Instandsetzungsanspruch

Instandsetzungsanspruch; Mängelbeseitigungsanspruch; Gewährleistungsausschluss; Rügeverzicht; vorbehaltlose Annahme; Verschleißmängel

1. Auch der Instandsetzungsanspruch gem. § 536 BGB ist ausgeschlossen, wenn der Mieter die mangelhafte Sache ohne Vorbehalt annimmt und den Mangel nicht rügt.

2. Soweit es sich um Verschleißmängel handelt, die erst nach längerer Zeit auftreten, ist davon auszugehen, daß der Mieter den Mangel kennt. Rügt er den offenbar seit längerer Zeit während des Mietverhältnisses bestehenden Mangel nicht, so ist er mit Instandsetzungsansprüchen ausgeschlossen.

Die geltend gemachten Instandsetzungsansprüche hinsichtlich der Öfen und der Fenster der Wohnung des Kl. stehen dem Kl. schon dem Grunde nach gemäß § 536 BGB nicht zu.

1. Gemäß § 539 BGB verliert der Mieter seine Gewährleistungsansprüche, wenn er einen Mangel bei Vertragsabschluß vorbehaltlos annimmt.

Dasselbe gilt in dem Fall, daß der Mieter nach Beginn des Mietverhältnisses einen Mangel feststellt, diesen aber über längere Zeit, und zwar schon über den Zeitraum von drei Monaten, nicht rügt und die Miete vorbehaltlos zahlt, ohne Anhaltspunkte dafür zu haben, daß der Vermieter seiner Ge-währleistungspflicht nachkommen werde (vgl. BGH, NJW 1974, 2233).

Aber auch der Instandsetzungsanspruch gemäß § 536 BGB ist ausgeschlossen, wenn der Mieter die mangelhafte Sache ohne Vorbehalt an-nimmt und nicht rügt, den Zustand der Mietsache also als vertragsgemäß annimmt (BGH, NJW 1987, 2575, 2577, zu III 2 E; vgl. auch Emmerich/Sonnenschein, Miete, 5. Auflage 1989 Rdnr. 2 zu § 539 BGB). Das gilt wie-derum auch dann, wenn der Mieter nach Mietvertragsabschluß einen Man-gel feststellt und diesen über längere Zeit nicht rügt. Denn auch in diesem Fall nimmt der Mieter den Zustand der Mietsache als vertragsgemäßen Zu-stand hin. Ein mangelhafter Zustand wird demgemäß zum vertragsgemäßen, so daß ein Anspruch auf Herstellung eines anderen Zustandes nicht mehr gegeben ist.

2. So ist es auch hier.

a. Erstmals mit dem Schreiben des Prozeßbevollmächtigten des Kl. vom 8. März 1990 wurde der Hausverwaltung des Bekl. mitgeteilt, daß die Öfen im Zimmer und in der Küche undicht seien und nicht die volle Heizleistung erbrächten. Die Undichtigkeit von Öfen und ungenügende Heizleistung ist aber ein Verschleißmangel, der nicht von heute auf morgen auftritt.

Demgemäß mußte der Mangel, als der Kl. ihn der Hausverwaltung mittei-len ließ, schon längere Zeit bestanden haben. Hätte der Kl. den Mangel nicht bereits im ersten Winter nach Mietvertragsabschluß im Januar 1989 festgestellt, so hätte er dies jedenfalls zu Beginn des Winters 1989/90 und der damit beginnenden Heizperiode feststellen können müssen. Denn daß während der Heizperiode plötzlich ein Defekt eingetreten wäre, der die gerügten Mängel mit sich gebracht hätte, hat der Kl. nicht vorgetragen und ist auch nach der Art der gerügten Mängel nicht wahrscheinlich. Gerügt wurde die Undichtigkeit und mangelnde Beheizbarkeit der Öfen jedoch erst im März 1990, d. h. erst gegen Ende der Heizperiode, während derer der Man-gel bereits seit mehreren Monaten bestanden hatte. Auch aus dem Inhalt des Schreibens vom 8. März 1990 ist zu entnehmen, daß der Mangel schon länger vorhanden war, jedoch zur Vervollständigung der Mängelliste gemäß dem Schreiben vom 7. Februar 1990 erst nachgeschoben wurde. Dieses Schreiben vom 7. Februar 1990 wiederum deutet ebenfalls dar auf hin, daß die Rüge der schon länger vorhandenen Mängel erst im nachhinein anläßlich des Streits über die Modernisierungsmaßnahmen erhoben wurde.

b. Dasselbe gilt betreffend die gerügten Mängel am Zimmerfenster und der Balkontür. Soweit der Kl. die Schadhaftigkeit der Fenster von außen rügt, läßt sich schon anhand der von ihm eingereichten Fotografien feststellen, daß es sich um einen Zustand handelt, der schon seit längerer Zeit, min-destens seit Mietvertragsbeginn, bestanden haben mußte.

Der Mangel wurde jedoch erst nach Ablauf eines Jahres gerügt. Soweit der Kl. das Fehlen eines Fenstergriffs in der Küche rügt, ist ebenfalls davon auszugehen, daß dieser Mangel von Beginn an vorhanden war. Denn der Kl. hat nicht vorgetragen, daß der Griff etwa im Laufe des Mietverhältnisses abhanden gekommen wäre.

§ 539 BGB schließt einen Anspruch des Mieters auf Minderung und Schadensersatz für einen Mangel der Mietsache dann aus, wenn dieser Mangel bei Abschluß des Mietvertrages bestand und der Mieter ihn kannte. Der Erfüllungsanspruch nach § 536 BGB, also auf Mangelbeseitigung, wird dadurch grundsätzlich nicht berührt, wenn nicht eine Vertragsauslegung ergibt, daß überhaupt kein Mangel vorliegt. Nach ständiger Rechtsprechung ist diese Vorschrift auch bei einem während des Mietverhältnisses entstehenden Mangel entsprechend anzuwenden, so daß eine wiederholte vorbehaltlose Mietzahlung die Gewährleistungsrechte des Mieters ausschließt.

Das Landgericht Berlin ist in seiner Entscheidung vom 28. August 1992 noch einen Schritt weitergegangen und hat in entsprechender Anwendung des § 539 BGB auch den Erfüllungsanspruch aus § 536 BGB, also auf Instandsetzung, nach vorbehaltloser Mietzahlung für ausgeschlossen angesehen. Es bleibt abzuwarten, ob diese Rechtsprechung sich durchsetzt.