Instandhaltungspflicht

Instandhaltungspflicht; Zustand, zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet; Eigentumswohnung als Mietwohnung; Gemeinschaftseigentum; Dach, Instandsetzung; Unmöglichkeit der Leistung; Unvermögen; Verfügungsbeschränkung

Der Mieter einer Eigentumswohnung kann vom Vermieter nicht die Beseitigung von Mängeln an Gemeinschaftseigentum verlangen.

Die Klage ist wegen der Instandsetzungsarbeiten innerhalb der Wohnung aus § 536 BGB begründet. Im übrigen muß die Klage abgewiesen werden. Insoweit ist sie unbegründet. Zwar hat die Kl. als Mieterin gegen ihren Vermieter grundsätzlich aus § 536 BGB auch einen Anspruch darauf, daß die Mängel außerhalb der eigentlichen Mieträume beseitigt werden, die zu einer Beeinträchtigung des Mietgebrauchs der Wohnung führen. Indessen ist dieser Anspruch gegen die Bekl. nicht begründet. Die Kl. verlangt mit der Instandsetzung des Daches von den Bekl. etwas rechtlich Unmögliches. Die Bekl. als Eigentümer der von der Kl. gemieteten Wohnung sind nicht befugt, Arbeiten am Dach vornehmen zu lassen, weil sie damit in das Miteigentum der übrigen Wohnungseigentümer eingreifen würden und die notwendigen Maßnahmen allein Sache der eingesetzten Verwalterin sind (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG).

Bei einer Wohnungseigentumsanlage ist das Dach Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Notwendige Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum sind grundsätzlich Sache der Verwalterin (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG) als der beauftragten Vertreterin der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft (Palandt Bassenge, 45. Aufl. 1986, Anm. 1 zu § 27 WEG). Der einzelne Eigentümer ist grundsätzlich nicht berechtigt, Arbeiten am Gemeinschaftseigentum vorzunehmen (§ 21 Abs. 1 WEG). Lediglich unter den Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 WEG ist der einzelne Wohnungseigentümer berechtigt, notwendige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum zu treffen. Diese Voraussetzungen liegen aber hier nicht vor. Sie setzen nämlich voraus, daß weder der Verwalter noch die übrigen Wohnungseigentümer zur Behebung der Gefahr herangezogen werden können (Augustin in RGRK, 12. Aufl. 1983, Rz. 11 zu § 21 WEG; Röll in Münchener Kommentar 1981, Rz. 2 zu § 21 WEG). Diese Voraussetzungen sind aber hier nicht gegeben, da die Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage von dem Schaden Kenntnis hat. Zudem besteht der Mangel bereits seit Jahren, so daß schon deshalb keine einmalige Notsituation vorliegt.

Allerdings wird auch die Auffassung vertreten, daß der einzelne Wohnungseigentümer im Rahmen der Geschäftsführung ohne Auftrag für Rechnung der Gemeinschaft tätig werden könne (Bärmann/Pick, 11. Auf. 1985, Anm. II 1. zu § 21; Röll, a.a.O.). Indessen sind auch die Voraussetzungen dieser Vorschrift dann nicht gegeben, wenn - wie hier - die Verwalterin seit längerer Zeit von dem Schaden Kenntnis hat und offenbar bisher einen Beschluß der Eigentümerversammlung über die Instandhaltung des Daches nicht herbeigeführt hat. Unter diesen Umständen ist der einzelne Eigentümer nicht berechtigt, im Wege der Geschäftsführung ohne Auftrag Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchzuführen. Dabei ist zu berücksichtigen, daß jedes andere Mitglied der Eigentümergemeinschaft der Durchführung dieser Arbeiten, durch die in sein Gemeinschaftseigentum eingegriffen wird, im Wege der einstweiligen Anordnung widersprechen könnte.

Allerdings kann bei einer Gemeinschaft jeder einzelne Gemeinschafter verlangen, daß die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft ihre Einwilligung zur Vornahme notwendiger Maßregeln erteilen (§ 744 Abs. 2 BGB). Indessen ist diese Bestimmung für den Bereich des Wohnungseigentumsgesetzes ausgeschlossen (Augustin, a.a.O., Rz. 14 zu § 21 WEG; Bärmann/Pick, a.a.O.; Palandt/Bassenge, a.a.O., Anm. 2 zu § 21 WEG). Da größere Arbeiten, wie es die Instandsetzung des Daches ist, entweder nur durch Auflösung der Instandhaltungsrücklage oder durch Sonderumlagen finanziert werden können, ist hierzu ein Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft notwendig (§ 21 Abs. 3 WEG).

Zwar hat das Amtsgericht Schöneberg in einem Urteil aus dem Jahre 1982 (in MM Heft 6 und 7 1983 Seite 14) ausgeführt, die Regelung des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG betreffe lediglich das Innenverhältnis zwischen Wohnungseigentümern und könne deshalb vom Vermieter dem Mieter nicht entgegengesetzt werden. Indessen hat das Amtsgericht Schöneberg in einem Urteil aus dem Jahre 1983 (a.a.O.) überzeugend dargelegt, daß die Verfügungsbeschränkungen des einzelnen Wohnungseigentümers auch für dessen Mieter bindend sind. Dieser Ansicht ist zuzustimmen. Würde dem Klageantrag auf Instandsetzung des Daches stattgegeben, so wäre das Urteil gegen die Bekl. nach § 887 ZPO zu vollstrecken. Das bedeutet, daß die Kl. zu ermächtigen wäre, auf Kosten der Bekl. das Dach instandzusetzen. Hiergegen aber könnten sich einzelne andere Wohnungseigentümer oder die Verwalterin als Vertreterin der übrigen Wohnungseigentümer berechtigt mit der Widerspruchsklage aus § 771 ZPO wenden. Bei dem unstreitigen Sachverhalt muß dieses bereits im Erkenntnisverfahren berücksichtigt werden. Es handelt sich bei den Einwendungen der Bekl. nicht um solche aus der Person Dritter, die grundsätzlich unzulässig sind. Vielmehr muß die unstreitige Verfügungsbeschränkung der Bekl. bezüglich des gemeinschaftlichen Eigentums im Erkenntnisverfahren berücksichtigt werden.

Mangels eines Hilfsantrages der Kl. konnte der Klage auch insoweit nicht teilweise stattgegeben werden. In Betracht gekommen wäre ein Antrag, die Bekl. zu verurteilen, dafür zu sorgen, daß das Dach instandgesetzt wird. Damit hätte das Gericht aber gegen § 308 Abs. 1 ZPO verstoßen. Dies wäre nämlich kein minus sondern ein aliud gewesen. Das folgt schon daraus, daß die Zwangsvollstreckung insoweit aus § 888 ZPO hätte erfolgen müssen. Nachdem der Kl. bereits bei der Terminanberaumung ein entsprechender Hinweis gegeben worden ist, mußte mangels eines Hilfsantrages der Kl. insoweit die Klage abgewiesen werden.

Anmerkung: Vgl. aber LG Berlin - 65 S 42/86 - Beschl. v. 16.12.1986, S. ... und LG Berlin, Beschl. v. 4.4.1989 - 65 T 34/89 - S. ...