Instandhaltungspflichten, Vertretungsmacht des Verwalters

1. Die Vertretungsmacht des Verwalters für die übrigen Wohnungseigentümer im Anfechtungsverfahren erfasst auch die Beauftragung eines Anwalts zur Berufungseinlegung.

2. Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass für den Estrich auf den Balkonen der Sondereigentümer „allein unterhaltungs- und ggf. erneuerungspflichtig“ ist, besteht eine Beschlusskompetenz der Gemeinschaft insoweit nicht.

I. Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Mit der Berufung wenden sich die vom Verwalter vertretenen unterlegenen übrigen Wohnungseigentümer gegen die Ungültigerklärung von Beschlüssen einer Eigentümerversammlung.

Die Kl. ist Eigentümer zweier Wohnungen …

In § 9 ist unter der Überschrift „Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums geregelt:

„1. Die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums obliegt sämtlichen Miteigentümern gemeinschaftlich. Sie ist vom Verwalter durchzuführen.“

Ziffer 7 regelt: „Für folgende Teile des Gemeinschaftseigentums ist der Sondereigentümer alleine unterhalts- und ggf. erneuerungspflichtig: …

d) Schwimmender Estrich bzw. Estrich in allen Räumen und Flächen des Sondereigentums bzw. allen Räumen oder Freiflächen, in denen der Eigentümer ein Sondernutzungsrecht hat

e) Loggia- und Terrassenisolierung einschließlich Brüstungsgeländer, Blumentröge und Blumenkästen. Außerdem ist der Sondereigentümer verpflichtet, die Blumentröge und -kästen falls vorhanden zu bepflanzen und bepflanzt zu halten.“

Im Jahre 2014 zeigte sich bei den Freisitzen im Haus 2 ein Sanierungsbedarf. In der Folgezeit fanden mehrere Begehungen statt. Am 8.8.2016 fasste die Wohnungseigentümerversammlung die angefochtenen Beschlüsse. In diesen wurde der Fa. xxx der Auftrag zur Balkonsanierung … erteilt, diese enthielten auch Kosten für den Estrich, weshalb unter Tagesordnungspunkt 3 eine Kostenteilung dahingehend beschlossen wurde, dass insoweit die jeweiligen Sondereigentümer hierfür in Anspruch genommen werden sollten …

Hiergegen wendet sich die Kl. mit der Anfechtungsklage. […]

Das Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich der Tagesordnungspunkte 1 bis 4 und des in der Berufung nicht mehr streitgegenständlichen Tagesordnungspunktes 5 stattgegeben und zur Begründung - soweit für das Berufungsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt, gemäß der Regelung in der Teilungserklärung in § 9 Ziffer 7 ergebe sich, dass die Sondereigentümer für die Instandhaltung und Instandsetzung des ihrem Sondereigentum zugeordneten Estrichs alleine verantwortlich seien, so dass sie insoweit mit den Beschlüssen zur Balkonsanierung die Beschlusskompetenz überschritten hätten. […]

Hiergegen richten sich die Berufung der Bekl. […]

Die Kl. rügt die Zulässigkeit der Berufung und führt aus, die Berufung sei unzulässig, weil der Bekl.vertreter durch die WEG-Verwalterin mit der Berufung beauftragt worden sei, diese sei hingegen nicht legitimiert, die beklagten Eigentümer im Zusammenhang mit der Durchführung eines Rechtsmittels zu vertreten.

II. Die Berufung der Bekl. ist zwar zulässig, aber unbegründet […]

1. Die Beauftragung des Bekl.vertreters mit der Durchführung der Berufung durch den Verwalter steht der Zulässigkeit der Berufung nicht entgegen, denn der Verwalter ist im Anfechtungsverfahren gesetzlicher Vertreter der beklagten Wohnungseigentümer (§ 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG).

Wie der Bundesgerichtshof entschieden hat, kann der Verwalter nach Erhebung einer Beschlussanfechtungsklage die beklagten Eigentümer aufgrund der gesetzlichen Vertretungsmacht gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG im Außenverhältnis umfassend vertreten und einen Rechtsanwalt beauftragen (BGH NJW 2013, 3098). Dabei hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich darauf abgestellt, dass durch die Vorschrift des § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG eine uneingeschränkte Vertretungsmacht des Verwalters geschaffen wurde, wofür insbesondere im Außenverhältnis ein praktisches Bedürfnis besteht, da die Reichweite der prozessualen Vertretungsbefugnis aus Gründen der Rechtssicherheit klar umrissen sein muss und nicht von unbestimmten Rechtsbegriffen abhängen darf (BGH aaO.).

Hieraus folgt allerdings zwingend, dass der Verwalter nicht nur einen Anwalt beauftragen kann, sondern diesem - natürlich - auch Prozessvollmacht erteilen kann. Diese umfasst nach § 81 ZPO sämtliche Prozesshandlungen in allen Instanzen, also insbesondere auch eine Berufungseinlegung (Kammer WuM 2016, 248; LG Hamburg ZMR 2017, 915; vgl. auch LG München I ZWE 2010, 48). Dies entspricht mittlerweile auch der überwiegenden Auffassung in der Literatur (vgl. nur Bärmann/Becker § 27 Rn. 148; Hügel/Elzer § 27 Rn. 13; Jennißen/Heinemann § 27 Rn. 74a; Spielbauer/Then § 27 Rn. 25 unter Bezugnahme auf die nicht veröffentlichte Entscheidung LG München I vom 3.8.2015 - 1 S 14812/14).

Soweit in der Rechtsprechung teilweise eine andere Auffassung vertreten wird (LG Düsseldorf ZMR 2016, 796; ebenso Schmid ZWE 2012, 352, 354), folgt dem die Kammer nicht, denn diese Auffassung vermischt das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer (was darf ein Verwalter ohne Beschlussfassung) und das Außenverhältnis (Reichweite der gesetzlichen Vertretungsbefugnis der Wohnungseigentümer im Beschlussanfechtungsverfahren). Für die hier allein maßgebliche Vertretungsmacht des Verwalters ergibt sich eine derartige Beschränkung für die Vertretung lediglich in der ersten Instanz aus § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG nicht. Im Gegenteil, wenn der Bundesgerichtshof aus dieser Norm eine umfassende Vertretungsmacht aus Gründen der Rechtssicherheit und der Praktikabilität im Außenverhältnis herleitet, folgt hieraus gerade, dass eine derartige Vertretungsmacht in allen Instanzen besteht und nicht auf die erste Instanz beschränkt ist. Dies entspricht auch der gesetzgeberischen Konzeption der Norm, wonach eine Vertretungsbefugnis ausdrücklich nicht auf das Erkenntnisverfahren beschränkt sein soll, sondern sich auch auf das Vollstreckungsverfahren bezieht (BT-Drucks. 16/887 S. 70).

Praktische Erwägungen unterstützen diesen Befund. Angesichts der knappen Frist zur Berufungseinlegung dürfte es im Regelfall für einen Verwalter unmöglich sein, gerade bei größeren Wohnungseigentumsanlagen oder in der Ferienzeit jeweils eine Eigentümerversammlung durchzuführen, um vor der fristgerechten Berufungseinlegung ein Meinungsbild der Wohnungseigentümer mit einer entsprechenden Weisung zu erreichen, die Gründe, die zu der Vertretungsmacht des Verwalters in erster Instanz führen, gelten daher auch im Berufungsverfahren.

2. Die Berufung ist allerdings unbegründet, denn die Auffassung des Amtsgerichts, dass es vorliegend an der Beschlusskompetenz fehlt, weil nach der Teilungserklärung die Sondereigentümer und nicht die Gemeinschaft die Instandsetzungspflicht des Estrichs haben, wird von der Kammer geteilt. Insoweit kann in vollem Umfang auf die Ausführungen des Amtsgerichts Bezug genommen werden, welche sich die Kammer zu eigen macht. Hiergegen richtet sich die Berufung ohne Erfolg.

Entgegen der Auffassung der Berufung ergibt sich insbesondere aus § 9 Ziffer 7 der Gemeinschaftsordnung eindeutig nicht (nur) eine Kostentragungspflicht, sondern eine Instandsetzungspflicht der Wohnungseigentümer. Der Wortlaut ist insoweit eindeutig, denn dem Sondereigentümer werden nicht - wie dies in Teilungserklärungen gelegentlich geschieht - Kostentragungspflichten auferlegt, sondern es wird ausdrücklich festgelegt, dass der Sondereigentümer „allein unterhaltungs- und ggf. erneuerungspflichtig“ ist. Bereits aus dem allgemeinen Sprachgebrauch folgt, dass mit einer Unterhaltungs- und Erneuerungspflicht nicht eine Kostentragungspflicht, sondern die Pflicht zur Vornahme entsprechender Maßnahmen verbunden ist. Eine systematische Auslegung bekräftigt diesen Befund, denn § 9 Ziffer 7 steht in dem Bereich des § 9, der ausdrücklich eine Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums regelt und in Ziffer 1 insbesondere die gemeinschaftliche Instandhaltung und Instandsetzung beinhaltet.

Demzufolge sind in diesem Paragraphen auch ausdrücklich Instandhaltungspflichten geregelt. Während Ziffer 1 bis 6 die Instandsetzungsmaßnahmen durch die Gemeinschaft regelt, erfasst als Ausnahme Ziffer 7 die Instandsetzung durch den Sondereigentümer. So sind in den anderen Buchstaben der Ziffer 7 die Wohnungseingangstüren, nicht tragende Fenster, Dachflächenfenster oder Namensschilder und Briefkästen aufgeführt. Es liegt insoweit allerdings, beispielhaft seien die Namensschilder herausgegriffen, auf der Hand, dass hier keine reine Kostentragungspflicht vereinbart werden sollte, sondern eine Vornahmepflicht.

Zutreffend ist zwar, dass in Ziffer 7 insoweit nicht wie sonst in der Teilungserklärung die Begriffe „Instandhaltung und Instandsetzung“ verwandt werden, allerdings sind die Begriffe einer Unterhaltungs- und Erneuerungspflicht insoweit Synonyme, denn auch mit der Verwendung dieser Begriffe wird hinreichend deutlich, dass es um eine Verpflichtung zum Tätigwerden und nicht lediglich um eine Kostentragung geht.

Auch vom Aufbau der Teilungserklärung würde eine Kostenregelung in § 9 Ziffer 7 nicht passen, denn die Lasten- und Kostenregelungen sind in § 14 der Gemeinschaftsordnung aufgeführt. Dort sind unter § 14 Ziffer 2 b ausdrücklich Instandhaltungskosten aufgeführt. Bereits dies spricht dagegen aus der Regelung in § 9 Nr. 7, eine reine Kostentragungsregelung herauszulesen. Entgegen der Auffassung der Berufung verbleibt es auch nicht bei der gesetzlichen Regelung, welche die Instandhaltungspflicht insoweit als Gemeinschaftsaufgabe belassen würde, weil die Regelung in der Teilungserklärung nicht klar und eindeutig ist.

Insoweit entspricht es zwar, worauf die Berufung abstellt, der Rechtsprechung des BGH, dass es bei der gesetzlichen Regelung bleibt, wenn die Regelung in der Teilungserklärung, die hiervon abweichen will, nicht eindeutig ist (vgl. BGH NJW 2012, 1722; ZWE 2017, 367). Ein derartiger Fall liegt hier aber nicht vor, denn die Regelung ist weder widersprüchlich, wie dies in den vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fällen der Fall war (Instandsetzungspflicht für die Fenster bei dem einzelnen Eigentümer und Regelung über den Außenanstrich bei der Gemeinschaft). Derartige Unklarheiten existieren vorliegend nicht, die Regelung ist vielmehr eindeutig und abschließend. Eine Unklarheit ergibt sich - wie ausgeführt - auch nicht durch die Verwendung der Begriffe „unterhaltungs- und erneuerungspflichtig“, denn auch diese Begriffe sind hinreichend eindeutig.

Nach alledem war die Berufung der Bekl. zurückzuweisen. […]

Gründe, die Revision zuzulassen, liegen nicht vor. Der Frage der Reichweite der Vertretungsbefugnis des Verwalters kommt zwar Grundsatzbedeutung zu, angesichts der Zurückweisung der Berufung kam es auf diese Frage in der Sache aber nicht an.

Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass für den Balkonestrich der Sondereigentümer „allein unterhaltungs- und ggf. erneuerungspflichtig“ ist, besteht insoweit keine Beschlusskompetenz der Gemeinschaft. Daraus können, wenn Balkons insgesamt sanierungsbedürftig sind, schon bei der Beschlussfassung, aber auch bei der Kostenverteilung Probleme entstehen, die – statt buchstabengetreu – mit gutem Willen besser lösbar sind.

Mit der Berufung wenden sich die vom Verwalter vertretenen unterlegenen übrigen Wohnungseigentümer gegen die Ungültigerklärung von Beschlüssen einer Eigentümerversammlung. Die Klägerin ist Eigentümerin zweier Wohnungen. In § 9 der Gemeinschaftsordnung ist unter der Überschrift „Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums“ geregelt, dass dieses sämtlichen Miteigentümern gemeinschaftlich obliegt und vom Verwalter durchzuführen ist. § 9 Ziff. 7 der Gemeinschaftsordnung regelt dagegen, dass für folgende Teile des Gemeinschaftseigentums der Sondereigentümer alleine unterhalts- und ggf. erneuerungspflichtig ist:

„d) schwimmender Estrich in allen Räumen und Flächen des Sondereigentums bzw. allen Räumen und Freiflächen, in denen der Eigentümer ein Sondernutzungsrecht hat

e) Loggia- und Terrassenisolierung einschließlich Brüstungsgeländer, Blumentröge und Blumenkästen. Außerdem ist der Sondereigentümer verpflichtet, die Blumentröge und -kästen – falls vorhanden – zu bepflanzen und bepflanzt zu halten.“

Im Jahre 2014 zeigte sich bei den Freisitzen am Haus 2 ein Sanierungsbedarf. Am 8. August 2016 fasste die Wohnungseigentümerversammlung die angefochtenen Beschlüsse. In diesen wurde der Firma XXX der Auftrag zur Balkonsanierung erteilt; diese enthielten auch Kosten für den Estrich, weshalb unter TOP 3 eine Kostenteilung dahingehend beschlossen wurde, dass insoweit die jeweiligen Sondereigentümer hierfür in Anspruch genommen werden sollen. Dies ist Gegenstand der Anfechtungsklage.

Das AG hat der Anfechtungsklage stattgegeben und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, gemäß der Regelung in § 9 Ziff. 7 der Gemeinschaftsordnung ergebe sich, dass die Sondereigentümer für die Instandhaltung und Instandsetzung des ihrem Sondereigentum zugeordneten Estrichs alleine verantwortlich seien, so dass insoweit mit den Beschlüssen zur Balkonsanierung die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer überschritten sei. Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten. Die Klägerin rügt zusätzlich die Zulässigkeit der Berufung, weil die Verwalterin nicht legitimiert sei, die beklagten Eigentümer im Zusammenhang mit der Durchführung eines Rechtsmittels zu vertreten.

Die Berufung ist zulässig, aber unbegründet. Die Beauftragung des Beklagtenvertreters mit der Durchführung der Berufung durch den Verwalter ist wirksam, denn der Verwalter ist im Anfechtungsverfahren gesetzlicher Vertreter der beklagten Wohnungseigentümer gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Dafür besteht im Außenverhältnis auch ein praktisches Bedürfnis, da die Reichweite der prozessualen Vertretungsbefugnis aus Gründen der Rechtssicherheit klar umrissen sein muss und nicht von unbestimmten Rechtsbegriffen abhängen darf. Daraus folgt, dass der Verwalter nicht nur einen Anwalt beauftragen kann, sondern diesem auch Prozessvollmacht erteilen kann, die auch die Berufungseinlegung umfasst. Angesichts der knappen Frist zur Berufungseinlegung dürfte es im Regelfall für einen Verwalter unmöglich sein, gerade bei größeren Wohnungseigentumsanlagen oder in der Ferienzeit eine Eigentümerversammlung über die Berufungseinlegung durchzuführen.

Die Berufung ist allerdings unbegründet, denn vorliegend fehlt die Beschlusskompetenz, weil nach der Teilungserklärung die Sondereigentümer und nicht die Gemeinschaft die Instandsetzungspflicht hinsichtlich des Estrichs haben. Aus § 9 Ziff. 7 der Gemeinschaftsordnung ergibt sich nicht nur eine Kostentragungspflicht, sondern – im Sinne einer vollen Verantwortlichkeit – eine Instandsetzungspflicht der betreffenden Wohnungseigentümer. Es ist ausdrücklich festgelegt, dass der Sondereigentümer allein unterhaltungs- und ggf. erneuerungspflichtig ist. Diese Pflicht enthält auch die Pflicht zur Vornahme entsprechender Maßnahmen in natura.

Die Begriffe Unterhaltungs- und Erneuerungspflicht machen hinreichend deutlich, dass es um eine Verpflichtung zum Tätigwerden und nicht lediglich um eine Kostentragung geht. Diese Regelung ist nicht widersprüchlich, sondern im Gegenteil eindeutig abschließend.

Nach dem Tatbestand wurden Beschlüsse zur Balkonsanierung und der entsprechenden Auftragsvergabe gefasst, wobei die Klarstellung erfolgte, dass kostenmäßig für die Estricharbeiten die jeweiligen Sondereigentümer in Regress genommen werden sollten. Wenn diesen nur die Kosten für die darin enthaltenen Estricharbeiten innerhalb der Auftragsvergabe auferlegt werden sollten, hätte doch eigentlich präziser nur eine Teilnichtigkeit hinsichtlich der Vergabe auch der Estricharbeiten ausgesprochen werden müssen, weil nicht nur für die Kosten, sondern bereits für die Vergabe die Sondereigentümer zuständig waren.

Es ist auch nicht klar, weshalb der gesamte Auftrag für die Balkonarbeiten für ungültig erklärt wurde, weil mit Ausnahme der Estricharbeiten sehr wohl eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer besteht. Wenn die Sondereigentümer mit den aus der Gesamtrechnung herausgerechneten Kosten für die Estricharbeiten in Anspruch genommen werden sollten, dann stehen sie sich kaum besser, wenn ihnen die Gerichte bescheinigen, dass sie eigentlich nicht nur die Estrichkosten tragen müssen, sondern insoweit die Auftragsvergabe selbst veranlassen müssen, womit vergleichbare Kosten auf sie zukommen.

Wie die isoliert eigenständige Vergabe der Estricharbeiten parallel zu dem Gesamtauftrag betreffend den Balkonarbeiten zu lösen ist, wird vom Gericht leider nicht erörtert. Steine statt Brot? Die Sondereigentümer müssen die Estrichkosten doch im Ergebnis ohnehin letztlich tragen und werden durch die gemeinschaftliche Auftragsvergabe vielleicht nur entlastet. Technisch müssten die Balkonarbeiten doch wohl in einem Zuge durchgeführt werden!

VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister

AKD Anwaltskanzlei Dittert