Instandsetzung, bauliche Veränderung

Instandsetzung, bauliche Veränderung; Vergabebeschluß

Haben die Wohnungseigentümer bestandskräftig die Sanierung von Fassade und Balkonen nach den näheren Vorgaben eines Gutachters beschlossen, so kann die Anfechtung des späteren Eigentümerbeschlusses über die Vergabe der Arbeiten nicht mehr darauf gestutzt werden, die vom Sachverständigen für notwendig oder empfehlenswert gehaltenen Sanierungsmaßnahmen seien in Wirklichkeit nicht erforderlich oder sie stellten zustimmungsbedürftige bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums dar.

Die Gültigkeit des späteren Vergabebeschlusses hängt aber davon ab, daß sich die vergebenen Arbeiten im wesentlichen im Rahmen des bestandskräftig beschlossenen Sanierungsbeschlusses halten. Dies hat der Tatrichter, notfalls unter Zuziehung eines Sachverständigen durch den Vergleich von Gutachten und Ausschreibungen (Angeboten) zu ermitteln.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Anlage, die aus zwei aneinandergebauten Häusern mit jeweils sechs Wohnungen besteht; der weitere Beteiligte ist Verwalter. An den Häusern traten Schäden (vor allem Feuchtigkeitsschäden) auf; die Wohnungseigentümer erholten ein Gutachten des Bausachverständigen P. zur Feststellung des Bauzustandes, der Maßnahmen zur Beseitigung der Schäden und überschlägigen Ermittlung der Beseitigungskosten. Der Sachverständige stellte in dem Gutachten vom 6.5.1996 Schäden vor allem an der Fassade und an den Balkonen fest und schlug umfangreiche Maßnahmen zur Schadensbeseitigung, insbesondere die Verkleidung der Fassaden mit Wärmedämmplatten und Erneuerungsarbeiten an den Balkonen (einschließlich ihrer Entwässerung) vor; die Kosten sollten sich überschlägig auf rund 170.000 DM zuzüglich Umsatzsteuer belaufen.

In der Eigentümerversammlung vom 29.11.1997 beschlossen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit, daß im Jahre 1998 folgende Sanierungsmaßnahmen ausgeführt werden sollten:

Balkone und Außenfassade, Haustüre bzw. Eingang lt. Gutachten. Angebote werden von der Hausverwaltung eingeholt. Die Fassade der Garagen wird gestrichen.

Aufteilung der Kosten nach Miteigentumsanteilen, bzw. bei den Garagen auf Garageneigentümer.

Anfang 1998 wird in einer außerordentlichen Versammlung über die Vergabe entschieden.

Die Niederschrift der Eigentümerversammlung vom 16.6.1998 enthält unter Punkt 5 folgende Feststellungen:

Die Sanierungsmaßnahmen siehe Anlage werden in der außerordentlichen Eigentümerversammlung am 30.6.1998 nochmals besprochen. Beschlußfassung erfolgt ebenfalls in dieser Versammlung.

Durch Sonderumlage wird die Sanierung finanziert.

Bei der in bezug genommenen Anlage handelt es sich um eine vom weiteren Beteiligten verfaßte Kostenzusammenstellung nach vorliegenden Angeboten zu den "Sanierungskosten Außenfassade ... laut Besprechung in der ET-Versammlung am 16.6.1998." Sie umfaßt die Posten (1.) Gerüst/Dämmpl. mit Putz, (2.) Spenglerarbeiten Dachrinne/Balkone usw., (3.1) Fliesenarbeiten Balkone, (4.) Balkongeländer (Brüstung/Innenpl.), Treppenanlagen und Malerarbeiten (Haustüren, Fassaden, Garagen, Garagentore) und endet mit Gesamtkosten der Sanierung nach den billigsten Angeboten von rund 280.000 DM.

In der Versammlung vom 30.6.1998 wurden laut Versammlungsniederschrift zu Tagesordnungspunkt 3 ("Sanierungsmaßnahmen/Beschlußfassung über die auszuführenden Arbeiten/Vergaben) "die in der Versammlung vom 16.6.1998 beschlossenen notwendigen Sanierungsmaßnahmen" nochmals erläutert. Weiter heißt es, daß eine Teilsanierung mehr Kosten verursachen würde, da die Gesamtmaßnahme Zug um Zug durchgeführt werden müsse; die gesamten Kosten beliefen sich auf ca. 300.000 DM und würden durch Sonderumlage finanziert und nach Wohnfläche umgelegt; die Garagen würden nicht saniert. Sofern einzelne Eigentümer die Sonderumlage nicht innerhalb von vier Wochen überwiesen, werde der Betrag eingeklagt. Diese Maßnahmen wurden von den anwesenden Eigentümern gegen eine Stimme beschlossen.

Der Antragsteller hat beantragt, den Beschluß der Eigentümerversammlung vom 30.6.1998 zu TOP 3 für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat dem Antrag insoweit stattgegeben, als der Eigentümerbeschluß die gerichtliche Geltendmachung der Sonderumlage vorsieht, den Antrag im übrigen aber abgewiesen. das Landgericht hat die gegen die Entscheidung gerichtete sofortige Beschwerde des Antragstellers zurückgewiesen. Der Antragsteller hat sofortige weitere Beschwerde eingelegt, die zur Zurückverweisung der Sache an das Landegicht geführt hat.

1. ... 2. Die Entscheidung des Landgerichts hält nicht in allen Punkten der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) In der Versammlung vom 30.6.1998 haben die Wohnungseigentümer die Vergabe Oder in der Versammlung vom 16.6.1998 beschlossenen notwendigen Sanierungsmaßnahmen beschlossen. Die Versammlungsniederschrift vom 30.6.1998 verweist auf die Versammlung vom 16.6.1998, deren Protokoll wegen der Sanierungsmaßnahmen auf eine "Anlage" Bezug nimmt. Es war für alle Beteiligten klar erkennbar, daß damit die vom Verwalter verfaßte "Kostenzusammenstellung" gemeint war. Die Auslegung des angefochtenen Eigentümerbeschlusses vom 30.6.1998 ergibt somit, daß die Vergabe der Sanierungsmaßnahmen an die Unternehmen beschlossen wurde, die jeweils das in der Kostenzusammenstellung ausgewiesene billigste Angebot (rechte Spalte der Anlage) unterbreitet haben.

b) Der Eigentümerbeschluß vom 30.6.1998 schließt an den Eigentümerbeschluß vom 29.11.1997 an, in dem die Sanierung der Balkone und der Außenfassade verbindlich beschlossen wurde. Er dient dessen Konkretisierung und Umsetzung durch die Vergabe der im ersten Beschluß grundsätzlich beschlossenen Sanierungsmaßnahmen. Der Antragsteller kann somit die Notwendigkeit und den Umfang der am 29.11.1997 beschlossenen Maßnahmen grundsätzlich nicht mehr in Frage stellen (vgl. BayObLGZ NJW-RR 1988, 1169; BayObLG WE 1995, 286).

(1) Der Eigentümerbeschluß vom 29.11.1997 ist entgegen er Ansicht des Antragstellers nicht inhaltlich zu unbestimmt und damit unwirksam (vgl. BayObLG WE 1995, 245 f.; Staudinger/Bub WEG 12. Aufl. § 23 Rn. 256 und 257). Dem protokollierten Wortlaut des Beschlusses nach soll die Sanierung "laut Gutachten" durchgeführt werden. Es war für alle Beteiligten auch hier ohne weiteres erkennbar, daß damit auf das Gutachten des Sachverständigen P. vom 6.5.1996 Bezug genommen wurde; dieses Gutachten kann somit zur Auslegung des Eigentümerbeschlusses mit herangezogen werden (zu den Grundsätzen für die Auslegung von Eigentümerbeschlüssen vgl. BGH BayObLG WE 1997, 236; Staudinger/Bub § 23 Rn. 178). Aus dem Gutachten ergibt sich im einzelnen, was der Sachverständige zur Sanierung von Außenfassade und Balkonen für notwendig hält oder vorschlägt (vgl. S. 43 bis 48 des Gutachtens); diese Maßnahmen haben die Wohnungseigentümer am 29.11.1997 mehrheitlich beschlossen. Den Anforderungen an die inhaltliche .

Bestimmtheit eines Eigentümerbeschlusses ist damit in vollem Umfang Genüge getan.

(2) Da der Eigentümerbeschluß vom 29.11.1997 nicht angefochten wurde, kann offenbleiben, inwieweit sich die vom Sachverständigen vorgeschlagenen und von den Eigentümern beschlossenen Sanierungsmaßnahmen im Rahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums halten und inwieweit es sich um bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums handelt, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder (auch modernisierende) Instandsetzung hinausgehen (vgl. § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG). Denn da § 22 Abs. 1 WEG nicht zwingendes Recht darstellt, ist der bestandskräftige Eigentümerbeschluß über bauliche Veränderungen wirksam, auch wenn zu den Veränderungen grundsätzlich die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich wäre (vgl. BayObLGZ 1994, 339/343, Staudinger/Bub § 22 Rn. 44, jeweils m.w.N.). Bestandskräftig beschlossen ist nach Maßgabe des Gutachtens (Punkt 9.2. Pos. 6 ff.) auch die Sanierung der Balkone; es kommt nicht darauf an, ob die Balkone in der Teilungserklärung als Sondereigentum ausgewiesen sind und inwieweit dies im Hinblick auf die zwingenden Bestimmungen des § 5 Abs. 1 und 2 WEG überhaupt wirksam wäre (vgl. BayObLG WE 1994, 184/185; BayObLG ZMR 1999, 59, jeweils m.w.N.).

(3) Auch der Eigentümerbeschluß vom 30.6.1998 ist entgegen der Ansicht des Antragstellers nicht deshalb inhaltlich zu unbestimmt, weil er auf andere urkundliche Unterlagen Bezug nimmt; diese können vielmehr zur Auslegung des Beschlusses herangezogen werden. Der Eigentümerbeschluß entspricht jedoch. nur dann den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er den Gestaltungsrahmen einhält, der durch den Beschluß vom 29.11.1997 vorgegeben ist (vgl. § 21 Abs. 4 WEG); denn er knüpft an diesen bestandskräftig gewordenen Eigentümerbeschluß an. Zur Beurteilung dieser Frage bedarf es indes weiterer Feststellungen, die der Senat nicht treffen kann, da ihm die vom weiteren Beteiligten in der "Anlage" lt. Versammlungsniederschrift vom 16.6.1998 mitgeteilten billigsten Angebote nicht vorliegen. Nur aus diesen Angeboten, gegebenenfalls im Zusammenhang mit den Ausschreibungen des weiteren Beteiligten, kann sich ergeben, ob die vom Verwalter vergebenen oder noch zu vergehenden Arbeiten dem Eigentümerbeschluß vom 29.11.1997 und dem dort in Bezug genommenen Gutachten entsprechen. Im einzelnen sind dazu folgende Ausführungen veranlaßt:

(4) Posten 1 der Anlage (Gerüst, Dämmplatten mit Putz) dürfte Punkt 9.2, Positionen 2 - 5 des Gutachtens vom 6.5.1996 entsprechen. Die gegenüber den im Gutachten geschätzten Kosten (einschließlich Umsatzsteuer rund 104.000 DM) um etwa 28 % höheren Gesamtkosten der Arbeiten (133.191 DM) müßte der Antragsteller hinnehmen, nachdem der Verwalter mehrere Angebote eingeholt und sich für das billigste entschieden hat. Ein Vergleich der übrigen in der Anlage genannten Leistungen einschließlich der angegebenen Preise mit den Vorgaben des Gutachtens (Positionen 6 bis 16) ist jedoch ohne Kenntnis und nähere Prüfung der Angebote nicht möglich; hier fällt vor allem der große Unterschied in den Kosten- und Preisangaben bei den Leistungen "Balkongeländer (Brüstung, Innenplatten)w sowie "Fliesenarbeiten, Balkone" auf. Das Landgericht wird hier, notfalls unter Zuziehung eines Sachverständigen, anhand der Angebote zu prüfen haben, ob die darin aufgeführten Arbeiten im wesentlichen den im Gutachten genannten und vorgeschlagenen Sanierungsmaßnahmen entsprechen. Die in der Anlage genannten Leistungen für Treppenanlagen und Malerarbeiten haben (vielleicht mit Ausnahme der Malerarbeiten an der Fassade) im Gutachten vom 6.5.1996 ohnehin keine Grundlage. Die Garagen sollen nach dem Beschluß vom 30.6.1998 nicht saniert werden.

c) Der Senat weist für das weitere Verfahren noch darauf hin, daß die Höhe der Instandhaltungsrücklage, über die die Gemeinschaft verfügt, für die Entscheidung im vorliegenden F all ohne Bedeutung ist und daß sich der Antragsteller nicht darauf berufen kann, die Einberufungsfrist des § 24 Abs. 4 WEG sei für die Versammlung vom 30.6.1998 nicht eingehalten worden. Denn unstreitig hat er an der Versammlung vom 16.6.1998 teilgenommen und dort erfahren, daß über die Sanierungsmaßnahmen in einer weiteren Versammlung vom 30.6.1998 beschlossen werden solle.

Nach dem Eigentümerbeschluß vom 30.6.1998 soll die Sonderumlage nach den Wohnflächen umgelegt werden. Dies steht im Widerspruch zu dem Eigentümerbeschluß vom 29.11.1997, wonach die Miteigentumsanteile für die Umlegung maßgebend sein sollen. Sollte in der Gemeinschaft der gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 WEG gelten, kann die am 30.6.1998 beschlossene Umlegung nach Wohnflächen keinen Bestand haben.