Instandhaltungspflicht des Vermieters für vom Vormieter eingebaute Gasetagenheizung trotz Übernahme durch Nachmieter

1. Vereinbarungen über die Abwälzung der Instandhaltungspflicht des Vermieters sind im Zweifel eng auszulegen, sodass die Auferlegung des Betriebs und der Wartung einer vom Vormieter übernommenen Gasetagenheizung nicht bedeutet, dass der Mieter auch die Kosten des Einbaus einer neuen Heizung zu übernehmen hat.

2. Das gilt auch dann, wenn die Etagenheizung nicht Gegenstand des Mietvertrages sein soll.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten über die Kosten für den Einbau einer Gastherme sowie über die Rückzahlung überzahlter Mieten wegen Mietminderung und Schadensersatz.

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über eine in Berlin gelegene Wohnung. Die Gesamtmiete betrug 388 € bis einschließlich August 2019, seit September 2019 beträgt die Gesamtmiete 427,60 €. Die Bekl. zu 2) ist zwischenzeitlich ausgezogen und hat ihren Nachnamen geändert.

Der Vormieter der Bekl. mietete die Wohnung mit Kachelofen an und beantragte im Jahr 1985 bei der damaligen Wohnungsbaukreditanstalt Berlin eine Wohnungsmodernisierung. Im Anschluss an die Bewilligung installierte der Vormieter anstelle der Kachelöfen eine Gasetagenheizung.

Der am 1.4.1992 geschlossene Mietvertrag enthält in § 21 die nachfolgende handschriftliche Klausel:

„Die Etagenheizung […] sind nicht Gegenstand dieses Mietvertrages. Sie wurden vom Vormieter übernommen. Die Heizung wird auf eigene Kosten des Mieters betrieben und gewartet.“

Die Bekl. zu 1) teilte der Hausverwaltung der Kl. mit Schreiben vom 30.3.2019 mit, dass die Gastherme ausgefallen sei und kündigte an, die weiteren Mietzahlungen unter dem Vorbehalt der Rückforderung zu zahlen. In dem gleichen Schreiben teilte die Bekl. zu 1) der Kl. mit, dass der eingeschaltete Heizungsnotdienst ihr mitgeteilt habe, dass eine Reparatur der Therme nicht mehr möglich sei.

Mit Schreiben vom 9.5.2019 zeigte der damalige Prozessbevollmächtigte der Bekl. zu 1) gegenüber der Kl. an, dass die in der Wohnung installierte Gastherme seit dem 26.3.2019 außer Funktion sei, dass weder Warmwasser vorhanden sei noch die Heizung funktioniere und forderte die Kl. zur Mängelbeseitigung auf. Die Kl. wies mit Schreiben vom 15.5.2019 sowohl Minderungsansprüche als auch Mängelbeseitigungsansprüche mit Hinweis auf die zuvor genannte Klausel des Mietvertrages zurück. Nachdem sich die Bekl. zu 1) an das Wohnungsamt des Bezirksamtes Mitte von Berlin wandte, forderte dieses mit Schreiben vom 28.5.2019 die Kl. zur Mängelbeseitigung auf. Mit weiterem Schreiben vom 5.9.2019 ordnete das Wohnungsamt gemäß § 3 Abs. 1 WoAufG Bln gegenüber der Kl. die Beseitigung des Mangels (fehlendes Warmwasser und fehlender Beheizbarkeit) an.

Mit Schreiben des Berliner Mietervereins vom 12.11.2019 teilte dieser im Namen der Bekl. zu 1) der Kl. mit, dass sich diese nunmehr endgültig dazu entschlossen habe, die Gasetagenheizung nicht weiter zu betreiben.

Die Kl. ließ die Therme austauschen. Die alte Therme wurde zwischen dem 15. und 19. November 2019 demontiert. Die neue Gastherme wurde gegen den Willen der Bekl. zu 1) in den Keller des Mehrfamilienhauses verlegt, zu dem die Bekl. keinen Schlüssel und somit keinen Zugang haben. Die Kosten für den Austausch betrugen 4.943,19 €. Mit Schreiben vom 16.12.2019 forderte die Kl. die Bekl. zum Ausgleich der vorgenannten Forderung auf. […]

Die Kl. ist der Auffassung, dass sie die Heizung im Rahmen einer Geschäftsführung ohne Auftrag für die Bekl. repariert habe und diese daher die Kosten für die Reparatur zu tragen hätten. Dies gelte auch, wenn die Heizung so defekt sei, dass diese ausgetauscht werden müsse. Aus § 21 des Mietvertrages ergebe sich, dass die Parteien vereinbart hätten, dass die streitgegenständliche Wohnung unbeheizt vermietet werde. […]

Der Einspruch gegen das Versäumnisteilurteil ist zulässig. Insbesondere ist er form- und fristgerecht eingelegt worden. In der Sache hat er jedoch nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.

I. Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet.

1. Die Kl. hat keinen Anspruch auf Zahlung von 4.943,19 € gegen die Bekl. aus §§ 683 Satz 1, 677 BGB. Die Voraussetzungen einer echten Geschäftsführung ohne Auftrag liegen nicht vor.

a) Zunächst müsste die Kl. ein Geschäft besorgt haben. Dieser Begriff ist weit zu verstehen und umfasst jedes tatsächliche oder rechtsgeschäftliche Tätigwerden. Dieses Geschäft i.S.d. § 677 BGB ist in dem Ausbau der alten Gastherme und dem Einbau der neuen Gastherme zu sehen.

b) Des Weiteren müsste es sich um ein fremdes Geschäft handeln. In der Regel handelt es sich um ein objektiv fremdes Geschäft, wenn sich bereits aus dem Inhalt der Geschäftsführung bzw. den äußeren Umständen ergibt, dass die Geschäftsführung einen fremden Rechtskreis betrifft. Maßgeblich hierfür können u. a. die Eigentumsverhältnisse sein (Kupfer/Weiß, Geschäftsführung ohne Auftrag, JA 2018, 894 [896]. Durch den Einbau der neuen Gastherme im Keller des Mehrfamilienhauses ist diese wesentlicher Bestandteil des Gebäudes i.S.v. § 94 BGB geworden und steht damit im Eigentum der Kl. und nicht im Eigentum der Bekl. Es kann sich daher allenfalls um ein subjektiv fremdes Geschäft handeln, wofür die Kl. darlegungs- und beweisbelastet ist.

aa) Maßgeblich hierfür ist § 21 des Mietvertrages. Die Kl. hat insoweit nicht darzulegen vermocht, dass in Abweichung von der eindeutigen gesetzlichen Wertung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB vorliegend sowohl die Instandhaltung als auch die Ersetzungspflicht hinsichtlich der von dem Vormieter im Jahr 1985 eingebauten Gastherme wirksam auf die Bekl. übertragen worden ist. Grundsätzlich obliegt es dem Vermieter nach § 535 Abs. 1, Satz 2 BGB, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl. 2020, §§ 535, Rn. 290). Hierbei handelt es sich um die Hauptpflichten des Vermieters, welche nur in engen Grenzen auf den Wohnungsmieter übertragen werden können (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, Rn. 71).

Entgegen der Auffassung der Bekl. zu 1) handelt es sich bei § 21 des Mietvertrages nicht um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Dies ergibt sich bereits aus der Tatsache, dass sich die Klausel auf eine bestimmte Etagenheizung bezieht, so dass sich diese Klausel bereits aus der Natur der Sache nicht auf eine Vielzahl von Verträgen beziehen kann. Allerdings sind derartige Absprachen, auch wenn sie individual vereinbart wurden, eng auszulegen (ders. aaO., Rn. 71).

Nach der streitgegenständlichen Klausel soll die (konkrete) Etagenheizung nicht Gegenstand des Mietvertrages sein, und die Mieter sollen die Heizung auf eigene Kosten betreiben und warten. Diese Klausel enthält jedoch keine Regelung über den Einbau oder Ersatz einer neuen Heizungsanlage, sofern die alte nicht mehr betrieben werden kann oder betrieben werden darf.

Es kann dahinstehen, ob die Bekl. ausdrücklich die Aufgabe des Betriebs der streitgegenständlichen Gastherme erklärt haben, wobei es diesbezüglich weder auf das anwaltliche Schreiben vom 9. Mai 2019 noch auf das Schreiben des Berliner Mietervereins vom 12.11.2019 ankommen dürfte, da die Bekl. zu 1) bereits mit Schreiben vom 30.3.2019 die Kl. darüber informiert hat, dass die streitgegenständliche Therme nach Auskunft des Sanitärnotdienstes nicht mehr repariert werden könne.

Soweit die Kl. ausführt, die streitgegenständliche Gastherme habe weiterbetrieben werden können, es seien nur nicht die gesetzlich vorgeschriebenen Abgaswerte eingehalten worden, so verfängt diese Auffassung nicht. Die Kl. trägt selber vor, dass die Gastherme mit den überhöhten Abgaswerten nicht habe weiterbetrieben werden dürfen. Eine Reparatur der Gastherme war daher nach dem übereinstimmenden Vortrag der Parteien nicht möglich, sodass ein Austausch erfolgt ist.

bb) Ein Anspruch der Kl. kann sich daher allenfalls im Wege der ergänzenden Vertragslegung ergeben. Hierbei ist eine angemessene Abwägung der Parteiinteressen unter Berücksichtigung von Treu und Glauben erforderlich. Diesbezüglich ist nicht davon auszugehen, dass die Parteien vereinbart hätten, dass ausschließlich die Mieter für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses und damit auf unbestimmte Zeit sowie unabhängig von der Entwicklung ihrer persönlichen wirtschaftlichen Lebensumstände für die Beheizbarkeit der Wohnung Sorge zu tragen haben. Der streitgegenständlichen Klausel kann nicht entnommen werden, dass sich die Pflicht der Mieter zur Instandsetzung der vor 37 Jahren eingebauten Gastherme auch auf eine Erneuerung derselben erstrecken soll (so auch AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 26.10.2010 - 3 C 23/10 = GE 2010, 1691). Fehlt es an einer konkreten Zustandsvereinbarung - wie hier -, schuldet der Vermieter gemäß der §§ 133,157 BGB basierend auf der Verkehrssitte die nach dem Vertragszweck einerseits und der Art der Mietsache andererseits zu erwartende Beschaffenheit der Mietsache (Hau/Poseck, BeckOK BGB, 62. Edition, 1.5.2022, § 535, Rn. 351). Hierzu gehört bei einem Mietverhältnis über Wohnraum grundsätzlich die Versorgung des Mieters mit einer Heizung und Warmwasser (ders. aaO. Rn. 351). Hierbei übersieht das Gericht nicht, dass die vom Vormieter eingebaute Heizungsanlage im Rahmen von einer Mieterhöhung nach § 558 BGB bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen ist. Allerdings macht es einen erheblichen Unterschied aus, ob der Mieter bei Ablauf der Nutzungsdauer einer solchen Anlage die erheblichen Investitionskosten für eine Neuanschaffung aufzubringen hat, oder ob die Ausstattung der Wohnung ratierlich im Rahmen der zu zahlenden Miethöhe berücksichtigt wird (AG Tempelhof-Kreuzberg, aaO.).

c) Überdies hat die Bekl. zu 1) mit Schriftsatz vom 16.6.2022 unbestritten vorgetragen, dass die neue Gastherme gegen ihren ausdrücklichen Willen in den Keller verlegt worden sei, und dass sie keinen Zutritt zu diesem hat.

Bereits aus diesem Grund würde auch ein Aufwendungsersatz nach § 670 BGB ausscheiden, sodass allenfalls ein Anspruch aus §§ 684 Satz 1, 818 BGB bestehen könnte. Da die Kl. die Gastherme jedoch in den Keller eingebaut hat, und damit außerhalb des Zugriffsbereichs der Bekl., und auch die neue Gastherme wie bereits ausgeführt gemäß § 94 BGB durch den Einbau zu einem wesentlichen Bestandteil des im Eigentum der Kl. stehenden Gebäudes wurde, fehlt es bereits an dem „Erlangten“ seitens der Bekl.

Aus den Gründen des LG vom 16. Februar 2023

Das Amtsgericht hat zu Recht und mit zutreffender und überzeugender Begründung die Klage wegen des von der Kl. im Berufungsverfahren noch weiterverfolgten Zahlungsanspruchs abgewiesen. Das Urteil des Amtsgerichts beruht weder auf einer Rechtsverletzung i.S.v. § 546 ZPO, noch rechtfertigen die der zweitinstanzlichen Entscheidung nach Maßgabe von § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung. Das Urteil hält auch den Angriffen der Berufung stand:

Der Kl. steht kein Anspruch aus § 683 BGB zu. Dass die Kl. Eigentümerin der neu eingebauten Therme geworden ist, zu der die Bekl. auch keinen Zugang haben, hat die Kl. nicht in Frage gestellt, so dass jedenfalls mit Blick auf die Eigentumsverhältnisse nicht geschlossen werden kann, dass es sich bei der Erneuerung der Therme objektiv um ein Geschäft der Bekl. gehandelt hätte.

Dass die Kl. mit dem Einbau der neuen Therme ein Geschäft der Bekl. besorgt hätte, folgt aber auch nicht, wie das Amtsgericht überzeugend begründet hat, aus § 21 des Mietvertrags, eben weil eine solche Klausel über die Abwälzung der Instandhaltungspflicht im Zweifel eng auszulegen ist (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 15. Aufl. 2021, BGB § 535 Rn. 71), und weil aus der Auferlegung des Betriebs und der Wartung dieser Heizung nicht folgt, dass die Bekl. auch für die Kosten des Einbaus einer neuen Heizung aufzukommen haben.

Soweit die Kl. mit der Berufung geltend macht, zwischen den Parteien sei vereinbart gewesen, dass die Heizung in den Verantwortungsbereich der Bekl. falle bzw. sie hätten für die Beheizbarkeit der Wohnung Sorge zu tragen, so trifft eben dies nach den obigen Ausführungen nicht zu, weil § 21 des Mietvertrags ein solcher Inhalt nicht beigemessen werden kann. Wenn die Klausel des § 21 des Mietvertrags aber den Fall eines Neueinbaus einer Therme gar nicht erfasste, folgt daraus auch, dass die Kl. keine Ansprüche aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag gegenüber den Bekl. hat, weil sie nicht deren Geschäft geführt hat. Dass der Neueinbau der Therme für die Mieter objektiv nützlich ist, steht dem nicht entgegen (vgl. BeckOK BGB/Gehrlein, 64. Ed. 1.11.2022, BGB § 677 Rn. 12). Es handelte sich auch nicht um ein „auch fremdes Geschäft“, weil, wie ausgeführt, die Bekl. weder eine Verpflichtung noch eine Obliegenheit traf, eine neue Therme einzubauen.

Soweit das von der Kl. zitierte Urteil des LG Kiel vom 17.4.2003, 1 S 180/02, juris, das allerdings den Fall betraf, dass Mieter die Kosten für den von ihnen vorgenommenen Austausch einer von ihnen eingebauten Heizung verlangten, den obigen Erwägungen widersprechen sollte, schließt sich die Kammer jenen Erwägungen nicht an.

Aus den Gründen des LG vom 10. März 2023

Die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Wedding vom 30.8.2022 - 20 C 133/20, ist gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil nach einstimmiger Auffassung der Kammer das Rechtsmittel offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist.

Zur Begründung wird auf den vorausgegangenen Hinweis der Kammer vom 16.2.2023 Bezug genommen.

Auch die Ausführungen in der Stellungnahme der Kl. hierzu vom 3.3.2023 geben zu einer Änderung keinen Anlass.

Die Kl. führt hier wiederum aus, dass § 21 des Mietvertrags ihres Erachtens so auszulegen sei, dass der Einbau einer neuen Gastherme für die gemietete Wohnung von den Bekl. vorzunehmen und zu bezahlen sei. Dem ist die Kammer im Anschluss an die angegriffene Entscheidung nicht nähergetreten, wie im Hinweisbeschluss vom 16.2.2023 ausgeführt und wie auch das Amtsgericht bereits überzeugend begründet hat. Soweit die Kl. geltend macht, sie unterliege keiner vertraglichen oder gesetzlichen Verpflichtung, einen Zustand zu schaffen, der nicht geschuldet sei, ist dies eine redundante Aussage. Es wird auf S. 8 des angegriffenen Urteils verwiesen, wo ausgeführt ist, dass mangels einer konkreten Vereinbarung dazu, was im Falle einer erforderlich werdenden Erneuerung der Therme gelten soll, die Auslegung ergibt, dass der Vermieter für die Beheizbarkeit der Wohnung Sorge zu tragen hat, und dass der Umstand, dass die eingebaute Heizanlage im Rahmen von Mieterhöhungen nach § 558 BGB bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen ist, daran nichts ändert. Diese Ausführungen macht sich die Kammer zu eigen. Überzeugende Gründe, weshalb das nicht so sein soll, sind auch der ergänzenden Stellungnahme nicht zu entnehmen. Aus der Übernahme der laufenden Kosten für die vom Vormieter übernommene vorhandene Therme ist gerade nicht zu schließen, dass auch die Kosten für deren Erneuerung von den Mietern zu tragen sind, und der Umstand, dass die konkrete übernommene Gasheizung nicht Gegenstand des Mietvertrags sein soll, bedeutet nicht, dass generell die Mieter, falls diese ausfällt, für den Einbau einer neuen Heizung zu sorgen haben. […]

Nach § 535 BGB trägt der Vermieter die Instandhaltungspflicht für die Mietsache; einschränkende Vereinbarungen sind eng auszulegen. Das Landgericht Berlin meint, das gelte auch für eine vom Vormieter eingebaute und vom Nachmieter übernommene Gasetagenheizung. Danach bedeutet die durch Mietvertrag erfolgte Auferlegung des Betriebs und der Wartung einer vom Vormieter übernommenen Gasetagenheizung nicht, dass der Mieter auch die Kosten des Einbaus einer neuen Heizung zu übernehmen hat, wenn die vom Vormieter übernommene havariert und nicht mehr repariert werden kann. Das gilt auch dann, wenn die Etagenheizung nicht Gegenstand des Mietvertrages sein soll.

Der Vormieter hatte die mit Kachelöfen beheizte Wohnung gemietet, anschließend mit Zuschüssen der WBK (heute IBB) modernisiert und eine Gasetagenheizung eingebaut. Im Mietvertrag mit dem Nachmieter hieß es, dass die Etagenheizung nicht Gegenstand des Vertrages, sondern vom Vormieter übernommen sei und der Mieter sie „auf eigene Kosten betreibe und warte“. Nach irreparablem Defekt der Therme verlangten die Mieter Instandsetzung, schalteten das Wohnungsaufsichtsamt ein und erklärten, die Gasetagenheizung nicht länger betreiben zu wollen. Die Vermieterin verlangte Erstattung der Kosten von knapp 5.000 € für den daraufhin durch sie vorgenommenen Austausch, wobei die Heizung in einem dem Mieter unzugänglichen Keller eingebaut wurde.

Das Landgericht Berlin billigte die Auffassung des Amtsgerichts Wedding, das die Klage der Vermieterin abgewiesen hatte. Auch wenn im Mietvertrag vereinbart worden sei, dass die Etagenheizung nicht Gegenstand des Vertrages sei und der Mieter die Heizung auf eigene Kosten betreiben und warten solle, sei damit nicht geregelt, wer für den Einbau oder Ersatz einer neuen Heizungsanlage zuständig sei. Im Zweifel sei das der Vermieter, der die Versorgung mit einer Heizung und Warmwasser schulde.

Das Landgericht Berlin hielt die Voraussetzungen für die Zurückweisung der Berufung durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO für gegeben, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung habe. Das ist allerdings unzutreffend, sodass die Revision hätte zugelassen werden müssen, weil eine „Klärung in der Rechtsprechung wünschenswert“ wäre (so Flatow, juris PR-MietR 3/2011, Anmerkung 2 zu einer ähnlichen Entscheidung des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg, GE 2010, 1691).

Zu unterscheiden sind drei Problemkreise:

1. Die Erhaltungspflicht des Vermieters betrifft nur den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Einrichtungen oder Modernisierungen, die der Mieter vorgenommen hat, haben darauf keine Auswirkungen, sie sind vom Mieter instand zu halten (AG Charlottenburg, GE 2023, 195). Dazu erneut (GE 2023, 171) das Zitat aus der Entscheidung des BGH, GE 2010, 1109: „Für die von ihm selbst auf eigene Kosten eingebauten Einrichtungen schuldet der Mieter dem Vermieter kein Entgelt, und insoweit kann er – mangels abweichender Vereinbarung – den Vermieter auch nicht auf Instandhaltung oder Instandsetzung in Anspruch nehmen oder Gewährleistungsansprüche bei etwaigen Mängeln geltend machen.“In dem vom BGH (VIII ZR 315/09) entschiedenen Fall hatte sich der Mieter verpflichtet, in der Wohnung eine Gasetagenheizung und ein Bad einbauen zu lassen. Entgegenstehende Entscheidungen wie die des AG Tempelhof-Kreuzberg sind unzutreffend.

2. Der zweite Problemkreis betrifft den vertraglichen Ausschluss der Haftung des Vermieters für bestimmte Eigenschaften (negative Beschaffenheitsvereinbarung) oder für bestimmte Gegenstände, die als nicht vermietet gelten sollen. Das ist grundsätzlich zulässig (subjektiver Mangelbegriff; siehe zuletzt dazu Brückner GE 2023, 434); was Vertragsgegenstand sein soll, unterliegt der vertraglichen Vereinbarung. Der Verweis auf die Kardinalpflichten des Vermieters zur Instandhaltung (etwa Häublein in MüKo Rn. 132 zu § 535 BGB) betrifft nur Formularklauseln und keine Individualvereinbarungen. Auch eine Individualvereinbarung ist jedoch unwirksam, wenn sie das Minderungsrecht des (Wohnraum-) Mieters ausschließen oder einschränken will (§ 536 Abs. 4 BGB). Wenn nach dem Mietvertrag die Heizung oder die Fenster als nicht mitvermietet erklärt werden und der Vermieter nicht zur Reparatur verpflichtet ist, wird das Minderungsrecht unzulässig eingeschränkt (BeckOK Rn. 4416 zu § 535 BGB). Das gilt für wesentliche Bestandteile der Mietsache, die zum Wohnen erforderlich sind (Heizung, Fenster), nicht aber für Zusatzwünsche (vgl. Flatow, juris PR-MietR 3/2011) wie eingezogene Zwischendecken, angebaute Wintergärten. Die Erklärung, die vom Vermieter eingebaute Heizung gelte als nicht mitvermietet, ist daher unwirksam.

3. Die vom Vormieter übernommene Einrichtung liegt dazwischen. Zum einen kann durch eine Vereinbarung mit dem Vormieter der Nachmieter dessen Rechtsstellung übernommen haben, sodass er sich so behandeln lassen muss, als ob er selbst die Modernisierungsmaßnahme ausgeführt hätte. Das wird oft mit der Zahlung eines Abstands verbunden sein, also einer Geldleistung an den Vormieter. Es sind aber auch umgekehrt Fälle denkbar, in denen der Vormieter zur Abwendung einer Rückbaupflicht dem Nachmieter einen Geldbetrag zahlt, der dann die Rückbaupflicht bei seinem eigenen Auszug zu erfüllen hat. Den Vermieter trifft jedenfalls keine Instandsetzungspflicht.

Anders liegt es, wenn der Vermieter den Rückbau nicht gefordert hatte oder nach Treu und Glauben nicht fordern konnte, was bei einer Gasetagenheizung meist der Fall sein wird, und er die Wohnung in diesem Zustand weitervermietet. Hatte der Nachmieter keine ausdrückliche Übernahmevereinbarung – wie oben geschildert – getroffen, sondern heißt es nur im Mietvertrag, die Etagenheizung werde übernommen, fehlt es an der Gleichstellung des Nachmieters mit dem Handelnden, der den Einbau vorgenommen hatte, und das Schwergewicht liegt auf dem Mietvertragsabschluss in einem bestimmten Zustand, nämlich mit dem Einbau der Heizung.

Von Bedeutung sind also zusätzliche Angaben zur Übernahmevereinbarung (Datum, Entgeltregelungen), aus denen sich ergibt, dass der Nachmieter die Stellung des Vormieters eingenommen hat. Wenn diese fehlen, muss der Vermieter damit rechnen, für die Reparatur selbst zuständig zu sein.