Instandsetzung

Instandsetzung; modernisierende Instandsetzung; Schallschutz; Geräuschemission; Heizungsanlage; Betriebsgeräusche; DIN-Norm

1. In der Anfechtung eines sog. Negativbeschlusses, mit dem die Eigentümerversammlung die beantragte Durchführung einer Instandsetzungsmaßnahme mehrheitlich abgelehnt hat, kann der Antrag auf Zustimmung zu dieser Maßnahme oder auf Ersetzung dieser Zustimmung (Verpflichtung zur Durchführung) liegen.

Bei einem bloßen Anfechtungsantrag müssen die Tatsacheninstanzen auf Klärung dieser Frage hinwirken.

2. Bei erheblicher Abweichung vom "Stand der Technik" (hier der Geräuschentwicklung einer Heizungsanlage) besteht ein Anspruch der Miteigentümer auf entsprechende modernisierende Instandsetzung, wenn nicht Amortisationsgesichtspunkte entgegenstehen.

3. Bestehenden Schallschutznormen, kommt der Frage der "Ordnungsmäßigkeit" des vorhandenen Schallschutzes entscheidendes tatsächliches Gewicht zu.

Der Beteiligte zu 1. möchte von den übrigen Beteiligten erreichen, daß sie den Einbau von Differenzdruckreglern an allen Heizungssträngen der Anlage und von Thermostatventilen an allen vorhandenen Heizkörpern in den Wohnungen beschließen und durchführen lassen.

Die beiden Häuser der Wohnungseigentumsanlage haben je 16 Wohnungen, die mit Fernwärme versorgt werden. Sie stammen aus den Jahren 1960/1961 und sind aufgrund der Teilungserklärung v. 20. 2. 1980 in Eigentumswohnungen aufgeteilt worden.

1995 oder 1996 erwarb der Beteiligte zu 1. eine Wohnung im 6. Obergeschoß des Hauses. Seit 1996 versucht er darauf hinzuwirken, daß etwas gegen die ihn störenden Fließgeräusche in den Heizkörpern seiner Wohnung unternommen wird. Auf der Eigentümerversammlung v. 4.3.1997 ist ausweislich des Protokolls (TOP 6 b) über dieses Problem beraten und dann beschlossen worden, die betreffende "Reparatur" nicht auszuführen.

Diesen Beschluß hat der Beteiligte zu 1. angefochten. Das AG Flensburg hat dem stattgegeben. Die dagegen gerichtete Beschwerde der übrigen Beteiligten hatte vor dem LG Erfolg. Hiergegen wendet sich der Beteiligte zu 1. mit der weiteren Beschwerde.

II. Die weitere Beschwerde ist zulässig und im Umfang der Beschlußformel auch begründet. Die Entscheidung des LG beruht auf einer Verletzung des Gesetzes (§§ 27 FGG, 550 ZPO). Das LG hat sowohl den Umfang des Miteigentümeranspruchs auf modernisierende Instandsetzung nach § 21 Abs. 4 und Abs. 5 Nr. 2 WEG verkannt als auch den Umfang der Amtsermittlungspflicht nach §§ 12, 15 FGG. (...)

Die Eigentümergemeinschaft ist nach § 21 Abs. 3 WEG berechtigt, eine ordnungsmäßige Verwaltung zu beschließen. Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gehört nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG die ordnungsmäßige Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Nach § 21 Abs. 4 WEG hat jeder Wohnungseigentümer Anspruch auf eine dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung, die mit einer ordnungsmäßigen Verwaltung identisch ist (Weitnauer/Lüke, 8. Aufl., Rn. 22 zu § 21 WEG). Danach stellt sich nur die Frage, ob die hier vom Beteiligten zu 1. begehrte Maßnahme, die der Herstellung des modernen Schallschutzes im gesamten Gebäude dienen soll, zur ordnungsmäßigen Verwaltung zählt. Als sog. modernisierende Instandsetzung gehört sie grundsätzlich dazu, besteht also ein Anspruch auf ihre Durchführung (Staudinger/Bub, 1997, § 21 WEG Rz. 164; Weitnauer/Lüke a. a. O. Rn. 34 zu § 21 WEG; Merle in Bärmann/Pick/Merle § 21 Rn. 134 ff.). Auch konkret die Reduzierung der Betriebsgeräusche einer Heizungsanlage kommt als Instandsetzungsmaßnahme nach § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG in Betracht (BayObLG WE 1984, 89).

Erste tatsächliche Voraussetzung für einen Anspruch darauf ist, daß der gegenwärtige Zustand nicht ordnungsgemäß ist. Dieser Frage ist das LG unter dem Stichwort "gravierend" (für den "Mangel") auch nachgegangen. Dabei hat es jedoch sowohl den Stellenwert der DIN 4109 verkannt als auch unvollkommene Feststellungen getroffen.

Für die Feststellung, ob der Schallpegel in Wohn- und Schlafräumen "ordnungsmäßig" ist, kommt vorhandenen technischen Regelwerken wie der DIN 4109 - wie bei allen Fragen rechtlicher Bedeutsamkeit von Geräuschimmissionen - zunächst entscheidendes tatsächliches Gewicht zu (BGHZ 46, 35 und BGH WPM 1968, 123 zur VDI-Richtlinie 2058; BayObLG a. a. O. zur DIN 4109; BGH NJW 1990, 2465 [= WM 1990, 252] zur TA Lärm; BGH NJW 1993, 925, 929 [= WM 1993, 127] zur VDI-Richtlinie 2058; BayObLG NJW-RR 1994, 598 [= WM 1994, 151] zur DIN 4109). Dabei ist in der zitierten Rechtsprechung immer betont worden - und dem folgt der Senat -, daß die umstrittenen Geräusche nicht in jedem Fall starr nach den physikalisch meßbaren und gemessenen Daten der Lautstärke beurteilt werden können. Nach Auffassung des Senats geht es aber nicht an, daß das LG sein eigenes Geräuschempfinden zum alleinigen Maßstab macht und das gehörte Geräusch zum "leisen Zischen" erklärt, das nicht geeignet sei, den Antragsteller nachts aus dem Schlaf zu wecken (woher wollen die Richterinnen und der Richter das wissen?). Dieses Vorgehen verbot sich um so mehr, als der Heizungsbausachverständige mit seinem Schallmeßgerät immerhin an einer Stelle eine Überschreitung der Norm um 8 dB gemessen hat (eine Überschreitung um 10 dB wird als Verdoppelung der Lautstärke eines Geräuschs empfunden). Die zunächst erforderliche sachverständige Schallmessung kann nicht von einem Heizungsbaumeister durchgeführt werden. Auf dem Gebiet des Schallschutzes hat sich seit langem eigener Sachverstand etabliert, der im Rahmen einer fehlerfreien Amtsermittlung (§ 12 FGG) in Anspruch zu nehmen ist: Erst vordem Hintergrund regelgerechter Meßergebnisse kann es Sache der Tatrichter sein, die eigenen Geräuschempfindungen an Ort und Stelle und nötigenfalls unter Hinzuziehung des Sachverständigen auf Übereinstimmung mit dem Stellenwert der gemessenen Werte oder auf eine Abweichung davon zu überprüfen (vgl. beispielhaft BGH, WPM 1968, 123).

Wie weit nach verfahrensgerechter Feststellung eines überhöhten Schallwerts der Kostenaufwand eine Rolle spielt für die Frage des Anspruchs auf geräuschreduzierende Maßnahmen, kann vom konkreten Ausmaß der Lärmbelastung abhängen. Anders aber als bei kostensparenden Maßnahmen (z. B. Energiesparmaßnahmen) ist die begehrte Erhöhung des Wohnkomforts nicht unmittelbar in Geld aufzuwiegen, eine Amortisation (vgl. z. B. KG ZMR 1996, 282 [= WM 1996, 300] in. w. N.) nicht ohne weiteres errechenbar. Jedenfalls wird das LG in Betracht zu ziehen haben, daß jeder Miteigentümer nur mit einem Bruchteil der Gesamtsumme einzutreten hat, und daß von Mitarbeitern der Verwaltung die Anmerkung gemacht worden ist, daß es am Geld nicht liege (Protokoll v. 5.2.1998 S. 3). Auch wird das LG seine Auffassung zu überprüfen haben, "bei einem so alten Gebäude" (kaum 40 Jahre alt!?) müsse die Gemeinschaft ein (größeres?) Ermessen für die Verwendung der Rücklage haben. Gerade bei einem Gebäude im "besten Alter" (bei 100 Jahren üblicher Lebenserwartung) können sich Modernisierung und Anhebung des Wohnkomforts lohnen.

Kein Problem bedeutet es, daß der Beteiligte zu 1. sich gegen einen sog. Negativbeschluß wendet. Das LG wird allerdings zu klären haben, mit welchem positiven Antrag der Beteiligte zu 1. sein Anliegen prozessual verfolgen will, weil in der Tat der Erfolg der Anfechtung, wie der amtsgerichtliche Beschluß zeigt, dem Beteiligten zu 1. nicht zur Erfüllung seines Anspruchs verhelfen würde (Staudinger-Bub a. a. O., § 21 WEG Rz. 118; Merle in Bärmann/Pick/Merle § 21 WEG Rz. 84 ff.; BayObLGZ 1972, 150, 154; OLG Hamm OLGZ 1988, 37, 39).