Instandsetzung

Instandsetzung; Übergabeprotokoll; Schönheitsreparaturen; Fristenplan; Wohnungsübergabe; Schuldanerkenntnis

1. Die formularmäßige Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist unwirksam, wenn sie ihn zur Renovierung "spätestens" alle zwei Jahre (Naßräume) bzw. fünf Jahre (übrige Räume) verpflichtet.

2. Die in ein Übergabeprotokoll aufgenommene Verpflichtung, bestimmte Arbeiten bis zum Mietende auszuführen, gilt unabhängig von einer Regelung im Mietvertrag. Darüber hinausgehende Arbeiten kann der Vermieter nicht verlangen.

II. Hinsichtlich der geltend gemachten Kosten für die Schönheitsreparaturen und sonstigen Instandsetzungsarbeiten von 15.110,42 DM ist die Klage in Höhe von 5.866,97 DM begründet, im übrigen unbegründet. 1. Gemäß § 3 Nr. 5 des Mietvertragsformulars war die Bekl. zu 1 als Mieterin für die laufenden Schönheitsreparaturen verantwortlich. Diese sollten für die Naßräume "spätestens alle zwei Jahre", für die übrigen Räume "spätestens alle fünf Jahre" erfolgen. Ein solcher Fristenplan stellt indes eine unangemessene Benachteiligung i. S. des § 9 Abs.1 AGBG dar. Das bedeutet, daß die gesamte Klausel unwirksam war (§ 6 AGBG) und der Kl. als Vermieterin gemäß §§ 536, 548 BGB die Ausführung der Schönheitsreparaturen oblag. Der Vermieter kann die Schönheitsreparaturen auch unter Vorgabe von Ausführungsfristen auf den Mieter überwälzen. Dies ist allgemein anerkannt. Die Fristen müssen allerdings angemessen sein. Als Richtschnur dienen die im Mustermietvertrag 1976 angegebenen Fristen von drei Jahren für Naßräume und fünf bzw. sieben Jahren für die übrigen Räume. Eine Unterschreitung dieser Fristen begegnet dagegen im Hinblick auf § 9 AGBG Bedenken (vgl. LG Berlin, GE 1992, 1327 [1329] m. w. Nachw.). Der Mietvertrag der Parteien unterschreitet die Fristen des Mustermietvertrages für Naßräume um ein Jahr. Ob eine solche Fristunterschreitung für sich gesehen bereits unangemessen i. S. von § 9 AGBG ist, bedarf keiner Entscheidung. Denn der Mietvertrag enthält die zusätzliche Formulierung, daß die Ausführung "spätestens" nach zwei bzw. fünf Jahren erfolgen müsse. Eine solche Formulierung erweckt den Eindruck, als seien die Schönheitsreparaturen, unabhängig vom Abnutzungsgrad, stets zumindest nach zwei bzw. fünf Jahren auszuführen der Mieter also an dem Nachweis gehindert, daß die Arbeiten nach Ablauf der Fristen tatsächlich noch nicht fällig seien. Jedenfalls eine solche Kumulation von Unterschreitung der Regelfristen und Beweiserschwerungen benachteiligt den Mieter unangemessen und verstößt gegen § 9 AGBG.

Dieser Verstoß führt zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel, eine geltungserhaltende Reduktion kommt nicht in Betracht. Die Klausel ist wegen der Beweisnachteile, die sich auf die Schönheitsreparaturen insgesamt erstrecken, auch nicht aufteilbar in Naßräume einerseits, die übrigen Räume andererseits. Daher kann sie auch nicht teilweise Bestand haben. Da die vertragliche Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam ist, kann offen bleiben, ob die Bekl. zu 1 während des Mietverhältnisses tatsächlich die entsprechenden Arbeiten regelmäßig ausgeführt hat oder ob die Wohnung in dem von der Kl. behaupteten renovierungsbedürftigen Zustand war. 2. Soweit die Kl. über Schönheitsreparaturen hinaus die Kosten für die Ausführung sonstiger Instandsetzungsarbeiten aufgrund positiver Vertragsverletzung verlangt, muß sie sich auf das Übergabeprotokoll vom 16.12.1997 verweisen lassen. In diesem Übergabeprotokoll sind die festgestellten Mängel gesondert aufgeführt. Darüber hinaus enthält es eine von der Bekl. zu 1 unterzeichnete Erklärung, die betreffenden Mängel zu beseitigen. Angesichts dieses klaren Inhalts ist das Übergabeprotokoll als abschließend und verbindlich zu werten, mit der Folge, daß weitere Arbeiten, seien es Schönheitsreparaturen, seien es sonstige Instandsetzungsarbeiten, nicht geschuldet sind (negatives Schuldanerkenntnis). 3. Auf der anderen Seite war die Bekl. zu 1 aber auch verpflichtet, die im Übergabeprotokoll aufgeführten Mängel zu beseitigen. Dazu hat sie sich ausdrücklich und schriftlich bereit erklärt. Auch insofern kommt dem Übergabeprotokoll eine verbindliche Wirkung zu (positives Schuldanerkenntnis), unabhängig davon, ob es sich um Schönheitsreparaturen oder sonstige Instandsetzungsarbeiten handelt. Demgegenüber spielt es keine Rolle, daß sich die Bekl. zu 1 möglicherweise bereits wegen der Regelung des Mietvertrages für verpflichtet hielt, die Schönheitsreparaturen auszuführen; entsprechende Erwägungen führten im Hinblick auf das Übergabeprotokoll allenfalls zu einem unerheblichen Motivirrtum. Nach dem Übergabeprotokoll war die Bekl. zu 1 zur Beseitigung der nachfolgend aufgeführten Mängel verpflichtet. Da sie dieser Verpflichtung nicht nachgekommen ist, ist sie zum Schadensersatz verpflichtet. Im Hinblick auf die endgültige Erfüllungsverweigerung im Schreiben vom 11.2.1998 bedurfte es keiner weiteren Aufforderung zur Durchführung der Arbeiten mehr.