Instandsetzung der Heizungsanlage eines Miethauses

Hat sich der Vermieter vertraglich verpflichtet, die vermiete ten Wohnungen seines Hauses durch eine Hausanlage mit Hei zung und Warmwasser zu versorgen, so ist diese Heizungs- und Warmwasseranlage nicht mitvermietet und damit nicht Gegen stand der Mietverträge. Die Mieter haben daher auch keinen mietvertraglichen Anspruch auf die Instandsetzung der Hei zungs- und Warmwasseranlage des Hauses.

Die Kl. sind Mieter einer Wohnung in einem Miethaus der Bekl. Da u.a. die Heizungsvor- und Rücklaufrohre vom Kessel zum Warmwasserbereiter und der Heizungsanlage unzureichend gegen Wärmeverluste isoliert sind, begehren sie von der Bekl. die Instandsetzung der Heizungs- und Warm wasseranlage dergestalt, daß sie wieder wirtschaftlich und mangelfrei arbei tet. Das AG hat die Klage abgewiesen. Die Berufung hatte keinen Erfolg.

Nach § 536 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die vermiete te Sache in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, so hat der Mieter ge gen ihn einen Erfüllungsanspruch (Emmerich/Sonnenschein, Miete 3. Aufl., §§ 535, 536, Rdn. 8), den er notfalls auch gerichtlich durchsetzen kann. Ein solcher Anspruch steht den Kl. hier nicht zu; denn schon nach ihrem eige nen Vortrag ist eine Verletzung des § 536 BGB nicht gegeben.

Gegenstand des Mietvertrages vom 21. September 1981 ist die von den Kl. gemietete und innegehaltene Wohnung im Hause der Bekl. Daß Teile die ser Wohnung einen Mangel haben, der zu beseitigen ist, behaupten die Kl. nicht. Der Mietvertrag erstreckt sich bei der Anmietung einer Wohnung aber nicht nur auf diese selbst, sondern auch auf die Teile des Hausgrundstücks, die deshalb notgedrungen mitvermietet sind, weil sie vom Mieter mitbenutzt werden. Das sind bei Mehrfamilienhäusern die Treppen und Hausflure, Bö den, Kellerzugänge, die Waschküche sowie alle sonstigen Räumlichkeiten, die von den Mietern mit benutzt werden können und dürfen.

Danach können die Kl. von der Bekl. die von ihr verlangte Instandsetzung der Heizungs- und Warmwasseranlage im Keller des Miethauses aber nur verlangen, wenn auch diese von ihnen mitgemietet worden ist. Das wäre bei einer Etagenheizung der Fall, da sich diese in der Mietwohnung befindet und daher mitvermietet ist, nicht aber bei einer Sammelheizungsanlage, die für das ganze Haus zuständig ist. Daß diese den Kl. mitvermietet worden ist, läßt der Mietvertrag aber nicht erkennen und ist auch von den Kl. nicht be hauptet worden. Nach § 5 MietV ist der Vermieter lediglich verpflichtet, nach Maßgabe dieser Vorschrift die Wohnung der Kl. zu beheizen und mit Warm wasser zu versorgen. Als Gegenleistung dafür haben sich die Kl. verpf lichtet, die auf sie für die gelieferte Heizung und die auf das gelieferte Warm wasser entfallenden Betriebskosten zu zahlen. Aufgrund dieser Vereinba rung steht somit fest, daß die im Keller des Hauses befindliche Heizungs- und Warmwasseranlage den Kl. nicht mitvermietet worden ist.

Ist aber die Sammelheizungsanlage in einem Miethaus nicht Gegenstand des Mietvertrages, hat der Mieter auch keinen aus § 536 BGB hergeleiteten Erfüllungsanspruch, wie ihn die Kl. geltend gemacht haben. Damit ist ein Mieter aber nicht rechtlos gestellt, wenn im Einzelfall, ganz gleich aus wel chen Gründen, eine Sammelheizungsanlage mit einem Mangel versehen ist. Hat ein vorhandener Mangel zur Folge, daß der Vermieter nicht in der Lage ist, wie vertraglich vereinbart, die Mietwohnung mit ausreichender Wärme zu versorgen, so ist der Mieter z.B. berechtigt, Minderungsansprüche (§ 537 BGB) geltend zu machen. Ist der Mangel dagegen so erheblich, daß die Heizungsanlage unrentabel arbeitet, ist der Vermieter u.U. einem Scha densersatzanspruch aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverlet zung ausgesetzt. Ob einer dieser Fälle hier vorliegt, bedarf jedoch keiner Erörterung, da einer der dargelegten Ansprüche von den Kl. nicht geltend gemacht worden und damit auch nicht Gegenstand des Rechtsstreits ist.