Instandsetzung

Instandsetzung; Modernisierung; Duldunspflicht; Ankündigung; Zentralheizungsanschluss; Durchführung von Leitungssträngen

1. Auch bei einer sogenannten modernisierenden Instandsetzungsmaßnahme ist eine den Anforderungen des § 541 b Abs. 2 BGB entsprechende Ankündigung erforderlich.

2. Der Vermieter ist in diesem Zusammenhang nicht zu einer sogenannten restaurierenden Instandsetzung verpflichtet.

3. Der Mieter einer Wohnung muß aber die Durchführung von Leitungssträngen durch seine Wohnung, um den Anschluß der darüber liegenden Wohnung an die vorhandene Zentralheizung zu ermöglichen, dann nicht dulden, wenn in dieser Wohnung schon früher eine Gasetagenheizung vorhanden war, deren Reparatur möglich ist und die horizontale Verlegung der Heizungsstränge an der Wohnung des Mieters vorbei durch das Treppenhaus technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar ist.

1. Die Bekl. sind nicht verpflichtet, die von den Kl. beabsichtigte Durchführung von Heizungssträngen durch ihre Wohnräume zu dulden. Eine solche Duldungspflicht käme nur bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 541 a bzw. des § 541 b BGB in Betracht.

1. Den Kl. stand aus § 541 b BGB kein Duldungsanspruch zu. § 541 b Abs. 1 BGB bestimmt, daß der Mieter Maßnahmen des Vermieters zur Verbesserung der gemieteten Räume oder sonstiger Teile des Gebäudes oder zur Einsparung von Heizenergie unter bestimmten Voraussetzungen zu dulden hat. Die Durchführung der Heizungsstränge, die dem Anschluß der im 4. OG liegenden Wohnung an die bereits vorhandene zentrale Heizungsanlage dienen sollte, führt nicht zu einer Verbesserung der gemieteten Räume. Die Bekl. haben keinerlei Nutzen von den Heizungsleitungen, da diese nach den Ausführungen des Sachverständigen L. im Termin am 1. Februar 1994 isoliert werden müßten und folglich keine Wärme in den nicht an die zentrale Heizungsanlage angeschlossenen Wohnungen abgeben.

Die Durchführung der Heizungsleitungen führt auch nicht zu einer Verbesserung der sonstigen Teile des Gebäudes. Der Modernisierungsbegriff umfaßt zwar bereits nach dem Wortlaut des § 541 b Abs. 1 BGB nicht nur Maßnahmen zur Verbesserung der angemieteten Räume, sondern auch sonstiger Teile des Gebäudes. Unter Berücksichtigung der in § 3 MHG, § 11 II. Berechnungsverordnung und dem früheren § 11 Altbaumietenverordnung enthaltenen Definitionen ist der Modernisierungsbegriff des § 541 b BGB dahingehend zu verstehen, daß er alle baulichen Maßnahmen des Vermieters abdeckt, die die allgemeinen Wohnverhältnisse nachhaltig und auf Dauer verbessern (Blömeke/Blümmel, Die Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum, Teil A, Rn. 21, 24). Folglich sind auch Modernisierungsmaßnahmen außerhalb der eigentlichen Mieträume nach § 541 b BGB zu beurteilen, sofern sie mittelbar auch dem Gebrauchswert der Wohnung zugute kommen, ohne daß sie mit einem Eingriff in die Substanz der Mietwohnung verbunden sind, wie z. B. die Anbringung einer wärmedämmenden Fassade. Gleiches gilt von solchen Maßnahmen, die der Schaffung bzw. Verbesserung von Einrichtungen dienen, die allen Mietern zugute kommen, wie z. B. die Anlage von Kfz-Stellplätzen oder eines Kinderspielplatzes. Auch solche Maßnahmen sind zwar nicht mit einem Eingriff in die Substanz der Mietwohnung verbunden, wirken sich aber gleichwohl auf den Mietvertrag aus, weil sie den Vermieter dazu berechtigen können, gem. § 3. Abs. 1 MHG eine Erhöhung der Miete vorzunehmen. Ein solcher Bezug zum Wohnwert der betreffenden Wohnung fehlt aber völlig, wenn der Vermieter eine bereits seit vielen Jahren ausgebaute Wohnung an die zentrale Heizungsanlage anschließen will. Hiervon werden die Interessen der Mieter in keiner Weise berührt und eine Mieterhöhung in Form eines Wertverbesserungszuschlages gegenüber den Bekl. wäre nicht berechtigt.

Der Anschluß der im 4. OG liegenden Wohnung, die bisher mit einer Gasetagenheizung ausgestattet ist, an die zentrale Heizungsanlage stellt sich vielmehr als eine sogenannte modernisierende Instandsetzungsmaßnahme im Sinne des § 541 a BGB dar, die von den Mietern auch dann zu dulden ist, wenn sie nicht nur dem Erhalt der Mietsache im bisherigen Zustand dient, sondern die wirtschaftlich sachgerechtere Maßnahme darstellt.

Unter die vom Mieter grundsätzlich und unbedingt zu duldenden Erhaltungsmaßnahmen fallen zwar nur Maßnahmen, die zur Sicherung der Sache in ursprünglichem, wirtschaftlichem Zustand erforderlich sind (Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., Rn. 2 zu §§ 541 a, 541 b BGB). Das bedeutet aber nicht, daß der Vermieter gleichsam zu einer "restaurierenden" Instandsetzung verpflichtet wäre. Der Vermieter hat vielmehr das Recht, auch den jeweils neuesten Stand der Technik einzuhalten. Die Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, bedeutet nicht, daß der (Original-)Zustand zu erhalten ist, der bei Mietbeginn bestanden hat (Blömeke/Blümmel, a. a. O., Rn. 12).

Zum Schutz des Mieters muß der Anspruch auf Duldung von Maßnahmen, die letztlich der Erhaltung nicht der von ihm, sondern einem anderen Mieter innegehaltenen Wohnräume dienen, aber auch bei einer wirtschaftlich sinnvolleren Maßnahme dahin eingeschränkt werden, daß der Vermieter verpflichtet ist, die modernisierende Erhaltungsmaßnahme in einer den Mieter am wenigsten beeinträchtigenden Art und Weise durchzuführen. Darüber hinaus ist der Mieter zur Duldung nur verpflichtet, wenn ihm diese in analoger Anwendung der Voraussetzungen des § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB ordnungsgemäß angekündigt wird.

Zwar genügte das Ankündigungsschreiben der Kl. vom 2. Dezember 1992 diesen Voraussetzungen. Dennoch ist der Duldungsanspruch der Kl. zu verneinen, denn nach dem Inhalt des von der Kammer gem. Beweisbeschluß vom 8. Juni 1993 eingeholten schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen L. vom 8. Oktober 1993 sowie den Erläuterungen des Sachverständigen im Termin am 1. Februar 1994 ist der von den Kl. beabsichtigte Anschluß der im 4. Obergeschoß liegenden Wohnungen nicht als derart technisch und wirtschaftlich sachgerechter anzusehen, daß sie den Eingriff des Vermieters in den vereinbarten vertraglichen Gebrauch der Mietsache rechtfertigen könnte.

Die vertikale Rohrdurchführung ist weder als die absolut übliche und sach- und fachgerechte Leitungsverlegung anzusehen, noch würde die Verlegung der Heizungsstränge durch das Treppenhaus die Kl. mit nicht zumutbaren Mehrkosten belasten. Die waagerechte Verlegung der Heizungsstränge von einer durch das Treppenhaus führenden Heizungsleitung stellt nach den Ausführungen des Sachverständigen, denen sich die Kammer nach eingehender Prüfung anschließt, eine technisch ebenso sach- und fachgerechte Verlegungsart dar. Energieverluste treten bei beiden Arten der Rohrverlegung auf.

Für die Demontage der bisher durch das Treppenhaus verlegten Heizungsleitung und die Installation eines neuen verstärkten Steigestranges würden Kosten in Höhe von ca. 12.500 DM entstehen, denen Kosten für die von den Kl. geplante Verlegungsart von fünf Heizungssträngen in Höhe von 12.000 DM gegenüberstehen. Es ist zwar nicht zu verkennen, daß der Sachverständige die Notwendigkeit der Installation einer neuen Pumpe nicht ausschließen konnte, was Mehrkosten von 1.500 DM verursachen würde und weitere Anschlußkosten durch die Verlegung horizontaler Anschlußleitungen von ca. 6.000 DM pro Wohnung entstehen. Die den Kl. insoweit entstehenden Mehrkosten sind ihnen aber bei sachgerechter Abwägung der Interessen der Mieter zumutbar. Zusätzliche Anschlußkosten entstehen den Kl. zur Zeit nur für den Anschluß der im 4. Obergeschoß gelegenen Wohnung an die zentrale Heizungsanlage, denn der Anschluß der Wohnung der Bekl. an die Heizungsanlage ist erst für den Fall möglich, daß das Mietverhältnis der Kl. mit den Bekl. endet.

Unter Berücksichtigung der die Bekl. treffenden Beeinträchtigungen ihres vertragsgemäßen Gebrauchs, der für den Fall der Durchführung von fünf Heizungssträngen durch ihre Wohnung nicht nur eine optische Beeinträchtigung zur Folge hätte, sondern auch zu einer Verringerung der Stellfläche für die Bekl. führen dürfte, sind die Kl. auf Maßnahmen zu verweisen, die diese Beeinträchtigungen für die Bekl. nicht mit sich bringen.

Wann der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden hat, ist in § 541 b BGB geregelt. Die Vorschrift deckt den Bereich allerdings nicht umfassend ab. Denn eine Duldungspflicht kann auch für Maßnahmen stehen, die der Vermieter im Sinne des § 3 MHG nicht zu vertreten hat. Die Grenzen sind im einzelnen umstritten, wie das Urteil des Landgerichts Berlin vom 1. Februar 1994 zeigt.

Es ging um die Durchführung von Heizungssträngen durch die Wohnung des Mieters, um eine Wohnung mit einer Gasetagenheizung an die Zentralheizung anzuschließen.

Das Landgericht meinte, eine Modernisierung im Sinne des § 541 b BGB liege nicht vor, da die Maßnahme auch nicht mittelbar dem Gebrauchswert der Wohnung zugute komme. Es liege vielmehr eine "modernisierende Instandsetzungsmaßnahme" vor, die der Mieter hier nicht zu dulden habe, da es zumutbar sei, die Heizungsrohre auch durch das Treppenhaus zu verlegen.