Instandhaltungspauschale

Instandhaltungspauschale; Rücknahme des Ansatzes der Pauschale; öffentlich geförderter Wohnraum; Kostenmiete; Durchschnittsmiete; Fernheizung

Zum Ansatz der Instandhaltungspauschale für Wohnungen, die an die Fernheizung angeschlossen sind.

Die Parteien streiten um die Kürzung einer Instandhaltungskostenpauschale für mit Fernwärme be heizte Wohnungen im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau.

Zu Recht hat der Bekl. eine Reduzierung der Instandhaltungskostenpauschale für den Zeitpunkt nach dem 1. Januar 1986 vorgenommen. Rechtsgrundlage für diese Reduzierung ist allein § 48 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit Abs. 2 VwVfG. Danach darf ein Verwaltungsakt, der ein Recht oder einen rechtlich erheblichen Vorteil begründet oder bestätigt hat, bei Rechtswidrigkeit nur unter den Ein schränkungen der Absätze 2 bis 4 des § 48 VwVfG zurückgenommen werden. Die Anwendbarkeit die ser Vorschrift ist nicht durch § 4 a II. BV (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen - Zweite Berechnungsverordnung - in der Fassung der Bekanntmachung vom 5. April 1984, BGBl. I S. 553) ausgeschlossen. § 4 a II. BV statuiert den sogenannten "Einfrierungsgrundsatz" im öffentlich ge förderten Wohnungsbau und läßt nur unter besonderen Umständen eine Berücksichtigung von tatsäch lichen Veränderungen in einer späteren Wirtschaftlichkeitsberechnung zu. § 4 a II. BV findet jedoch in den Fällen keine Anwendung, in denen Ansätze in der Wirtschaftlichkeitsberechnung, die der Bewilli gung zugrunde lag, rechtswidrig erfolgt sind. Es verbleibt in diesen Fällen bei der Anwendbarkeit des § 48 VwVfG. Der ungekürzte Ansatz für die Instandhaltungskostenpauschale hinsichtlich der Sammelheizung in Hö he von 0,70 DM war rechtswidrig. Gemäß § 4 Abs. 1 II. BV ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung, wenn sie der Bewilligung der öffentlichen Mittel zugrunde liegt, nach den Verhältnissen aufzustellen, die beim Antrag auf Bewilligung öffentlicher Mittel bestehen. In der Wirtschaftlichkeitsberechnung sind gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 II. BV die laufenden Aufwendungen zu ermitteln und den Erträgen gegenüberzustellen. Zu diesen laufenden Aufwendungen zählen gemäß § 18 Abs. 1 Satz 1 II. BV die Kapitalkosten und die Bewirtschaftungskosten. § 24 Abs. 1 II. BV definiert die Bewirtschaftungskosten als die Kosten, die zur Bewirtschaftung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit laufend erforderlich sind, und nennt als Bewirschaftungskosten ausdrücklich in Satz 2 Nr. 4 die Instandhaltungskosten. Für diese Instandhal tungskosten sieht § 28 II. BV ebenso wie für die Verwaltungskosten gemäß § 26 II. BV sogenannte An sätze bis zu einer bestimmten Höhe vor. Nach der bis zum 31. Juli 1984 geltenden Fassung der Zweiten Berechnungsverordnung vom 18. Juli 1979 (BGBl. I S. 1077) durfte für Wohnungen, die nach dem 1. Ja nuar 1970 bezugsfertig geworden waren, eine Instandhaltungskostenpauschale von 8,20 DM in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzt werden. Dabei betrug die in dieser Instandhaltungspauschale enthaltene Pauschale für die Sammelheizung 0,70 DM. Die Bewirtschaftungskosten dürfen zwar somit generell in Höhe des Pauschalbetrages angesetzt werden; dies gilt jedoch nicht, wenn der Ansatz im Einzelfall unter Berücksichtigung der jeweiligen Verhältnisse nicht angemessen ist (§ 24 Abs. 2 Satz 4 II. BV).

Aufgrund der zuletzt genannten Vorschrift hätte der Bekl. in der Wirtschaftlichkeitsberechnung, die dem Bewilligungsbescheid zugrunde lag, nur eine reduzierte Instandhaltungskostenpauschale anset zen dürfen. Dabei steht der Anwendbarkeit des § 24 Abs. 2 Satz 4 II. BV zur Reduzierung der In standhaltungskostenpauschale für den Fall der Versorgung mit Fernwärme nicht entgegen, daß diese Vorschrift auf den "Einzelfall" abstellt (a.A. LG Berlin, Urteil vom 4. Mai 1984 - 64 S 20/84 -, GE 1984, 667, 669). Zwar ist dem Landgericht insofern zu folgen, als die Beheizung einer Wohnung mit Fernwär me heute nicht mehr als Einzelfall angesehen werden kann. Dies schließt aber eine Reduzierung der In standhaltungskostenpauschale bei der Belieferung mit Fernwärme nicht aus. Denn aus der Verpf lichtung zur Berücksichtigung des Einzelfalles in § 24 Abs. 2 Satz 4 II. BV ergibt sich nur, daß die Be hörde jeweils einzeln prüfen muß, ob durch die konkrete Ausgestaltung des Vertrages zwischen Fern wärmelieferer und Abnehmer sowie weiterer bau- und wärmetechnischer Umstände ein Abzug von der Pauschale unterbleiben muß. Ist dies jedoch nicht der Fall und liegt die übliche Vertragsausgestaltung für den Bezug von Fernwärme vor, so ist im Hinblick auf die ersparten Kosten für die Instandhaltung der Heizungsanlage selbst eine Reduzierung der Pauschale vorzunehmen. Es bedurfte daher auch keiner gesetzlichen Regelung, da § 24 Abs. 2 Satz 4 II. BV eine ausreichende Ermächtigungsgrundlage für die Reduzierung des Ansatzes darstellt.

Der Ansatz einer verringerten Instandhaltungskostenpauschale hätte auch im Falle der Kl. erfolgen müssen. Nach dem von der Kl. vorgelegten Wärmeversorgungsvertrag zwischen ihr und der Bewag vom 8. August 1983 erfolgt die Wärmeübergabe an der Übergabestelle im Gebäude selbst. Gemäß Nr. 8.4.1 des Vertrages ist Vertragsbestandteil die Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme (AVFernWärmeV) vom 20. Juni 1980. Gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 dieser Verordnung ist für die Unterhaltung der Anlage vom Hausanschluß an, mit Ausnahme der Meß- und Regeleinrichtungen des Fernwärmeversorgungsunternehmens, der Anschlußnehmer verantwortlich. Insoweit ist die Kl. für die Instandhaltung der Anlagen ebenfalls nur von der Übergabestation an verantwortlich, so daß auch nur in dem reduzierten Umfang Kosten entstehen können. Diese Kosten für die Instandhaltung von Heizkesseln trägt die Kl. nicht. Da auch nicht ersichtlich ist, daß weitere besondere Anlagen, die eine zusätzliche Instandhaltung erfordern, vorhanden sind, hätte ein reduzierter Ansatz der Instandhal tungskostenpauschale in dem Umfang, wie er nun durch den Bekl. vorgenommen worden ist, erfolgen müssen.

Diese teilweise Rücknahme des Ansatzes für die Instandhaltungskosten wirkt auch insoweit für die Zu kunft, als nach der Erhöhung des Höchstbetrages für die Pauschale durch die Verordnung zur Ände rung wohnungsrechtlicher Vorschriften vom 5. April 1984 (BGBl. I S. 546) ein entsprechend um 0,50 DM reduzierter Ansatz von insgesamt 9,25 DM in die Wirtschaftlichkeitsberechnung des angefochtenen Bescheides übernommen worden ist. Der Rücknahme stand auch nicht die Vorschrift des § 48 Abs. 2 für den Zeitraum nach dem 1. Januar 1986 entgegen. Gemäß § 48 Abs. 2 Satz 1 VwVfG darf ein rechtswidriger Verwaltungsakt, der laufende Geldleistungen gewährt oder hierfür Voraussetzung ist, nicht zurückgenommen werden, soweit der Be günstigte auf den Bestand des Verwaltungsaktes vertraut hat und sein Vertrauen unter Abwägung mit dem öffentlichen Interesse an einer Rücknahme schutzwürdig ist. Nach Satz 2 ist das Vertrauen in der Regel dann schutzwürdig, wenn der Begünstigte gewährte Leistungen verbraucht hat. Zwar war die ur sprüngliche Wirtschaftlichkeitsberechnung Voraussetzung für die Bewilligung der öffentlichen Förde rung, durch die die Kl. Zuschüsse zu den laufenden Aufwendungen erhielt. Wie sich aus dem Schreiben der Kl. vom 29. Januar 1986 ergibt, war ihr jedoch seit Anfang Januar durch die Übersendung der mit Datum vom 4. Dezember 1985 geprüften Wirtschaftlichkeitsberechnung bekannt, daß die WBK eine Re duzierung der Instandhaltungskostenpauschale vornehmen wollte. Sie durfte daher nicht mehr darauf vertrauen, daß sie für die Instandhaltungskosten Zuschüsse erhalten würde, die sie in vollem Umfange verbrauchen konnte.

Die Rücknahme ist auch unter Einhaltung der Vorschrift des § 48 Abs. 4 VwVfG erfolgt, wonach die Rücknahme nur innerhalb eines Jahres seit dem Zeitpunkt der Kenntnisnahme von Tatsachen, welche die Rücknahme eines rechtswidrigen Verwaltungsaktes rechtfertigen, zulässig ist. Zwar war der WBK aufgrund des Rundschreibens des Bundesministers für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau vom 21. Januar 1976 (BBauBl. 1976, 187) die generelle Problematik der Ansätze von Instandhaltungsko stenpauschalen bei der Versorgung mit Fernwärme bekannt; die Frist des § 48 Abs. 4 VwVfG begann je doch erst von dem Zeitpunkt an zu laufen, als die Bekl. unter Berücksichtigung dieser Rechtsauffas sung den Fall der Kl. erneut zu prüfen begann. Frühester Zeitpunkt für den Beginn der Frist war danach der 18. November 1985, an dem die Schluß-Wirtschaftlichkeitsberechnung der Kl. bei dem Bekl. eingin g. Ein früherer Beginn des Fristlaufs scheidet aus, da allein durch das Einreichen des Schlußberichtes der Bekl. nicht veranlaßt war, die durch die Wirtschaftlichkeitsberechnung ausgewiesene Aufstellung über die tatsächlich entstandenen und entstehenden Kosten nachzuprüfen. Die Kl. wurde auch erst mit Schreiben vom 8. August 1985 vom Bekl. aufgefordert, eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung einzu reichen.

Aus diesem Grunde hat die Kl. auch keinen Anspruch auf eine Erhöhung der Durchschnittsmiete. Der Bekl. hat zu Recht die reduzierte Instandhaltungskostenpauschale der Berechnung der Durchschnittsmiete zugrunde gelegt. Andere Umstände, die eine Erhöhung der Durchschnittsmiete rechtfertigen würden, sind nicht ersichtlich und von der Kl. auch nicht vorgetragen.

Die Klage hat aber insoweit Erfolg, als eine Rücknahme auch für den Zeitraum vor dem 1. Januar 1986 erfolgt ist. Wie bereits ausgeführt, darf ein begünstigender Verwaltungsakt gemäß § 48 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit Abs. 2 VwVfG nur dann zurückgenommen werden, wenn das Vertrauen des Begünstig ten auf dem Bestand des rechtswidrigen Verwaltungsaktes nicht schutzwürdig ist. Gemäß § 48 Abs. 2 Satz 2 ist das Vertrauen in der Regel schutzwürdig, wenn der Begünstigte gewährte Leistungen ver braucht oder eine Vermögensdisposition getroffen hat, die er nicht mehr oder nur unter unzumutbaren Nachteilen rückgängig machen kann. Die Schutzwürdigkeit des Vertrauens der Kl. auf dem Bestand des rechtswidrigen Ansatzes in der Wirtschaftlichkeitsberechnung ergibt sich zum einen daraus, daß die Kl. bis zum Zeitpunkt des 1. Januar 1986 die Rechtsauffassung des Bekl. nicht kannte. Zum ande ren ist davon auszugehen, daß die bis zu diesem Zeitpunkt ausgezahlten Gelder, auch soweit sie die Instandhaltungskostenpauschale betrafen, in vollem Umfang verbraucht worden sind. Zwar hat der Be kl. insoweit zu Recht darauf hingewiesen, daß die für Instandhaltungskosten gezahlten Beträge dem Ei gentümer die Möglichkeit geben sollen, Rückstellungen und Rücklagen zu machen, um diese Gelder für die Ausführung von später notwendig werdenden Instandhaltungsmaßnahmen verwenden zu können (vgl. auch Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, § 28 II. BV, Anm. 1). Derartige Instandhaltungsmaß nahmen dürften in dem fraglichen Zeitraum auch nicht angefallen sein. Andererseits ist der Eigentümer jedoch nicht gezwungen, Rücklagen mit den Zuschüssen zu bilden. Zudem besteht der erhöhte Schutz des § 48 Abs. 2 Satz 2 VwVfG bereits dann, wenn die Geldleistung - wie hier - in das Vermögen der Kl. geflossen ist, so daß diese entsprechende Dispositionen treffen konnte. Die allein theoretische Mög lichkeit, daß die Kl. - wie vom Gesetz vermutet - Rücklagen gebildet hat, führt nicht dazu, den Schutz des § 48 Abs. 2 Satz 2 VwVfG im vorliegenden Fall zu verneinen.