Instandsetzungsanspruch

Instandsetzungsanspruch; Mängelbeseitigungsanspruch; Gemeinschaftseigentum; Zwischenmieter

Der Mieter einer Eigentumswohnung kann einen Instandsetzungsanspruch, der Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum notwendig macht, auch gegen einen Vermieter gerichtlich geltend machen, der gewerblicher Zwischenmieter ist.

I. Der Kl. hat von den Bekl. eine Wohnung in der Eigentumswohnanlage ...-Straße in ... gemietet. Die Bekl. ist gewerbliche Zwischenmieterin; sie hat die Wohnung ihrerseits von dem Wohnungseigentümer zur Weitervermietung angemietet. In der Wohnung ist es unstreitig im Bereich der Außenwand des Wohnzimmers zu erheblichen Feuchtigkeitseinwirkungen gekommen. Der Kl. hat die Bekl. im vorliegenden Verfahren auf Beseitigung der Ursachen für die Feuchtigkeitseinwirkungen in Anspruch genommen. Die Bekl. hat hiergegen eingewandt, ihr als bloßer Zwischenmieterin sei die Beseitigung der Mängel nicht möglich. Das Amtsgericht ist dem gefolgt und hat die Klage mit Urteil vom 4. November 1993 abgewiesen.

Auf die Berufung des Kl. hat das Landgericht am 16. September 1994 beschlossen, einen Rechtsentscheid des Pfälzischen Oberlandesgerichts Zweibrücken zu folgender Frage einzuholen:

"Kann ein gewerblicher Zwischenvermieter von dem Mieter einer Eigentumswohnung auf Mängelbeseitigung in Anspruch genommen werden, wenn die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Maßnahmen Eingriffe in das gemeinschaftliche Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft notwendig machen?"

Zur Begründung hat die Berufungskammer insbesondere ausgeführt, die vorgelegte Rechtsfrage sei von grundsätzlicher Bedeutung, da die gewerbliche Zwischenmiete immer mehr zunehme. Durch den Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 25. Juni 1990 (BAnz 1990, 4674; OLGZ 1990, 467 ff. = ZMR 1990, 336 ff. = WuM 1990, 376 ff. = NJW-RR 1990, 1166 ff.) werde die Frage nicht beantwortet, weil in dem vom Kammergericht entschiedenen Fall kein gewerblicher Zwischenmieter eingeschaltet gewesen sei. Falls man den vorliegenden Sachverhalt dessen ungeachtet durch den Beschluß des Kammergerichts für entschieden halten sollte, so würde sich eine Vorlagepflicht aus § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO, 1. Alternative, ergeben, weil die Kammer von dem Rechtsentscheid des Kammergerichts abweichen wolle. Die Kammer sei der Auffassung, daß der hier gegebene Fall der "Dreistufigkeit" der Mietverhältnisse einer rechtlichen Unmöglichkeit der Mängelbeseitigung für den Vermieter gleichkomme.

II. Die Vorlage ist gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO, 2. Alternative, zulässig.

Das Landgericht hat als Berufungsgericht in einem Verfahren zu entscheiden, das ein Mietverhältnis über Wohnraum betrifft. Der Mietvertrag über eine Eigentumswohnung zwischen gewerblichem Zwischenmieter und Untermieter bezieht sich zweifelsfrei auf Wohnraum im Sinne des Gesetzes (dazu etwa BGHZ 84, 90, 93). Die vorgelegte Rechtsfrage ist durch den vom Landgericht zitierten Rechtsentscheid des Kammergerichts noch nicht entschieden. Dieser Beschluß betrifft lediglich das Vertragsverhältnis zwischen dem Wohnungseigentümer und seinem Mieter, während es vorliegend um das (nachgeschaltete) Mietverhältnis zwischen dem Zwischenmieter und dem End- oder Untermieter geht. Die grundsätzliche Bedeutung der vorgelegten Rechtsfrage ist anzunehmen, weil zu erwarten ist, daß über die Instandsetzungspflicht des gewerblichen Zwischenmieters auch künftig wiederholt zu entscheiden sein wird und hierzu unterschiedliche Meinungen vertreten werden. Die Entscheidungserheblichkeit der Rechtsfrage für das Verfahren liegt angesichts dessen auf der Hand, daß das Vorliegen der Feuchtigkeitsschäden zwischen den Parteien unstreitig ist.

Der Senat beantwortet die vorgelegte Rechtsfrage wie aus dem Entscheidungssatz ersichtlich. Dabei berührt die geringfügig von der Vorlage abweichende Fassung den rechtlichen Kern der Frage nicht (dazu etwa BayObLGZ 1989, 406, 409).

Das maßgebliche Mietverhältnis besteht im vorliegenden Fall ausschließlich zwischen den Parteien des Rechtsstreits als Zwischenmieterin und End- oder Untermieter (vgl. etwa Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdnrn. II 266 ff. und IV 587 ff.; Palandt/Putzo, BGB, 53. Aufl., Rdnr. 8 vor § 535). Der Vermieter braucht nicht Eigentümer der vermieteten Sache zu sein (statt aller BGH, LM Nr. 14 zu § 535 BGB); auch wenn dies nicht der Fall ist, gelten für ein Untermietverhältnis die Hauptleistungspflichten gemäß den §§ 535, 536 BGB, so daß der Vermieter dem Untermieter die vermietete Sache in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat. Der entsprechende Erfüllungsanspruch des Untermieters wird durch die Gewährleistungsansprüche der §§ 537 ff. BGB nicht berührt (vgl. nur Putzo, aaO., Rdnr. 5 zu § 537 BGB). Häufig wird das vorrangige Interesse des Untermieters gerade auf die Gewährung des Gebrauchs der mangelfreien Mietsache gehen, während Mietzinsminderung und Schadensersatzansprüche nur sekundäre Bedeutung haben. Die vorliegend vom Landgericht beabsichtigte Verweisung des Kl. auf § 537 BGB wird insbesondere bei der Wohnraummiete den berechtigten Interessen des Mieters nicht gerecht (vgl. zur Schutzbedürftigkeit des Endmieters im Rahmen des Kündigungsrechts auch BVerfG, NJW 1991, 2272).

Der Instandhaltungs- und Instandsetzungsanspruch ist auch nicht aus Rechtsgründen ausgeschlossen, weil der Bekl. die Erfüllung unmöglich wäre. Es trifft zwar zu, daß der Schuldner zu einer Leistung dann nicht verurteilt werden darf, wenn feststeht, daß sie für ihn, d. h. subjektiv unmöglich ist (dazu etwa Palandt/Heinrichs, aaO., Rdnr. 1 zu § 283 BGB m. w. N.). Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist das jedoch vorliegend nicht der Fall. Die Bekl. als Zwischenmieterin hat ihrerseits gegen den Eigentümer der Wohnung, ihren Vermieter, die Erfüllungsansprüche aus §§ 535, 536 BGB, so daß sie den Instandsetzungsanspruch notfalls gerichtlich durchsetzen kann. Der Wohnungseigentümer kann sich demgegenüber auch nicht darauf berufen, die Instandsetzung sei nicht seine Sache, sondern bedürfe gemäß §§ 21, 23 WEG der Beschlußfassung der Eigentümerversammlung, weil das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Das Kammergericht hat mit dem Rechtsentscheid vom 25. Juni 1990 (OLGZ 1990, 467) hierzu bereits entschieden, daß der Mieter einer Eigentumswohnung die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum auch dann gerichtlich geltend machen kann, wenn ein zustimmender Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung noch nicht vorliegt. Der Senat schließt sich dem an; gemäß § 21 Abs. 4 und 5 WEG hat der einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch gegen die übrigen Miteigentümer auf ordnungsgemäße Verwaltung und insbesondere auf Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Ein auf die Beseitigung der Mängel gerichtetes Urteil gegen den Wohnungseigentümer ist letztlich auch vollstreckbar, möglicherweise allerdings nur nach § 888 ZPO (KG, aaO., 470 f.; BayObLGZ 1988, 440 ff.).

Es ist nicht zu verkennen, daß die vorliegende Art der Vertragsgestaltung mit zwei hintereinander geschalteten Mietverhältnissen, bei denen der Eigentümer zusätzlich noch den Bindungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz unterworfen ist, im Falle von Leistungsstörungen für alle Beteiligten Unzuträglichkeiten mit sich bringt. Die Erschwerung der Mängelbeseitigung beruht darauf, daß dem Zwischenmieter eine unmittelbare Einwirkung auf die Mietsache nicht zusteht und er - ebenso wie der Wohnungseigentümer - auf die Inanspruchnahme Dritter angewiesen ist. Daraus resultiert aber kein dauerndes Unvermögen zur Erfüllung, vielmehr handelt es sich lediglich um vorübergehende Leistungshindernisse. Der Zwischenmieter wird deshalb nicht von der Pflicht zur Gebrauchsgewährung gemäß § 536 BGB frei, sondern er hat nach dem Auftreten eines Mangels unverzüglich alles ihm Zumutbare zu tun, um seinen Vermieter zur Beseitigung zu veranlassen. Die damit verbundenen rechtstechnischen Schwierigkeiten rechtfertigen es nicht, den Erfüllungsanspruch des Endmieters seiner Vertragspartei einzuschränken. Die vorliegende Vertragsgestaltung, nämlich die Einschaltung einer Zwischenvermietung, wird regelmäßig im Interesse des Eigentümers und des an den Einkünften partizipierenden gewerblichen Zwischenmieters gewählt, und zwar nicht zuletzt aus steuerlichen Gründen (Sternel, aaO., Anmerkung IV 587; BVerfG, aaO., 2273). Wer sich zu dieser Vertragsgestaltung entschließt, ist aber ungeachtet der damit verbundenen Erschwernisse an den sich hieraus ergebenden Rechtspflichten festzuhalten.

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gibt es oft praktische Probleme, den Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters zu erfüllen. Der vermietende Eigentümer ist seinerseits an die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gebunden und darf nicht eigenmächtig in das Gemeinschaftseigentum eingreifen. Schon vor längerer Zeit hat allerdings das Kammergericht entschieden, daß dies den Instandsetzungsanspruch des Mieters grundsätzlich nicht berührt; erst im Zwangsvollstreckungsverfahren ist zu prüfen, ob der vermietende Eigentümer seine Pflicht schuldlos nicht erfüllen kann, obwohl er sich bemüht hat.

Durch Rechtsentscheid vom 14. Dezember 1994 hat das OLG Zweibrücken diese Grundsätze auch auf den Fall der gewerblichen Zwischenvermietung angewendet. Auch der Vermieter, der nicht Eigentümer ist, hat die Vermieterpflichten nach §§ 535, 536 BGB zu erfüllen; er kann sich nicht auf Unmöglichkeit berufen.