Instandsetzung von Fenstern und Türen

Instandsetzung von Fenstern und Türen; Kostentragung; Abwälzung auf die Sondereigentümer

1. Eine Bestimmung der Teilungserklärung, daß die Innenfenster und Innentüren der im Sondereigentum stehenden Räume zum Sondereigentum gehören, bezieht sich nach ihrem Sinn und ihrer nächstliegenden Bedeutung nur auf die Innenfenster und -türen mit selbständigem, gesondert zu öffnendem Rahmen (echte Doppelfenster usw.). Eine solche Bestimmung ist als wirksam zu betrachten.

2. Die nichtige Bestimmung einer Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung kann im Einzelfall in eine andere, wirksame Regelung umgedeutet werden. Diese darf in ihren rechtlichen Wirkungen jedoch nicht weiter reichen als die unwirksame Bestimmung. Daher kann eine Regelung mit dem oben wiedergegebenen Inhalt, ihre Nichtigkeit unterstellt, nicht in eine Regelung umgedeutet werden, daß den einzelnen Wohnungseigentümern die Instandhaltung und Instandsetzung der in ihrem Sondereigentumsbereich gelegenen Fenster und Türen insgesamt obliegt.

Die Antragstellerin wendet sich gegen den in der Eigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit wie folgt gefaßten Beschluß:

"Ziffer II 4 der Teilungserklärung vom 12.8.1969 wird wie folgt geändert: Die Instandhaltung und Instandsetzung der im Bereich des jeweiligen Sondereigentums gelegenen Fenster und Türen ist insgesamt ausschließlich vom jeweiligen Sondereigentümer auf eigene Kosten durchzuführen. Auf die Zugehörigkeit der Fenster und Türen zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum kommt es dabei nicht an. Durch Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen darf es nicht zu sichtbaren Veränderungen der äußeren Fassadengestaltung kommen."

Das AG hat diesen Eigentümerbeschluß für ungültig erklärt. Das LG hat die sofortige Beschwerde der Antragsgegner zurückgewiesen. Die weitere Beschwerde der Antragsgegner blieb erfolglos.

b) In der Teilungserklärung sind die Innenfenster und die Innentüren der im Sondereigentum stehenden Räume als Sondereigentum ausgewiesen; nach der Gemeinschaftsordnung, deren Bestimmungen gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1, § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG Vereinbarungscharakter zukommt, ist jeder Wohnungseigentümer zur Instandsetzung und Instandhaltung seines Sondereigentums verpflichtet. Nach dem angefochtenen Eigentümerbeschluß sind die im Bereich des jeweiligen Sondereigentums gelegenen Fenster und Türen insgesamt und ausschließlich vom jeweiligen Eigentümer auf eigene Kosten instand zu halten und instand zu setzen. In dieser Regelung liegt, wie in dem Eigentümerbeschluß hervorgehoben, sowohl eine Änderung der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) als auch eine Änderung der in § 16 Abs. 2 WEG getroffenen gesetzlichen Regelung. Denn die Fenster und Türen sind, soweit sie nach außen oder zum gemeinschaftlichen Eigentum hin gerichtet sind, gemäß § 5 Abs. 1 und Abs. 2 WEG grundsätzlich zwingend gemeinschaftliches Eigentum (vgl. BayObLG WE 1991, 440; BayObLG WuM 1996, 326 f. m. w. N.; OLG Hamm NJW-RR 1992, 148; OLG Düsseldorf ZMR 1998, 304 f.; Staudinger/Rapp, WEG Rn. 25, Bärmann/Pick, WEG, 8. Aufl. Rn. 36, jeweils zu § 5; Deckert WE 1992, 90). Ihre Instandhaltung und Instandsetzung obliegt gemäß § 16 Abs. 2, § 21 Abs. 1 und Abs. 5 Nr. 2 WEG damit den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich. Sondereigentum können nach der in Rechtsprechung und Literatur überwiegend vertretenen Meinung nur die Innenrahmen und Innenscheiben bei echten Doppelfenstern mit trennbarem Rahmen sein (vgl. BayObLG, Staudinger/Rapp und Bärmann/Pick, jeweils a. a. O.; OLG Bremen DWE 1987, 59; OLG Oldenburg DWE 1988, 64). So ist auch die Bestimmung der Teilungserklärung über die Innenfenster und Innentüren der im Sondereigentum stehenden Räume nach ihrem Sinn und ihrer nächstliegenden Bedeutung auszulegen (vgl. zu den Auslegungsgrundsätzen BGHZ 139, 288/297 = GE 1999, 319; BayObLGZ 1996, 58/61); nicht zu verstehen sind darunter die Innenseiten einheitlicher Fenster oder Türen.

Der Eigentümerbeschluß vom 14.12.1998 dehnt demgegenüber die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht der einzelnen Eigentümer auf die gesamten Fenster, Innen- wie Außenseiten, aus. Dies wäre nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer möglich gewesen, nicht durch einen Mehrheitsbeschluß. Er verstößt gegen § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG (vgl. BGHZ 115, 151/156 = GE 1991, 1043), so daß ihn das Amtsgericht zu Recht für ungültig erklärt hat. Eine Regelung, daß die Gemeinschaftsordnung auch mit (qualifizierter) Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer geändert werden könne (vgl. BGHZ 95, 137 ff.; BayObLGZ 1984, 257 ff.), gibt es in dieser Gemeinschaft so nicht.

c) (1) Die Antragsgegner vertreten die Meinung, daß die Bestimmung der Teilungserklärung, die die Innenfenster und Innentüren dem Sondereigentum zuordnet, wegen Verstoßes gegen zwingende gesetzliche Vorschriften (§ 5 Abs. 1 und 2 WEG) nichtig sei; sie sei gemäß § 140 BGB in eine Regelung umzudeuten, daß die einzelnen Eigentümer für die Instandhaltung und Instandsetzung der in ihrem Sondereigentumsbereich gelegenen Fenster und Türen insgesamt aufzukommen hätten. Da der Abstimmung zu TOP 4 in der Versammlung vom 14.12.1998 somit kein eigener Regelungsgehalt zukomme, stelle sich die Frage, ob überhaupt ein Eigentümerbeschluß im Sinne des § 23 Abs. 1 WEG vorliege, ob nicht von einem Nichtbeschluß auszugehen sei, der nicht angefochten werden könne.

(2) Diese Angriffe gegen die Entscheidung des Landgerichts, das sich mit der Argumentation nicht näher auseinandergesetzt hat, vermögen der sofortigen weiteren Beschwerde nicht zum Erfolg zu verhelfen. Die Umdeutung von unwirksamen Bestimmungen einer Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) gemäß § 140 BGB ist grundsätzlich möglich. Hier fehlt bei richtiger Auslegung der Teilungserklärung schon die erste Voraussetzung dafür, die Nichtigkeit der Zuweisung von Innenfenstern und Innentüren zum Sondereigentum. Aber selbst wenn die Nichtigkeit unterstellt wird, kommt eine Umdeutung mit dem von den Rechtsbeschwerdeführern erstrebten Ziel nicht in Betracht. Anders als in den Entscheidungen der Oberlandesgerichte Hamm (NJW-RR 1992, 148) und Düsseldorf (ZMR 1998, 304), auf die sie sich berufen, sind hier nicht die ganzen Fenster einschließlich der Außenfenster und der Außenseiten als Sondereigentum bestimmt, sondern nur die Innenfenster und Innentüren. Nur insoweit käme eine Umdeutung in die Auferlegung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht auf die einzelnen Wohnungseigentümer in Frage. Denn das "Ersatzgeschäft" darf in seinen rechtlichen Wirkungen nicht weiter reichen als das unwirksame Rechtsgeschäft (BGHZ 19, 269/275; BGH-NJW 1963, 339). Hier käme somit eine Umdeutung nur mit dem Ergebnis in Betracht, daß den einzelnen Wohnungseigentümern die Instandhaltung und Instandsetzung bei selbständigen Innenfenstern und -türen obliegt; da die Teilungserklärung bezüglich der Fenster im übrigen keine Eigentumsregelung enthält, scheidet eine Umdeutung mit dem Ergebnis, daß die einzelnen Wohnungseigentümer auch insoweit zur Instandhaltung und Instandsetzung auf eigene Kosten verpflichtet sind, aus.

(3) Der Eigentümerbeschluß vom 14.12.1998 geht somit inhaltlich über die - sei es wirksame, sei es nichtige und umdeutungsfähige - Bestimmung der Teilungserklärung hinaus.