Instandhaltungspflicht/Einbauten des Mieters

Instandhaltungspflicht/Einbauten des Mieters; Einbauten des Mieters/Instandhaltungspflicht; vertragsmäßiger Gebrauch/Instandhaltungspflicht des Vermieters; Gasheizung/Instandhaltungspflicht bei Einbau durch Mieter

Die Instandhaltungspflicht des Vermieters bezieht sich - vorbehaltlich einer anderweitigen mietvertraglichen Vereinbarung - auch auf solche Einrichtungen oder Teile der Mietwohnung, zu deren Einbau sich der Mieter gegenüber dem Vermieter vertraglich verpflichtet hat.

Die Klage ist zulässig und begründet. Der Bekl. ist gemäß §§ 535, 536 BGB verpflichtet, den Kl. als Mietern während der Mietzeit den Gebrauch der vermieteten Sache zu gewähren. Dazu gehört die Überlassung und Erhaltung der Sache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand. Diese Instandhaltungspflicht obliegt dem Vermieter als Hauptpflicht. Sie bezieht sich auch auf solche Einrichtungen oder Teile einer Mietwohnung, zu deren Einbau sich der Mieter gegenüber dem Vermieter vertraglich verpflichtet hat (vgl. Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., II Rdnr. 187). Ein solcher Fall liegt hier vor. Denn nach dem Mietvertrag (§ 20 Nr. 5) waren die Kl. verpflichtet, eine Gas-Radiator Heizung in der Wohnung auf eigene Kosten einzubauen. Sie haben zwar statt dessen Gaseinzelöfen einbauen lassen. Der Kl. war damit jedoch einverstanden. Dies ergibt sich daraus, daß er als Grundstückseigentümer den Antrag zur Errichtung von Gasfeuerstätten und deren Anschluß an das Versorgungsnetz der Gasag unterschrieben hat. In dem Antrag werden die Art der Feuerstätten, die Aufstellräume und die Abgasanlagen genau bezeichnet. Der Grundstückseigentümer erklärt durch seine Unterschrift sein Einverständnis mit den geplanten Arbeiten. Insoweit haben die Parteien die Regelung in § 20 Nr. 5 des Mietvertrages einvernehmlich abgeändert. Die Kl. haben in Erfüllung dieser Vereinbarung Gaseinzelöfen in der Wohnung aufstellen lassen. Eine Verpflichtung der Mieter, auch die Instandsetzung dieser Öfen zu übernehmen, ergibt sich weder aus dem Mietvertrag noch aus dem Gesetz.

Es kann dahinstehen, ob die Parteien hinsichtlich der eingebauten Heizung die Instandhaltungspflicht auf die Kl. hätten übertragen können. Eine solche Regelung, wie sie der Bekl. aus der Mustervereinbarung über die Mietenmodernisierung nach einer Broschüre des Senators für Bau- und Wohnungswesen zitiert, müßte vertraglich vereinbart werden, sonst bleibt es bei der gesetzlichen Regelung, wonach der Vermieter die Instandhaltungspflicht für die Mietsache trägt. Das gilt unabhängig davon, ob die Kosten dafür bei der Mietzinskalkulation berücksichtigt wurden.

Eine stillschweigende vertragliche Übernahme der Instandsetzungsverpflichtung liegt nicht schon darin, daß die Kl. in der Vergangenheit die regelmäßig erforderlichen Wartungskosten für die Heizung getragen haben. Denn dabei ging es nur um die Kosten zur Aufrechterhaltung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit der intakten Anlage, nicht aber um solche zur Wiederherstellung der defekten Anlage.

Anmerkung: Vgl. auch AG Wedding MM 84, 18.