noch nicht die Annahme eines nicht mehr hinzunehmenden Zustands und somit auch keinen umfassenden Instandsetzungsanspruch. Zumindest hätten die Kl. dann zu den von ihnen behaupteten Mängeln und der daraus hergeleiteten Unzumutbarkeit substantiiert vortragen müssen.

Schönheitsreparaturen werden üblicherweise durch Vertrag auf den Mieter abgewälzt, was aber nur für die Wohnung selbst möglich ist. Bei anderen Räumen, wie etwa dem Treppenhaus, bleibt es bei der Regel des § 536 BGB, wonach der Vermieter instandhaltungspflichtig ist. Wann nun der Mieter die Renovierung des Treppenhauses verlangen kann, ist eine Frage des Einzelfalls, wie das Kammergericht schon 1983 entschieden hat (RiM 2, 1185).

Das Landgericht Berlin meinte in seinem Urteil vom 30. Mai 1994, im Normalfall sei der Vermieter nur zur Renovierung verpflichtet, wenn der Zustand des Treppenhauses schlechthin unzumutbar sei. Der Zustand des Treppenhauses zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses spiele keine Rolle. Das Kammergericht hatte allerdings in seinem erwähnten Beschluß dies ausdrücklich als wesentlich angesehen (RiM 2, 1187).

Prozessual ist noch von Bedeutung, daß das Gericht bei einer Mehrheit von Mietern den einzelnen Mieter für berechtigt ansieht, allein die Instandsetzungsarbeiten vom Vermieter zu verlangen und dementsprechend auch allein die Zahlung eines Kostenvorschusses an sich geltend zu machen.