Instandhaltungszuschuß des Mieters

Instandhaltungszuschuß des Mieters; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Finanzierungsbeitrag; Instandhaltungszuschuß; Zuschuß, verlorener; Verwendungszweck

1. Die Vereinbarung eines Finanzierungsbeitrages gem. § 29 Abs. 1 I. BMG in Form eines verlorenen Zuschusses ist wirksam möglich.

2. Die Vereinbarung eines Instandhaltungszuschusses gem. § 29 Abs. 1 1. BMG ist nur dann wirksam, wenn der Zuschuß dem leistenden Mieter unmittelbar zugute kommt.

Der Bekl. ist aufgrund des mit den Kl. am 26. September 1983 geschlossenen Vertrages Mieter einer preisgebundenen Altbauwohnung. Vertraglich wurde ein "Instandhaltungszuschuß - als verlorener Baukostenzuschuß gem. § 29 Abs. 1 I. BMG in Höhe von DM 1500 vereinbart, der in Raten zu DM 300 pro Monat ab Oktober 1983 zu zahlen" war, vereinbart. Der Bekl. zahlte die erste Rate, weitere Zahlungen verweigerte er. Die Kl. begehren vom Bekl. die Zahlung der weiteren Raten für den Instandhaltungszuschuß. Der Bekl. beantragte Klageabweisung mit der Begründung, die Vereinbarung über den Finanzierungsbeitrag sei unwirksam, weil ein solcher nicht in Form eines verlorenen Baukostenzuschusses vereinbart werden könne. Außerdem sei der Verwendungszweck seiner Leistung mietvertraglich nicht festgelegt. Der Bekl. beantragt widerklagend die Rückzahlung der geleisteten ersten Rate.

Das AG hielt die Klage für unbegründet, die Widerklage für begründet.

Die Kl. sind nicht berechtigt, den in § 20 Nr. 4 Satz 1 des Mietvertrages vom 26. September 1983 vereinbarten Instandhaltungszuschuß vom Bekl. zu fordern. Die Parteien haben nämlich in der erwähnten Bestimmung keinen zulässigen Finanzierungsbeitrag im Sinne von § 29 Abs. 1 Satz 1 I. BMG, sondern eine einmalige Leistung des Bekl. im Sinne des § 29 a Abs. 1 I. BMG vereinbart, die unzulässig ist.

Hierbei ist allerdings entgegen der Ansicht des Bekl. davon auszugehen, daß die Vereinbarung eines Finanzierungsbeitrages in Form eines verlorenen Zuschusses wirksam möglich ist. Zwar trifft es zu, daß ein "Baukostenzuschuß", wie er in der Vereinbarung der Parteien erwähnt ist, nach Sinn und Zweck dieser Art des Zuschusses für ein bereits fertig errichtetes, und nicht zum Ausbau vorgesehenes Bauwerk nicht verlangt werden kann. Es gilt jedoch auch hier der Grundsatz, daß eine falsche Wortwahl unschädlich ist (siehe auch Sternel, Mietrecht, 2. Aufl. II/122). Entscheidend ist allein, was die Parteien wirklich gewollt haben, nämlich die Vereinbarung eines verlorenen Zuschusses für Instandhaltungsarbeiten. Daß ein solcher Instandhaltungszuschuß ebenso wie ein Baukostenzuschuß nach dem Willen des Gesetzgebers grundsätzlich wirksam vereinbart werden kann, läßt bereits das Gesetz über die Rückerstattung von Baukostenzuschüssen vom 21. Juli 1961 erkennen, dessen § 1 von verlorenen Zuschüssen, "insbesondere" von verlorenen Baukostenzuschüssen handelt.

Die zwischen den Parteien in § 20 Nr. 4 des Mietvertrages getroffene Vereinbarung über den Instandhaltungszuschuß ist aber deshalb unwirksam, weil der Verwendungszweck des Zuschusses nicht zumindest in der Weise festgelegt wurde, daß der Zuschuß nicht für andere Wohnungen im selben Hause Verwendung finden darf. Aufgrund der Fassung der erwähnten Vertragsklausel ist es der Kl. - wie sie zu Recht für sich in Anspruch nimmt - gestattet, den Beitrag auch für bauliche Maßnahmen im gesamten Gebäude zu nutzen. Dieser weite Verwendungszweck des Zuschusses ist weder mit dem Wortlaut noch mit Sinn und Zweck des § 29 Abs. 1 I. BMG, soweit er Instandhaltungszuschüsse betrifft, zu vereinbaren. Gemäß den Materialien zur Neufassung des § 29 Abs. 1 Satz 1 I. BMG sollte die Erweiterung der Zulässigkeit auf Finanzierungsbeiträge zur Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung "die freiwillige Möglichkeit des Mieters absichern, sich in preisrechtlich zulässiger Weise an der Finanzierung der Instandhaltung, ... preisgebundenen Altbauwohnraumes zu beteiligen" (BT Drucks. 9/1640 Seite 24). § 29 Abs. 1 I. BMG dient damit jedenfalls in seiner Neufassung dem Nutzen des Mieters. Der Zweck der Bestimmung würde mißachtet, wenn die Vereinbarung eines Instandhaltungszuschusses in der Weise wirksam getroffen werden könnte, daß der Zuschuß in irgendeiner Weise für das Haus Verwendung finden muß. Denn dann hat es der Vermieter in der Hand, den Zuschuß so einzusetzen, daß er dem Mieter auch nicht mittelbar zugute kommt.