Instandhaltungszuschlag (Altbau), Wohnwertzuschlag

Instandhaltungszuschlag (Altbau), Wohnwertzuschlag; Grundmietenerhöhung - Geltendmachung bei Ausschlußgründen gem. § 3 Abs. 3 XII. BMG; Grundmietenerhöhung - Darlegung der Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung; Mieterhöhungserklärung - Darlegung der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten; Instandhaltungszuschlag (Altbau); Wohnwertzuschlag

Liegen Ausschlußgründe gem. § 3 Abs. 3 XII. BMG vor, muß bereits in der Mieterhöhungserklärung, mit der die Grundmietenerhöhung geltend gemacht wird, dargelegt werden, daß der Vermieter im vorangegangenen Kalenderjahr Kosten in Höhe von mindestens zwei Dritteln der Pauschalansätze für Instandhaltung und Instandsetzung aufgewendet hat.

§ 1 Abs. 2 der 1. VO über Mieterhöhungen nach dem XII. BMG ist mangels wirksamer Ermächtigungsnorm rechtswidrig.

Allgemeine Grundmieterhöhung gemäß § 1 XII. BMG um 3 %.

Diese Mieterhöhung ist gemäß § 3 Abs. 3 XII. BMG ausgeschlossen. Nach dem unstreitigen Sachverhalt liegen die Ausschlußgründe der Ziffern 3 und 4 vor. Die Bekl. können sich nicht wirksam auf die Ausnahme des § 3 Abs. 3 letzter Absatz XII. BMG berufen. Denn entgegen einer im Schrifttum vertretenen Ansicht ist es bereits ein Formerfordernis der Mieterhöhungserklärung, mit der die allgemeine Grundmietenerhöhung geltend gemacht wird, die Voraussetzungen der Instandsetzungsausnahme analog § 3 Abs. 1 darzustellen, wenn offensichtlich und dem Vermieter bekannt ist, daß an sich die Hinderungsgründe des § 3 Abs. 3 vorliegen. Diese gesetzlichen Hinderungsgründe sind von vornherein ein negativer Tatbestand gegenüber der Zulässigkeit der Mieterhöhung, und es gehört zur Logik der Mieterhöhung, wenn dieser negative Tatbestand ersichtlich und unstreitig gegeben ist, ihn sofort auszuräumen. Das gehört dazu, gemäß § 18 Abs. 1 Satz 2 I. BMG den Grund für die Zulässigkeit der Mieterhöhung zu bezeichnen. Die Situation ist für beide Mietvertragsparteien in einem solchen Falle praktisch die gleiche, als ob eine Mieterhöhung gemäß § 3 Abs. 1 XII. BMG beansprucht würde. Demgegenüber erscheint es als ein reiner Formalismus, daraus, daß der Gesetzgeber an der zweiten Gesetzesstelle nicht auch die Formulierung: "Wenn er nachweist" verwendet hat, einen Unterschied in dem Formerfordernis der Mieterhöhungserklärung herzuleiten. Materiell besteht in beiden Fällen ein gleiches Interesse der Mieter, schon aufgrund der Mieterhöhungserklärung in großen Zügen sich überlegen zu können, ob der Vermieter sich mit Recht auf Instandsetzungen beruft, und ob er wenigstens formell richtig rechnet.

Wohnwertzuschlag

Der Richter verbleibt bei seiner Rechtsprechung, daß der Wohnwertzuschlag nicht gefordert werden darf, weil § 1 Abs. 2 der Ersten VO über Mieterhöhungen nach dem XII. BMG vom 1. November 1983 (GVBl 1394) nicht von der Ermächtigung des Gesetzgebers in § 5 Abs. 2 XII. BMG gedeckt ist. Dazu wird Bezug genommen auf das in MM 1985/3/18(82) abgedruckte Urteil. Insbesondere LG Berlin, ZK 64, GE 1985/189 = MM 1985/3/17 (81) gibt keine Veranlassung, diese Meinung aufzugeben. Das LG Berlin begründet die Zulässigkeit des Wohnwertzuschlages im wesentlichen wie Müller GE 1984/991, wo sich der hier entscheidende Richter schon früher nicht hat überzeugen lassen. Ergänzend wird im vorliegenden Urteil nur noch angemerkt: Daraus, daß § 1 Abs. 2 I. MHV-XII. BMG unwirksam ist, folgt nicht, daß ein Vermieter nur aufgrund von § 5 Abs. 1 XII. BMG einen Wohnwertzuschlag beanspruchen dürfte. Denn da diese Vorschrift einen Wohnwertzuschlag nicht in einem festen Betrag oder Prozentsatz bestimmt, sondern je nach Baualter und Größe der Wohnung variabel von einer nicht bezeichneten Mindestgrenze bis zu 5 % zuläßt, hätte der Vermieter eine Bestimmung gemäß §§ 315, 316 BGB zu treffen. Das könnte vertraglich so sein. Hier geht es aber zugleich darum, die öffentlich rechtlich zulässige Miethöhe festzulegen. Es wäre sinnwidrig, auch diese öffentlich rechtliche Festlegung dem Vermieter zu übertragen, ihn also sozusagen zur Preisstelle in eigener Sache zu machen. § 5 Abs. 2 XII. BMG zeigt, daß dem Gesetz eine solche Konzeption in der Tat nicht zu entnehmen ist. Aus demselben Grunde ist die Ansicht abzulehnen. § 5 Abs. 2 S. 2 XII. BMG richte sich nicht an den Verordnungsgeber, sondern nur an das Gericht. Das bedeutete nämlich, die Vorschrift richtete sich primär an den Vermieter im Rahmen der §§ 315, 316 BGB. Das Gericht kann ja nur, wenn es angerufen wird, dessen Mieterhöhungsverlangen im Rahmen des § 315 Abs. 3 BGB prüfen. ...