Instandsetzung

Instandsetzung; Eigenhilfe; Entlohnung

Zu den Voraussetzungen, unter denen ein Wohnungseigentümer, der bei der Instandsetzung von gemeinschaftlichem Eigentum Tätigkeiten wie die Einholung von Angeboten, Korrespondenz mit den anbietenden Bauhandwerkern und Baustellenbesichtigung entfaltet hat, von den übrigen Wohnungseigentümern eine Vergütung für die geleisteten Dienste verlangen kann.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Die Antragstellerin trägt vor, daß sie beruflich im "Baufach" tätig sei; sie habe ständig mit Angelegenheiten der Hausverwaltung, mit Auftragsvergaben und mit der Überwachung von Handwerkerarbeiten zu tun. In den Jahren 1992/93 wurden in der Wohnanlage Dachsanierungsarbeiten ausgeführt. Dabei wurde die Antragstellerin in vielfacher Weise tätig; sie holte Angebote ein, die auch zur Vergabe von Arbeiten führten, und richtete in der Zeit von Januar 1992 bis August 1993 zahlreiche Schreiben an andere Wohnungseigentümer, an den Verwalter und an Bauhandwerker. Sie nahm die Bauarbeiten auch in Augenschein.

Die Antragstellerin trug vor, daß sie im Zusammenhang mit diesen Arbeiten mindestens 151 Stunden für Leistungen gemäß der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (Grundlagenermittlung,- Vorbereitung der Vergabe, Mitwirkung bei der Vergabe, Objektsicherung und Objektbetreuung) aufgewandt habe. Die Gemeinschaft habe dadurch rund 21.000 DM eingespart. Da zwischen ihr und den Antragsgegnern zumindest stillschweigend ein entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag zustande gekommen sei; könne sie für ihre Tätigkeit eine Vergütung von mindestens 4.500 DM verlangen. Mit Schreiben an den Verwalter vom 25.8.1993 stellte sie diesen Betrag den übrigen Wohnungseigentümern (für Projektsteuerung, Bestandsaufnahme, Angebotseinholung u. a.) in Rechnung. Das Amtsgericht hat den Zahlungsantrag abgewiesen; das Landgericht hat die dagegen gerichtete sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Die Antragstellerin hat sofortige weitere Beschwerde eingelegt, die keinen Erfolg brachte.

a) Die Feststellung des Landgerichts, daß zwischen der Antragstellerin und den Antragsgegnern ein auf eine Geschäftsbesorgung gerichteter Dienst- oder Werkvertrag auch nicht konkludent geschlossen worden sei, die Bestimmungen der §§ 611, 612 oder §§ 631, 632 BGB als Anspruchsgrundlage also ausschieden, ist ohne Rechtsfehler getroffen; sie wird von der Antragstellerin mit der weiteren Beschwerde nicht mehr angegriffen. In rechtlich nicht angreifbarer Weise hat das Landgericht entgegen der Ansicht der Antragstellerin auch festgestellt, daß zwischen ihr und den Antragsgegnern ein Auftragsverhältnis im Sinne der §§ 662 ff. BGB bestanden hat. Die Antragstellerin meint, daß sich aus der Zeugenaussage des Verwalters das Gegenteil ergebe, daß danach vielmehr von einer (unberechtigten),Geschäftsführung ohne Auftrag auszugehen sei. Dieser Einwand greift aber nicht durch. Es handelt sich hier um einen unzulässigen Angriff auf die Beweiswürdigung des Tatrichters; diese kann im Rechtsbeschwerdeverfahren nur in begrenztem Umfang, nämlich daraufhin überprüft werden, ob der Tatrichter gegen gesetzliche Beweisregeln, gegen die Denkgesetze oder feststehende Erfahrungssätze verstoßen oder ob er zwar nicht zwingende, aber nach den Umständen naheliegende Erfahrungssätze nicht berücksichtigt hat (vgl. Keidel/ Kuntze FGG 13. Aufl. § 27 Rn. 42). Dies alles ist bei der Beweiswürdigung durch das Landgericht, jedenfalls soweit es um den stillschweigenden Abschluß eines Auftragsvertrags geht, nicht der Fall; die Aussage des Verwalters läßt einen solchen Abschluß zwischen Antragstellerin und Antragsgegnern keinesfalls als fernliegend oder als nicht möglich erscheinen. Die Antragsgegner haben die ihnen bekannte Tätigkeit der Antragstellerin über längere Zeit hinweg unwidersprochen hingenommen; dies spricht für den Abschluß eines Auftragsvertrags und gegen eine Geschäftsführung ohne Auftrag (vgl. Senatsbeschluß vom 29.1.1998, 2Z BR 53/97; MünchKomm/Seiler BGB 3. Aufl. § 681 Rn. 5). Zu Recht mißt das Landgericht für die Frage eines Vergütungsanspruches dem Umstand erhebliche Bedeutung bei, daß es sich bei der Tätigkeit der Antragstellerin um Angelegenheiten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums handelte, die grundsätzlich ohnehin den Eigentümern und dem Verwalter obliegt; dies hätte es erforderlich gemacht, den Anspruch auf eine Vergütung von vornherein deutlich zu machen.

b) Alternativ geht das Landgericht davon aus, daß die Antragstellerin als berechtigte Geschäftsführerin ohne Auftrag tätig geworden sei. Dies liegt zwar wie bereits ausgeführt angesichts der Dauer ihrer Tätigkeit und des Verhaltens der Antragsgegner fern; auch in diesem Fall würde der Antragstellerin aber kein Vergütungsanspruch zustehen. Nach § 683 Satz 1, § 670 BGB kann der berechtigte Geschäftsführer wie ein Beauftragter Ersatz seiner Aufwendungen verlangen; ein Vergütungsanspruch für geleistete Dienste fällt nicht unter den Begriff "Aufwendungen" (Palandt/Thomas BGB 57. Aufl. § 670 Rn. 3 und § 683 Rn. 8). Ein Vergütungsanspruch steht dem berechtigten Geschäftsführer in entsprechender Anwendung von § 1835 Abs. 3 BGB nur für solche Dienste zu, die zu seinem Gewerbe oder seinem Beruf gehören (vgl. Palandt/Thomas Rn. 8, Staudinger/Wittmann BGB 13. Aufl. Rn. 3, jeweils zu § 683 und m.w.N.). Diese Voraussetzungen sind nach dem Vortrag der Antragstellerin nicht erfüllt. Sie verlangt Vergütung für Dienste, die denen eines Architekten oder eines Bauleiters entsprechen, trägt aber nicht vor, daß sie dies sei. Die Voraussetzungen für einen Vergütungsanspruch als berechtigte Geschäftsführerin ohne Auftrag sind damit nicht dargetan.

c) Bereicherungsansprüche der Antragstellerin kommen bei berechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag nicht in Betracht (BGH NJW 1993, 3196 m.w.N.). Es kann dahingestellt bleiben, ob die Rechtslage im Falle einer unberechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß § 684 Satz 1 BGB und den dort in Bezug genommenen Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung anders zu beurteilen wäre. Denn die Voraussetzungen einer unberechtigten Geschäftsführung hat das Landgericht nicht festgestellt; darin liegt angesichts der Umstände, unter denen die Antragstellerin ihre Tätigkeit entfaltet hat, keine fehlerhafte Beurteilung der Rechtslage.

d) Aufwendungen (§ 670 BGB) können der Antragstellerin mangels konkreter Angaben nicht zugesprochen werden.