Instandhaltungszuschlag (Altbau), Betriebskostenzuschlag (Altbau)

Instandhaltungszuschlag (Altbau), Betriebskostenzuschlag (Altbau); Instandhaltungszuschlag (Altbau); Grundmietenerhöhung - Darlegung der Instandhaltungskosten; Mieterhöhungserklärung - bei Geltendmachung des Instandhaltungszuschlages; Betriebskosten - Abwälzung von neu entstandenen im Altbau; Betriebsmehrkosten - neu entstandene im Altbau; Betriebskostenerhöhungen - neu entstandene im Altbau; Risikoversicherung - als neu entstandene Betriebskosten (Altbau); Versicherung - Abwälzung als Betriebskosten im Altbau

1. Der Nachweis der Instandhaltungskosten i.S.d. § 3 Abs. 1 XII. BMG ist als nicht erbracht anzusehen, wenn in den Instandhaltungskosten Schönheitsreparaturen für einzelne Wohnungen enthalten sind.

2. Die Aufwendungen für Instandhaltung und Instandsetzung sind getrennt nach Wohn- und Gewerbeflächen aufzuteilen.

Die durch den Neuabschluß einer Risikoversicherung für einen preisgebundenen Altbau entstanden sind als Betriebsmehrkosten umlegbar.

... Soweit der Kl. mit der Mieterhöhungserklärung vom 7. Dezember 1983 einen Instandsetzungszuschlag geltend machte, ist die Erklärung unwirksam. Grundlage der Geltendmachung eines Instandsetzungszuschlages ist gem. § 3 Abs. 1 des XII. Bundesmietengesetzes der Nachweis, daß der Vermieter im vorhergehenden Kalenderjahr Kosten in Höhe von mindestens 80 % der Pauschalbeträge für Instandhaltung und Instandsetzung gemäß der Rechtsverordnung nach § 7 dieses Gesetzes aufgewendet hat. Die Anlage 1 zum Formular M 84, in der der Kl. die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung im Jahre 1983 angeführt hat, genügt den gesetzlichen Erfordernissen nicht. Nach § 3 Abs. 5 des XII. BMG sind die Aufwendungen im Verhältnis der Wohnfläche der Wohnräume zur Nutzfläche der Gewerberäume zu ermitteln. Diesem Erfordernis hat der Kl. in der Aufstellung nicht Rechnung getragen, da er die Gesamtsumme durch die Gesamtfläche des Hauses geteilt hat, ohne zwischen Gewerbeteil und Wohnraum zu unterscheiden. Es ist nicht erkennbar, ob der Kl. die verschiedenen Möglichkeiten der unterschiedlichen Aufteilung der Kosten auf Wohn- und Gewerbeflächen bedacht und berücksichtigt hat.

Außerdem kann die Aufstellung der Instandhaltungskosten auch deshalb nicht als Nachweis im Sinne von § 3 Abs. 1 des XII. BMG zugrunde gelegt werden, weil darin erhebliche Beträge für die Ausführung von Schönheitsreparaturen in einzelnen Wohnungen des Hauses enthalten sind. Wenn überhaupt, dann können diese Kosten nur bei der Berechnung des Instandsetzungszuschlages für diese bestimmten Wohnungen berücksichtigt werden, nicht jedoch allgemein. ...

Der Kl. hat zu Recht die Kosten der von ihm neu abgeschlossenen Risikoversicherung voll angesetzt. Es kann dahinstehen, ob die Voreigentümerin eine Versichrung auch für das Risiko Leitungswasserschäden abgeschlossen hatte. Auch wenn dieses Risiko zuvor nicht versichert war, können die durch den Neuabschluß dieser Versicherung entstandenen Mehrkosten gemäß § 4 des XII. BMG i.V.m. § 27 der 2. BerechnungsVO und Nr. 13 der Anlage 3 hierzu umgelegt werden. Entgegen der Ansicht des Bekl. fallen unter die umlegungsfähigen Mehrkosten auch Betriebskosten, die bisher nicht entstanden und nicht umgelegt worden waren. Dies gilt jedenfalls dann, wenn es sich wie hier um Betriebskosten handelt, die schon früher umgelegt werden konnten und nach der Altbaumietenverordnung oder den Mehrbelastungsverordnungen ihren Niederschlag in der Miete fanden. Dies ist hier der Fall. So heißt es z. B. in § 22 a der Altbaumietenverordnung in der Fassung vom 23. Juli 1958 über die Umlegung von Betriebskosten, daß die laufenden Mehraufwendungen umgelegt werden dürfen, wenn sich die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung erhöht haben oder solche Kosten neu entstanden sind. Nach dieser Vorschrift durften also auch neu entstandene Versicherungskosten umgelegt werden und hätten damit ihren Niederschlag auf die Miete gehabt, wenn der Eigentümer damals eine entsprechende Versicherung abgeschlossen hätte. Der Abschluß einer Versicherung gegen Leitungswasserschäden gehört zu einer ordentlichen Geschäftsführung, so daß die hierdurch entstehenden Kosten auch gerechtfertigt und umlagefähig sind.

Die vom Kl. in Ansatz gebrachten Kosten sind nicht deshalb von der Umlage auszunehmen, weil sie unangemessen hoch wären. Der Tarif der C.-Versicherung liegt nach dem Gutachten des Sachverständigen K. im Vergleich mit neun anderen Versicherungen an der obersten Grenze und übersteigt die Tarife dieser Versicherungen um 0,1 - 0,4 o/oo. Da nach dem Gutachten des Sachverständigen eine Prämiendifferenz von 0,1 - 0,15 o/oo noch als angemessen zu bezeichnen ist und fünf der angeführten Versicherungen Tarife von 0,75 bzw. 0,8 o/oo angesetzt haben, kann die von der C.-Versicherung angesetzte Prämie nicht als unangemessen hoch bezeichnet werden.