Instandhaltungszuschlag, Betriebskostenzuschlag/Mischobjekt

Instandhaltungszuschlag, Betriebskostenzuschlag/Mischobjekt; Wohnwertzuschlag; Instandhaltungszuschlag/mangelhafter Treppenanstrich; Instandhaltungskosten/Einbeziehung bereits verauslagter Kosten; Instandhaltungszuschlag/Geltendmachung; Instandhaltungszuschlag/Erläuterung und Berechnung; Grundmietenerhöhung/Ausschluß bei mangelhaftem Treppenhausanstrich; Treppenhausanstrich/mangelhafter als Ausschlußgrund für Grundmietenerhöhung; Betriebskostenzuschlag/Mischobjekt; Mischobjekt/Betriebskostenzuschlag; Gewerberaum/Aussonderung von Mehrkosten bei Betriebskostenzuschlag; Mehrkosten für Gewerberaum/Aussonderung bei Betriebskostenzuschlag

1. Das teilweise Fehlen des Anstriches im Treppenhaus (im Bereich der neuverlegten Steigeleitung) führt zum Ausschluß der allgemeinen Grundmieterhöhung.

2. Ende eines Kalenderjahres in Auftrag gegebene und bereits verauslagte Instandhaltungskosten sind auch dann für dasselbe Kalenderjahr ansetzbar, wenn die Arbeiten bei Zugang der Erhöhungserklärung noch nicht abgeschlossen sind.

3. Die Geltendmachung des Instandhaltungszuschlages erfordert, daß erkennbar ist, für welche Art von Instandhaltungsmaßnahmen der Vermieter an welchen Teilen der Mietsache, in welchem Umfang und zu welchem Zeitpunkt welche Beträge an welche Handwerksfirmen gezahlt hat.

4. Gehören zur Wirtschaftseinheit Geschäftsräume, muß der Vermieter darlegen und beweisen, daß er bei der Erhebung des Betriebskostenzuschlages außergewöhnliche Mehrkosten der Geschäftsräume diesen zugerechnet hat.

5. Gegen die Erhebung des Wohnwertzuschlages bestehen nach gefestigter Rechtsprechung der Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin keine Bedenken.

Die allgemeine Grundmieterhöhung von 3 % ist hier entfallen. Der Bekl. hat, vom Kl. nicht bestritten, dargetan, daß das Treppenhaus im Bereich der neu verlegten Steigeleitungen keinen Anstrich aufweist. Nach § 3 Abs. 3 Nr. 4 XII. BMG ist die ab 1. Januar 1984 gemäß § 1 Abs. 1 dieses Gesetzes zulässige Grundmieterhöhung ausgeschlossen, wenn Hausflure oder Treppenräume nicht ordnungsgemäß gestrichen sind. Daß ein nur teilweise gestrichenes Treppenhaus einen nicht ordnungsgemäßen Anstrich aufweist, unterliegt keinen Bedenken.

Den Instandhaltungszuschlag von 2 % der Grundmiete kann der Kl. dagegen verlangen. Die Erhöhungserklärung ist mit Dachreparaturkosten begründet. Daß der Kl. die Dachinstandsetzung im Jahr 1983 auf dessen Zwischenrechnung vom 10. Dezember 1983 den Rechnungsbetrag von 60.612,64 DM noch im Dezember 1983 geleistet hat, ist durch Urkunde nachgewiesen. Ob die Reparaturarbeiten bei Zugang der Erhöhungserklärung insgesamt abgeschlossen oder noch Teilarbeiten im Januar 1984 ausgeführt worden sind, braucht nicht geprüft zu werden, denn der Kl. hat entsprechend § 3 Abs. 1 XII. BMG nachgewiesen, daß er im Kalenderjahr 1983 Kosten für die Instandsetzung des Miethauses aufgewandt hat. Die Aufwendungen des Kl. haben auch die in § 3 Abs. 1 XII. BMG genannten 80 % der maßgebenden Pauschalbeträge erreicht.

§ 3 Abs. 1 XII. BMG verweist auf § 7 dieses Gesetzes. Die nach dieser Bestimmung zu erlassende Ertragsberechnungsverordnung ist erst im Jahre 1983 in Kraft getreten. Da gemäß § 3 Abs. 2 Satz 3 bis zum Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Ertragsberechnungsverordnung gemäß § 7 XII. BMG in Kraft tritt, als Bezugsgröße 80 % der Pauschalsätze nach § 9 Abs. 1 der Ertragsberechnungsverordnung gemäß § 2 XI. BMG gelten, ist hier von einem Pauschalsatz von 15,-- DM pro qm Wohnfläche auszugehen, so daß als Bezugsgröße 80 % von 15,-- DM = 12,-- DM/qm Wohnfläche maßgebend sind. Der Kl. hat Instandhaltungskosten für das Jahr 1983 von 18,94 DM/qm Wohnfläche nachgewiesen.

Der vom Bekl. erwähnte Pauschalsatz von 24,-- DM/qm Wohnfläche ergibt sich aus § 9 Abs. 2 der Ertragsberechnung nach § 2 XI. BMG, auf den § 3 Abs. 2 Satz 3 nicht verweist. Die verfassungsrechtlichen Bedenken des Bekl. gegen die Ermächtigungsnorm teilt die Kammer nicht.

Auch ab 1. Januar 1985 ist die allgemeine Grundmieterhöhung von 2 % gemäß § 3 Abs. 3 Nr. 4 XII. BMG ausgeschlossen, denn daß der Kl. den Anstrich des Treppenhauses im Jahre 1984 in Ordnung gebracht hat, ist nicht dargetan.

Den Instandhaltungszuschlag von weiteren 2 % der Grundmiete schuldet der Bekl. nicht, weil das Mieterhöhungsschreiben den gesetzlichen Bestimmungen des § 18 Abs. 1 I. BMG, § 3 Abs. 1 XII. BMG nicht genügt. Das Erhöhungsschreiben läßt nicht erkennen, für welche Art von Instandhaltungsmaßnahmen der Kl. an welchen Teilen der Mietsache, in welchem Umfang und zu welchem Zeitpunkt die lediglich mit Rechnungsdaten und Namen der Handwerksfirmen bezeichneten Beträge aufgewandt hat. Damit ist dem Bekl. eine Prüfung der Berechtigung dieses Mietzuschlages anhand des Erhöhungsschreibens nicht möglich und die Erhöhungserklärung unwirksam.

Daß dem Kl. der Betriebskostenzuschlag von 24,99 DM ab 1. Januar 1985 zusteht, läßt sich nicht feststellen. Die Mehrkosten werden u. a. mit gestiegenen Aufwendungen für die Be- und Entwässerungsversorgung des Hauses begründet. Da unstreitig zur Wirtschaftseinheit des Hausgrundstückes auch Geschäftsräume gehören, in denen die Geschäftsraummieter Restaurants betreiben und zur Geschäftsraumeigenart von Gaststätten u. a. ein erhöhter Wasserverbrauch und damit gegenüber Wohnräumen außergewöhnliche Mehrkosten für die Be- und Entwässerung gehören, hätte der Kl. darlegen und unter Beweis stellen müssen, daß er diese Mehrkosten auch nur den Geschäftsräumen zugerechnet hat - § 4 Abs. 2 Satz 4 XII. BMG.

Anmerkung: Zu LS 3: vgl. Rechtsprechungsübersicht bei Blümmel GE 86, 1041, vgl. LG Berlin (64. Zk.) GE 85, 735.