Instandsetzung der Terrasse durch Vermieter mit Betonplatten statt Keramikfliesen

Instandsetzung der Terrasse durch Vermieter mit Betonplatten statt Keramikfliesen; Instandhaltung

Der Vermieter ist jedenfalls dann berechtigt, Schäden am Terrassenboden dadurch zu beseitigen, daß anstelle der vorhandenen Keramikfliesen Betonplatten verlegt werden, wenn der Vermieter dem Mieter hinsichtlich des Musters ein Auswahlrecht einräumt.

Die Parteien streiten über die Instandsetzung der Fliesen der zu der von den Kl. gemieteten Wohnung gehörenden Terrasse. Mit Vertrag vom 6.8.1998 mieteten die Kl. von der Bekl. die Wohnung im Erd- und Untergeschoß des Hauses. Über den Winter 2002/2003 entstanden an der zur Wohnung gehörenden straßenseitigen Terrasse Schäden in Form von Verschiebungen, Sprüngen und Abplatzungen an den vorhandenen Bodenfliesen. Die Fliesen sind aus Keramik. Durch Einritzungen auf den Fliesenplatten wird optisch ein Klinkerformat von ca. 10 x 20 cm vermittelt. Ursprünglich waren identische Fliesen auch im Eingangsbereich zum Haus verlegt, wurden jedoch im Bereich des Gehweges später von der Bekl. durch rötliche Betonplatten mit rauher Oberfläche teilweise ausgetauscht. (...)

Die Kl. stellten die Schäden im März 2003 fest und zeigten sie der Hausverwaltung der Bekl. mit Schreiben vom 2.4.2003 an, baten um Mängelbeseitigung bis 20.4.2003 und behielten sich die Minderung der Miete vor. Mit weiterem Schreiben vom 2.5.2003 setzten die Kl. der Bekl. eine Nachfrist bis 9.5.2003 und kündigten bei deren fruchtlosem Ablauf die Beauftragung der Mängelbeseitigung auf Kosten der Bekl. an.

Am 5.5.2003 erschienen bei den Kl. Mitarbeiter einer von der Bekl. beauftragten Firma, die die Verlegung neuer Fliesen bzw. Platten aus Beton beabsichtigten. Dem widersprachen die Kl. und verlangten von der Hausverwaltung der Bekl. die Verlegung von dem früheren Zustand entsprechenden Keramikfliesen. Mit Schreiben vom 6.5.2003 setzten die Kl. der Bekl. eine weitere Frist zur Instandsetzung mit Keramikfliesen bis zum 15.5.2003.

Nach einem von den Kl. eingeholten Angebot der Fa. N. & Co. vom 19.5.2003 betragen die Kosten für die Herstellung einer neuen Keramikverfliesung 4.522,73 E brutto. Die Kl. machen einen Anspruch in dieser Höhe als Vorschuß geltend. (...)

Die Bekl. erklärt, die Kl. könnten die Betonfliesen nach einem Muster ihrer Wahl aussuchen.

Aus den Gründen: I. Die Klage ist unbegründet. Zwar liegt aufgrund der unstreitigen Schäden an den Terrassenfliesen ein Mangel der Mietsache i. S. d. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB vor. Die Bekl. ist jedoch mit der Mangelbeseitigung nicht in Verzug i. S. d. § 536 a Abs. 2 Ziff. 1 BGB, so daß auch ein Vorschußanspruch ausscheidet. Vielmehr sind die Kl. insofern seit der Verweigerung der Duldung der Verlegung der Betonplatten am 5.5.2003 in Annahmeverzug. (...)

Die Bekl. ist als Vermieterin verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten und Mängel zu beseitigen, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Inhaltlich richtet sich der Anspruch der Kl. als Mieter danach, welches der vertraglich vereinbarte Zustand der Mietsache ist. Dies ist durch Auslegung des Mietvertrages zu ermitteln, wobei grundsätzlich davon auszugehen ist, daß die Parteien mangels anderer Vereinbarung den bei Abschluß des Vertrages bestehenden Zustand der Mietsache als vertragsgemäß vereinbart haben.

Der Vermieter schuldet dabei ausschließlich das Ergebnis der Instandsetzung, welches sich auf die Nutzung durch die Mieter unmittelbar auswirkt. Ein Anspruch des Mieters auf eine bestimmte Art der Ausführung besteht daher nicht. Diese Entscheidung obliegt alleine dem Vermieter, da er das Risiko zukünftiger Schäden zu tragen hat.

Damit scheidet hier jedenfalls ein Anspruch der Kl. auf eine bestimmte Art der Herstellung des Unterbaus der Terrasse aus. Zunächst entspricht die von der Bekl. beabsichtigte Art des Unterbaus dem bisherigen Zustand. Darüber hinaus wirkt sich der Unterbau nicht unmittelbar auf die Nutzung der Terrasse durch die Kl. aus. Sofern die Kl. vortragen, aufgrund der beabsichtigten Ausführung des Unterbaus sei es zu den Schäden gekommen und seien auch zukünftig Schäden zu erwarten, so folgt daraus kein berechtigtes Interesse an einer anderen Art der Ausführung, da im Falle erneuter Schäden die Mieter erneut Mangelbeseitigung verlangen können und nichts ersichtlich ist, daß solche Schäden bereits nach einer für die Mieter unzumutbar kurzen Zeitspanne zu erwarten wären. Nach dem vorliegenden Sachverhalt ist davon auszugehen, daß die von der Bekl. beabsichtigte Unterkonstruktion, die der ursprünglichen entspricht, zumindest einige Jahre halten wird.

Hieraus ergibt sich auch, daß die Einwände der Kl. gegen die von der Bekl. beabsichtigte Ausführung insofern unbeachtlich sind, als behauptet wird, die Betonplatten würden der Witterung schlechter standhalten, schneller ausbleichen und sich schneller abnutzen, da auch in diesen Fällen die Mieter Mangelbeseitigung verlangen könnten und nach der Lebenserfahrung nicht davon auszugehen ist, daß solche Schäden an Betonplatten im Vergleich zu Keramikfliesen bereits nach einer für die Mieter unzumutbar kurzen Zeit auftreten.

Die Kl. können gegen die von der Bekl. beabsichtigte Form der Instandsetzung auch nicht einwenden, die Betonplatten entsprächen optisch und aufgrund der rauhen Oberfläche nicht dem vertraglich geschuldeten Zustand. Auch der dekorative, optische Zustand der Mietsache ist grundsätzlich Bestandteil des vertraglich geschuldeten Zustandes. Bei der Ermittlung des geschuldeten Zustandes durch Auslegung des Mietvertrages ist mangels eindeutiger Vereinbarung zwischen den Parteien nach § 242 BGB darauf abzustellen, welche Form der Instandsetzung von der Bekl. mit Rücksicht auf Treu und Glauben und die Verkehrssitte erwartet werden kann. Im Hinblick auf die Kostentragungspflicht des Vermieters und die Verantwortung für das Gesamtanwesen ist es dem Mieter zumutbar, daß durch die Instandsetzung die Mietsache unwesentlich und ohne Wohnwertverlust verändert wird (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, MietR, 8. Aufl. 2003, § 535 Rn. 56.), wobei im Einzelfall die betroffenen Interessen abzuwägen sind. Im Hinblick darauf ist die von der Bekl. beabsichtigte Ausführung durch die Kl. hinzunehmen.

Die zu erwartende Veränderung für die Kl. liegt in der Veränderung der Oberfläche von glatt zu rauh und in der "Betonoptik". Für die Bewertung der Bedeutung dieser Veränderung ist entscheidend, daß es sich um den Außenbereich der Wohnung handelt, bei dessen Nutzung optische Faktoren eine geringere Rolle spielen als im Innenbereich, da der Außenbereich zeitlich weniger genutzt wird und zudem Witterungseinflüssen unterliegt. Weiter ist zu berücksichtigen, daß die Bekl. den Kl. hinsichtlich des Musters ein Auswahlrecht einräumt. Es ist gerichtsbekannt, daß auch für Betonplatten heute verschiedene Muster existieren, die den Eindruck der Plumpheit erheblich verringern. Obwohl die Beurteilung einer optischen, dekorativen Veränderung grundsätzlich dem individuellen Geschmack der Parteien überlassen werden muß, erscheint die vorgesehene Änderung unter Würdigung der Gesamtumstände als für den Wohnwert auch einer anspruchsvollen Wohnung so unbedeutend, daß bei einer Auslegung des Vertrages nach Treu und Glauben darin keine Abweichung vom vertraglich geschuldeten Zustand erkannt werden kann. Auch der von den Kl. vorgetragene höhere Reinigungsaufwand aufgrund der rauhen Oberfläche ist unwesentlich. Dem Recht der Bekl. als Vermieterin, nach ihrer Einschätzung über die finanziell sinnvollste Art der Mangelbeseitigung zu entscheiden, ist daher insofern der Vorrang einzuräumen.

Ob der Vermieter die Ausstattung der Räume gegen den Willen des Mieters verändern darf, ist immer wieder ein Streitfall bei Wechsel der Energiearten (Strom statt Gas). Die überwiegende Rechtsprechung sagt: "Er darf bei zwingenden Gründen." Auch bei anderen Ausstattungsmerkmalen kann es Streit geben.

Auf der Terrasse des Mieters waren Keramikfliesen verlegt, die später schadhaft wurden. Der Mieter verlangte Mängelbeseitigung und kündigte Minderung an. Nachdem schon vorher derartige Fliesen im Bereich des Gehweges zum Eingangsbereich des Hauses gegen rötliche Betonplatten mit rauher Oberfläche ausgetauscht worden waren, wollte der Vermieter solche Betonplatten auch auf der Terrasse verlegen lassen. Der Mieter war damit nicht einverstanden und verlangte Kostenvorschuß für im Wege der Selbstvornahme zu verlegende Keramikfliesen.

Mit Urteil vom 21. November 2003 wies das Amtsgericht Charlottenburg die Klage ab und meinte, nach Treu und Glauben müsse der Mieter diese Form der Instandsetzung durch Betonplatten dulden. Es sei gerichtsbekannt, daß für Betonplatten verschiedene Muster existieren, so daß auch bei einer anspruchsvollen Wohnung der Mieter die Verlegung dulden müsse. Schließlich sei dem Mieter ein Auswahlrecht zugebilligt worden. Der wegen der rauhen Oberfläche vorgetragene höhere Reinigungsaufwand sei nicht maßgeblich; vorrangig sei das Recht des Vermieters, sich für die finanziell sinnvollste Art der Mangelbeseitigung zu entscheiden.