Instandhaltungspflicht

Instandhaltungspflicht; Abwicklungsverhältnis; Beendigung des Mietverhältnisses; Räumungsfrist; Vollstreckungsgegenklage

1. Ist ein Mietverhältnis über Wohnraum beendet, beschränkt sich die Pflicht des Vermieters, die Mietsache instand zu halten, auf solche Maßnahmen, die erforderlich sind, um die Mindestbedingungen lebensnotwendiger Nutzungsmöglichkeiten (wie Versorgung mit Strom, Heizung und Wasser) aufrechtzuerhalten sowie Gefahren für Leib und Leben des ehemaligen Mieters abzuwehren.

2. Das gilt auch, wenn der Mieter die Wohnung während einer ihm gerichtlich gewährten Räumungsfrist nutzt.

Der Mieter hatte gegen den Vermieter einen Titel erstritten, der diesen verpflichtete, im einzelnen bezeichnete Feuchtigkeitsschäden durch Schönheitsreparaturen zu beseitigen. Nach Erlaß dieses Titels hatte der Vermieter das Grundstück veräußert. Der in das Mietverhältnis eingetretene Erwerber hatte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt und erfolgreich auf Räumung geklagt. In dem Räumungstitel gewährte das Gericht dem Mieter eine Räumungsfrist. Während des Laufs dieser Frist vollstreckte der Mieter aus dem Vornahmetitel gegen den Erwerber.

Dessen Vollstreckungsklage hatte in zweiter Instanz Erfolg.

Die Berufung der Kl. ist auch begründet. Die Kl. haben einen Anspruch auf Einstellung der Zwangsvollstreckung aus dem im Te-nor der Entscheidung bezeichneten Urteil, weil sie eine erst nach dem Schluß der mündlichen Verhandlung in dem früheren Verfahren entstandene Einwendung geltend machen, die den durch das Urteil festgestellten Anspruch selbst betrifft (§ 767 Abs. 1, 2 ZPO).

Nach dem bezeichneten Titel waren die Kl. als Rechtsnachfolger der bekl. Vermieterin verpflichtet, im einzelnen bezeichnete Feuchtigkeitsschäden in dem gemieteten Einfamilienhaus zu beseitigen. Die Kl. sprachen am 24. Januar 1989 eine Eigenbedarfskündigung aus. Inzwischen steht aufgrund der Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 30. Juli 1991 - 65 S 485/90 - fest, daß diese Kündigung wirksam war und der Bekl. zur Räumung und Herausgabe verpflichtet ist. Ihm wurde eine Räumungsfrist gewährt, die noch nicht abgelaufen ist.

Somit steht fest, daß das Mietverhältnis der Parteien beendet ist. Die Kl. sind daher dem Bekl. nicht mehr aus § 536 BGB verpflichtet, die vermietete Sache in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauche geeigneten Zustande zu erhalten und die in dem Titel bezeichneten Mängel, soweit diese noch vorhanden sind, zu beseitigen.

An dieser Rechtslage vermag auch der Umstand nichts zu ändern, daß der Bekl. derzeit noch nicht zur Herausgabe der Mietsache verpflichtet ist und diese vorübergehend noch nutzen darf. Die ihm bewilligte Räumungsfrist bewirkt nämlich nicht eine Verlängerung des beendeten Mietverhältnisses. Sie hindert lediglich den Gläubiger, seinen Räumungstitel im Wege der Zwangsvollstreckung durchzusetzen (vgl. Zöller, ZPO, 16. Aufl., § 721 Rz. 10). Zwischen den Parteien besteht nur noch ein gesetzliches Schuldverhältnis. In dessen Rahmen ist der ehemalige Vermieter dem ehemaligen Mieter gegenüber nur in ganz eng begrenztem Umfang zur Instandhaltung des Nutzungsobjektes verpflichtet. Diese Instandhaltungspflicht umfaßt daher grundsätzlich lediglich die Abwehr von Gefahren für Leib und Leben des Nutzers sowie die Aufrechterhaltung von Mindestbedingungen lebensnotwendiger und am allgemein üblichen Standard orientierter Nutzungsmöglichkeiten (beispielsweise Stromversorgung, Heizung, Wasser, vgl. dazu Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV 659). Ob und inwieweit weitergehende, dem § 536 BGB entsprechende Gebrauchsgewährpflichten bestehen, wenn besondere Umstände vorliegen, kann dahingestellt bleiben. Denn die Kl. sind jedenfalls nicht mehr nach Maßgabe des gegen sie gerichteten Titels zur Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden verpflichtet, weil es sich bei diesen allein um optische Mängel handelt.

Oft kommt es vor, daß ein Mietverhältnis beendet ist - etwa durch Kündigung -, der Mieter aber die Wohnung noch nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht räumt. Sei es, daß er gegen die Beendigung gerichtlich vorgeht, sei es, daß er zur Räumung bereits verurteilt ist, aber vom Gericht noch eine Räumungsfrist (die unter Umständen sehr lange sein kann) erhalten hat. In dieser Zeit - zwischen Beendigung des Mietverhältnisses und tatsächlicher Räumung durch den (früheren) Mieter und (jetzigen) Nutzer - kann sich die Notwendigkeit der Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen ergeben.

In dem vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall hatte der Mieter gegen den Vermieter einen Titel erstritten, wonach dieser bestimmte Feuchtigkeitsschäden beseitigen mußte. Nach Erlaß des Titels hatte der Vermieter das Grundstück (ein Einfamilienhaus) veräußert, der in das Mietverhältnis eingetretene Erwerber hatte wegen Eigenbedarfs gekündigt und erfolgreich auf Räumung geklagt. Der Mieter erhielt eine Räumungsfrist. Während des Laufs dieser Frist vollstreckte der Mieter gegen den Erwerber wegen Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden. Der Erwerber erhob jedoch Vollstreckungsgegenklage und hatte in zweiter Instanz Erfolg.

Eine neue Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 21. November 1991 stellt nunmehr klar, daß in diesem Zeitraum den Vermieter seine üblichen Pflichten zur Instandhaltung nicht mehr uneingeschränkt treffen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses, so das Gericht, beschränkt sich die Pflicht des Vermieters, die Mietsache instand zu halten, auf solche Maßnahmen, die erforderlich sind, "um die Mindestbedingungen lebensnotwendiger Nutzungsmöglichkeiten (wie die Versorgung mit Strom, Heizung und Wasser) aufrechtzuerhalten sowie Gefahren für Leib und Leben des ehemaligen Mieters abzuwehren."

Ein Lichtblick für viele Vermieter, die bei Räumungsrechtsstreiten ohnehin nicht viel zu lachen haben, weil sie vielfach mit erheblichen Mietrückständen konfrontiert sind, die sich während langer Räumungsfristen dann auch noch monatlich erhöhen. Wenn dann noch die Nutzer ihre vermeintlichen Rechte auf Instandhaltung der Mietsache durchzusetzen versuchen, platzt vielen Vermietern der Kragen.