Instandsetzung: Ceranplattenherd anstelle Gasherd

Instandsetzung: Ceranplattenherd anstelle Gasherd; Modernisierung: verstärkte Elektrosteigeleitung, modernes Bad, Holzisolierfenster anstelle Holzkastendoppelfenster; Isolierglasfenster

Der Mieter ist verpflichtet, als Instandsetzung den Austausch eines vorhandenen Gasherdes durch einen Ceran-4-Plattenelektroherd und als Modernisierung die Verstärkung der Elektrosteigeleitung, die Schaffung eines modernen Bades gemäß Berliner Mietspiegel 2009 sowie den Austausch der vorhandenen Holzkastendoppelfenster durch Holzisolierglasfenster zu dulden.

(Leitsatz der Redaktion)

II. A. Die Berufung der KI. [...] führt insoweit zur Abänderung des angefochtenen Schlussurteils. [...]

Der Bekl. muss in dem hier gegebenen Fall auch den im Rahmen der Instandhaltung bzw. Instandsetzung von der Kl. vorgesehenen Austausch des vorhandenen Gasherdes durch einen Ceran‑4‑Plattenelektroherd dulden, §§ 554 Abs. 1, 242 BGB. Ein besonderes, das Interesse des Vermieters überwiegendes Interesse des Mieters am Gasherd auch für die Zukunft ist nicht ersichtlich. Die Abweichung vom vertraglich vorgegebenen Zustand mit einem Gasherd ist nach der Fortentwicklung der Ceranplattenkochtechnik mit schnelleren Aufheizzeiten nicht mehr so erheblich, dass dem Vermieter die Auswahl insoweit nicht einzuräumen wäre. Im Vergleich zu den in der Zeit vor mehr als zehn Jahren, als das Berliner Landgericht in den vom Bekl. zitierten Entscheidungen einen solchen Austausch von Gas- in Elektroherde als nicht durch § 554 Abs. 1 oder 2 BGB gedeckt gesehen hat, sind diese Herde inzwischen erheblich weiterentwickelt worden. Sie sind bereits erheblich besser als die früher und in den 90er Jahren des vorigen Jahrhunderts durchaus noch verbreiteten Elektroplattenherde. Deren Nachteile beim Kochen gegenüber Gasherden, nämlich die Langsamkeit beim Aufheizen und die längere Hitzeabgabe nach dem Kochvorgang, sind inzwischen stark abgemildert. Nicht nur gerichtsbekannt, sondern allgemein bekannt ist, dass die Ceranoberfläche eine leichtere Reinigungsmöglichkeit bietet, jeder Standardherd auch über eine schneller arbeitende Platte verfügt und die glatte Oberfläche zusätzliche Abstellmöglichkeit darstellt. Auch bieten die elektrisch betriebenen Backherde dieser Elektroherde einen Vorteil gegenüber Gasherden, weil sie eine gleichmäßige Temperatur gewährleisten und damit gleichmäßigere Koch‑ und Backergebnisse, ohne dies in kürzeren Abständen kontrollieren zu müssen. Demgegenüber müssen Gasbackherde wegen immer noch etwas schwankendem Gasdruck intensiver überwacht werden. Schließlich spricht hier für den Vermieter sein Interesse, den Gasanschluss jedenfalls in der Perspektive für das Haus insgesamt nicht mehr vorhalten zu müssen. Auch wenn der Kl. das derzeit noch nicht gelingen wird, weil auch noch andere Mieter einen Gasanschluss in der Wohnung haben und insoweit noch keine Einigung oder Entscheidung über einen Elektroherd hergestellt werden konnte. Hier spricht für die Interessen des Vermieters auch, dass die mit Gas nicht ganz auszuschließenden Betriebsgefahren auf diese Weise jedenfalls in der Perspektive für das ganze Haus eliminiert werden können. So mindert sich die Gefahr des Entzündens von Gegenständen in unmittelbarer Nähe des Kochvorgangs erheblich, weil es kein offenes Feuer mehr gibt. Gasexplosionen sind vollkommen vermeidbar. Auch die Gefahren, die mit dem Verbrennungsprozess und der Anreicherung der Innenraumluft mit Kohlenmonoxid oder Kohlendioxid eintreten können, sind so eliminiert. Kleinere Küchen mit weniger umbautem Raum können ebenfalls mit vier Kochflächen ausgestattet werden, ohne für eine ausreichende Belüftung durch zusätzliche Baumaßnahmen sorgen zu müssen. Schließlich ist mit der Einsparung einer Energieart und der dafür notwendigen Installationen auch eine Kosteneinsparung für deren Unterhaltung und die Anschlusskosten dem Energielieferanten gegenüber verbunden, von der auch die Mieter profitieren, weil damit jedenfalls teilweise umlegbare Betriebskosten eingespart werden können. [...]

Bei den übrigen Arbeiten handelt es sich um Modernisierungsarbeiten im Sinne von § 554 Abs. 2 BGB, die der Bekl. ebenfalls zu dulden hat.

Soweit die Elektrostrangarbeiten mit einer Verstärkung der Elektrosteigeleitung verbunden sind, was sich aus den Erläuterungen der KI. ergibt, handelt es sich um eine Modernisierung im Sinne von § 554 Abs. 2 BGB, die der Bekl. wegen der damit verbundenen Komforterhöhung dulden muss. Durch die Verstärkung der Elektrosteigeleitungen wird es nämlich möglich, zugleich mehrere elektrische Geräte mit höherem Stromverbrauch zu betreiben, etwa Waschmaschine und Geschirrspüler und Staubsauger, weil die Leistungsfähigkeit des Netzes im Gebäude erhöht wird. Eine Verpflichtung, dem Mieter mitzuteilen, aus welchem Material und welcher Stärke die vorhandenen Steigeleitungen waren und welches Material die neuen Steigeleitungen haben, gibt es nicht. Der Duldungsanspruch des Vermieters ist davon nicht tangiert. [...]

Soweit die KI. mit den Instandsetzungs‑ und Modernisierungsarbeiten das Bad in einen Zustand versetzen möchte, der zugleich dem vom qualifizierten Berliner Mietspiegel 2009 für das Sondermerkmal „modernes Bad" entsprechenden Ausstattungsstandard in Bezug auf das wandhängende WC, die Höhe und den Umfang der Verfliesung und des Handtuchheizkörpers entspricht und infolge der damit verbundenen Komforterhöhung auch eine Wohnwerterhöhung darstellt, muss der Bekl. die Arbeiten jedenfalls wegen der damit verbundenen Komforterhöhung dulden. Die Wände sind durch die Verfliesung in größeren Bereichen spritzwassergeschützt, und sie müssen auch nicht regelmäßig in bei Nassräumen relativ kurzen Intervallen renoviert werden. Die Neuverfliesung erscheint auch nicht deshalb unzumutbar, weil das Bad bereits in neuzeitlicher Optik überwiegend gefliest ist. Denn die Neuverfliesung ist bereits notwendige Folge der übrigen Arbeiten im Bad, insbesondere des Austauschs und der Neuverlegung von Wasser- und Abwasserrohren, der Neuverlegung von Warmwasserrohren und einer dafür nötigen Zirkulation und der Heizungsanlage sowie der Neuverlegung der Elektrik. Diese Arbeiten einschließlich der Schaffung des Schachts für die Rohre hinter dem Waschbecken und des Einbaus des wandhängenden WC führen zur erheblichen Beschädigung des vorhandenen Fliesenbelags.

Dass die KI. durch diese Maßnahme insgesamt im Wohnungsmarktgefüge eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete realisieren kann, ist hinzunehmende Folge des damit erreichten besseren Standards. [...]

Auch der begehrte Austausch der vorhandenen Holzkastendoppelfenster in einem Zimmer, Bad und Küche durch Holzisolierglasfenster stellt eine gemäß § 554 Abs. 2 BGB zu duldende Maßnahme dar. Die KI. hat durch das hier eingeholte Gutachten und insbesondere durch die dazu erfolgten Erläuterungen beweisen können, dass die Holzisolierglasfenster einen besseren Wärmedämmwert als die vorhandenen Doppelkastenfenster haben. Die diesbezüglichen Erläuterungen des Sachverständigen zu seinem Gutachten haben das Gericht davon überzeugen können. Dass dieser bessere Wärmedämmwert der einzubauenden Holzisolierglasfenster wegen verminderter Wärmeverluste auch zu einer Einsparung der Heizenergie führt, ist inzwischen bereits allgemein bekannt, aber auch vom Sachverständigen im Termin zur mündlichen Verhandlung im Zusammenhang mit der Erläuterung seines Gutachtens bestätigt worden. Da es in Bezug auf die Energieeinsparung, die mit einer Maßnahme nach § 554 Abs. 2 BGB bezweckt wird, nicht darauf ankommt, dass sie ein bestimmtes Maß erreicht, bedarf es weiteren Vortrags und weiterer Begründung durch die KI. nicht. [...]

Entgegen der älteren Rechtsprechung muss jetzt der Mieter den Austausch eines vorhandenen Gasherdes gegen einen modernen Elektroherd, die Verstärkung der Steigeleitungen, die Schaffung eines modernen Bades und die Ersetzung eines Holzkastendoppelfensters durch ein modernes Isolierglasfenster dulden. Bislang war Letzteres nicht als Modernisierung anerkannt worden.

Der Mieter sträubte sich gegen Pläne des Vermieters, die Mietwohnung nach modernen Gesichtspunkten instand zu setzen und Modernisierungen durchzuführen, die auch zur Mieterhöhung und zu einem Modernisierungszuschlag führen können. Damit hatte der Mieter im Klageverfahren beim Amtsgericht zunächst Erfolg, was zur Berufung des Vermieters zum Landgericht führte.

Das LG Berlin, ZK 65, verurteilte den Mieter zur Duldung.

• Instandsetzung: Der Mieter müsse den vorgesehenen Austausch des vorhandenen Gasherdes durch einen Ceran-4-Plattenelektroherd dulden. Ein besonderes, das Interesse des Vermieters überwiegendes Interesse des Mieters am Gasherd sei auch für die Zukunft nicht ersichtlich. Die Abweichung vom vertraglich vorgegebenen Zustand sei nach der Fortentwicklung der Ceranplattenkochtechnik mit schnelleren Aufheizzeiten nicht mehr so erheblich, dass dem Vermieter die Auswahl insoweit nicht einzuräumen wäre. Im Vergleich zu der Zeit vor mehr als zehn Jahren seien diese Herde inzwischen erheblich weiterentwickelt worden. Schließlich spreche für den Vermieter hier auch sein Interesse, den Gasanschluss jedenfalls in der Perspektive für das Haus nicht mehr vorhalten zu müssen. Ferner seien mit der Einsparung einer Energieart und der dafür notwendigen Installationen auch eine Kosteneinsparung für deren Unterhaltung und die Anschlusskosten dem Energielieferanten gegenüber verbunden, von der auch die Mieter profitierten, weil damit jedenfalls teilweise umlegbare Betriebskosten eingespart werden können.

• Modernisierung: Der Mieter müsse die Verstärkung der Elektrosteigeleitungen dulden, weil dadurch mehrere elektrische Geräte mit höherem Stromverbrauch betrieben werden könnten, etwa Waschmaschinen, Geschirrspüler und Staubsauger. Eine Verpflichtung, dem Mieter mitzuteilen, aus welchem Material und welcher Stärke die vorhandenen Steigeleitungen gewesen seien und welches Material die neuen hätten, gebe es nicht. Ferner habe der Mieter auch Anspruch auf Duldung zur Schaffung eines modernen Bades entsprechend dem Sondermerkmal gemäß Berliner Mietspiegel 2009. Dass der Vermieter durch diese Maßnahme insgesamt im Wohnungsmarktgefüge eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete realisieren könne, sei hinzunehmende Folge des damit erreichten besseren Standards.

Von besonderer Bedeutung ist, dass nach Auffassung des Landgerichts auch der begehrte Austausch der vorhandenen Holzkastendoppelfenster durch Holzisolierglasfenster eine zu duldende Modernisierungsmaßnahme darstellt. Dadurch ergebe sich ein besserer Wärmedämmwert, was zur Einsparung von Heizenergie führe.