Instandsetzung

Instandsetzung; Wärmepumpenanlage; Gas-Heizungsanlage

Die Ersetzung einer nur mit unverhältnismäßigem Kostenaufwand reparaturfähigen zentralen Heizungsanlage (Wärmepumpenanlage) durch eine kostengünstigere Gas-Heizungsanlage kann sich im Rahmen ordnungsgemäßer Instandsetzung halten, wenn diese Maßnahme technisch geboten ist und nach Durchführung einer Kosten-Nutzen-Analyse wirtschaftlich sinnvoll erscheint.

I. Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer der im Rubrum näher bezeichneten Wohnungseigentumsanlage. Der Antragstellerin gehören vier im Dachgeschoß des Hauses belegene Wohneinheiten, die von Anfang an nicht an der zentralen Heizungsanlage angeschlossen waren. Die Wohnungen der übrigen Beteiligten wurden ursprünglich über eine zentrale Wärmepumpenanlage mit Wärmeenergie versorgt. Diese Heizungsanlage war reparaturbedürftig, wobei die Reparaturkosten nach dem von der Eigentümergemeinschaft eingeholten Gutachten des Sachverständigen Z. vom 13. Juni 1992 knapp 300.000 DM betragen sollten.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 16. September 1992 beschlossen die Eigentümer zu TOP 3 d, "anstelle der alten defekten Heizungsanlage und auf Basis des Gutachtens des Gutachters Z. eine neue Heizungsanlage einbauen zu lassen", wobei diese Heizung entweder mit Gas oder mit Öl betrieben werden sollte. Nach Einleitung des vorliegenden Anfechtungsverfahrens wurde anstelle der bisherigen Heizungsanlage eine neue Gas-Heizungsanlage mit einem Kostenaufwand von 65.000,- DM eingebaut.

Mit Beschluß vom 26. Januar 1993 hat das Amtsgericht Schöneberg den rechtzeitigen Antrag der Antragstellerin, den zu TOP 3 d gefaßten Eigentümerbeschluß vom 16. September 1992 für ungültig zu erklären, zurückgewiesen. Die gegen diesen Beschluß rechtzeitig eingelegte sofortige Beschwerde der Antragstellerin hat das Landgericht durch Beschluß vom 22. Oktober 1993 zurückgewiesen. Gegen diesen der Antragstellerin am 23. November 1993 zugestellten Beschluß richtet sich deren am 29. November 1993 bei Gericht eingegangene sofortige weitere Beschwerde.

II. Das als Rechtsbeschwerde gemäß § 45 Abs. 1 WEG i. V. mit § 27 FGG statthafte Rechtsmittel der Antragstellerin ist zwar rechtzeitig und formgerecht eingelegt worden (§§ 22 Abs. 1, 29 FGG), sachlich aber nicht gerechtfertigt. Einen Rechtsfehler, auf den die weitere Beschwerde allein mit Erfolg gestützt werden kann (§ 27 FGG), weist die angefochtene Entscheidung nicht auf. Ohne Rechtsirrtum ist das Landgericht davon ausgegangen, daß es sich bei der beschlossenen Maßnahme (Einbau einer neuen Gas-Heizungsanlage anstelle der ursprünglich vorhandenen defekten Wärmepumpenanlage) nicht um eine bauliche Veränderung, sondern um eine ordnungsmäßige Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums handelt, die gemäß § 22 Abs. 1 WEG i. V. mit § 21 Abs. 3 und Abs. 5 Nr. 2 WEG mit Stimmenmehrheit beschlossen werden konnte (sogenannte modernisierende Instandsetzung). Wie der Senat in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung anderer Oberlandesgerichte bereits wiederholt entschieden hat, kann in einem gewissen Rahmen eine Instandsetzung auch über die bloße Reproduktion des bisherigen Zustandes hinausgehen, wenn sie die technisch bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung ist (vgl. Senat, OLGZ 1989, 171 = NJW-RR 1989, 463 = WE 1989, 136 = ZMR 1989, 22; Senat, NJW-RR 1991, 1299 = WE 1991, 324; ZMR 1994, 228 = NJW-RR 1994, 528 = WuM 1994, 223 = GE 1994, 413; OLG Hamm, OLGZ 1982, 260; OLG Frankfurt, OLGZ 1984, 129; BayObLGZ 1990, 28).

Verfahrensfehlerfrei hat das Landgericht festgestellt, daß die von dem Sachverständigen Z. vorgeschlagenen und von den Wohnungseigentümern zur Wiederherstellung einer funktionsfähigen Heizungsanlage beschlossenen Maßnahmen bei Anwendung erprobter und bewährter Techniken im Rahmen einer vernünftigen Kosten-Nutzen-Analyse geboten waren und eine Wiederherstellung der ursprünglichen Wärmepumpenanlage wegen des unverhältnismäßigen Kostenaufwandes nicht in Betracht kam. Die Ersetzung der defekten Wärmepumpenanlage durch eine Gas-Heizungsanlage konnte demgemäß von der Gemeinschaft mit Stimmenmehrheit beschlossen werden.

Rechtsfehlerfrei hat es das Landgericht auch für unerheblich erachtet, daß die Wohnungen der Antragstellerin an die zentrale Heizungsanlage nicht angeschlossen sind (vgl. hierzu BGHZ 92, 18 = NJW 1984, 2576). Danach konnte die Rechtsbeschwerde keinen Erfolg haben.

Auch unter Wohnungseigentümern hat Vernunft zu walten.

Eine vorhandene Wärmepumpenanlage war defekt; die Reparatur hätte 300.000 DM gekostet. Aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses wurde eine neue Gasheizungsanlage für 65.000 DM eingebaut, wogegen sich ein Eigentümer erfolglos wandte.

Das Kammergericht stellte mit Beschluß vom 27. Juni 1994 fest, daß nach einer "vernünftigen Kosten-Nutzen-Analyse" die Baumaßnahme technisch besser und wirtschaftlich sinnvoll gewesen sei. Deswegen sei der Beschluß der Eigentümergemeinschaft nicht zu beanstanden. Ohnehin war der möglicherweise für den Beschwerdeführer entscheidende Einwand, seine Wohnung sei bisher an die Zentralheizung nicht angeschlossen, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unerheblich.