Instandhaltungspauschale

Instandhaltungspauschale; öffentlich geförderter Wohnraum; Kostenmiete; Reparaturkosten; Ölheizungsanlage; Mietereinbauten

1. Die Instandhaltungspauschale gem. § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung entfällt nur dann, wenn der Mieter die kleinen Instandhaltungen überwiegend übernimmt.

2. Der Vermieter von öffentlich gefördertem Wohnraum darf dagegen die Instandhaltungspauschale als Bestandteil der Kostenmiete dann weiter verlangen, wenn der Mieter nur die Reparaturkosten der von ihm selbst eingebauten Ölheizungsanlage zu tragen hat.

I. Die Berufung der Bekl. hat in der Sache keinen Erfolg.

II. (...) Entgegen der Ansicht der Bekl. ist die Klage nicht hinsichtlich der in den Mietzinsforderungen enthaltenen Instandhaltungspauschale gemäß § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung unbegründet. Denn der in dieser Bestimmung für zulässig erklärte Pauschbetrag würde sich gem. § 28 Abs. 3 II. BV nur dann verringern, wenn die Mieter die kleinen In-standhaltungen tragen würden. Dies wäre der Fall, wenn sie ihnen im Miet-vertrag oder durch spätere Änderung des Mietvertrages konkludent übertragen worden wären. Insoweit ist zwar nicht zu verkennen, daß die Bekl. die ursprünglich vorhandene Koksheizung aufgrund der von der Vermieterin im Jahre 1975 erteilten Genehmigung gegen eine Ölheizungsanlage ausgetauscht haben, wozu der Austausch des Heizkessels und der Einbau eines Öltanks gehörte, wohingegen die Heizkörper sowie die Rohrleitungen nicht ausgetauscht wurden. Da nach Ziff. 6 der Vereinbarung vom 2. September 1975 die Heizungsanlage - gemeint war der Heizkessel nebst Öltank - nicht in das Eigentum der Vermieterin übergegangen sind, sondern im Eigentum der Bekl. verblieben, waren diese berechtigt (vgl. da-zu Urteil der Kammer vom 19. März 1993 - 64 S 387/92 -, GE 1993, 651) und verpflichtet, selbst die notwendigen Reparaturen an dem Heizkessel und dem Öltank vorzunehmen (vgl. dazu Blömeke/Blümmel, Die Modernisierung von Wohnraum, Teil A Rdnr. 106). In diesem Sinne ist auch Ziff. 7 Abs. 3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu verstehen, die gemäß § 6 des Mietvertrages Inhalt des Mietvertrages geworden sind. Damit sind die Kl. von der sie sonst treffenden Reparaturpflicht aber nur hinsichtlich dieser im Eigentum der Bekl. verbliebenen Einrichtungen entbunden wor-den. § 28 Abs. 3 Satz 1 II. BV sieht jedoch eine Verringerung der Instandhaltungspauschale, durch die auch Instandsetzungen abgedeckt werden sollen, wie sich aus § 28 Abs. 1 Satz 2 II. BV ergibt, nur für den Fall vor, daß der Mieter alle kleinen Instandhaltungen trägt. Die kleinen Instandhaltungen sind in § 28 Abs. 3 Satz 2 II. BV definiert als das Beheben kleiner Schäden an den dort aufgeführten Gegenständen, nämlich

a) an den Installationsgeräten für Elektrizität, Wasser und Gas,

b) den Heiz- und Kocheinrichtungen,

c) den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden.

Zwar ist es nicht unbedingt erforderlich, daß der Mieter die Behebung aller kleinen Schäden übernimmt; es genügt vielmehr, wenn er sich zur Behebung der Schäden im wesentlichen verpflichtet (Urteil des Kammergerichts vom 28. Januar 1980 - 8 U 3231/79 -, MM 1980, Heft 9, 32 ff.). Davon kann aber hier nicht ausgegangen werden, denn die Kl. sind weiterhin zur Instandhaltung und Instandsetzung der Installationsgegenstände für Elektrik, Wasser und Gas, der Heizkörper und Heizrohre, der Kocheinrichtungen, der Fenster- und Türverschlüsse sowie der Verschlußeinrichtungen von Fensterläden verpflichtet. Zwar ist nicht zu verkennen, daß bei der Re-paratur eines Heizkessels bzw. eines Öltanks erhebliche Beträge anfallen können. Diese fallen aber erfahrungsgemäß erst jeweils nach längeren Zeiträumen an, während die übrigen Teile einem ständigen Verschleiß ausgesetzt sind, so daß Reparaturen an den übrigen Gegenständen häufiger anfallen dürften und sich deswegen die dafür aufzuwendenden Beträge zu einem größeren Gesamtbetrag summieren dürften, als er für die nur sporadisch anfallenden Reparaturkosten für den Heizkessel und den Öltank anfällt.

Da es somit an der überwiegenden Übernahme der kleinen Instandhaltungen fehlt, ist der Instandhaltungszuschlag weiterhin gerechtfertigt. Die Bekl. haben jedenfalls nicht substantiiert dargelegt, daß die Kosten für die Instandhaltung des Heizkessels und des Öltanks die Kosten der übrigen kleinen Instandhaltungen wesentlich übersteigen, wozu sie aber verpflichtet gewesen wären, wenn sie die preisrechtliche Unzulässigkeit der vereinbarten Miete geltend machen.

III. Da die Bekl. Eigentümer des von ihnen eingebauten Heizkessels und des Öltanks geblieben sind, diese Einrichtungsgegenstände mithin nicht mitvermietet waren, waren die Kl. auch nicht zu deren Instandhaltung verpflichtet. Denn § 536 BGB umfaßt nur die Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Daher haben die Bekl. gegen die Kl. auch keinen An-spruch auf Ersatz der Reparaturkosten für den Ölbrenner, so daß die Kla-geforderung durch die von ihnen erklärte Aufrechnung mangels Bestehen einer aufrechenbaren Gegenforderung nicht erloschen ist.

Bei preisgebundenem Neubau kann der Vermieter als Teil der Kostenmiete auch eine Instandhaltungspauschale verlangen, die nur dann zu verringern ist, wenn der Mieter kleinere Instandhaltungen selbst übernimmt.

Das Landgericht Berlin hatte sich in seinem Urteil vom 29. Oktober 1993 mit dem Fall eines Mieters zu befassen, der eine Ölheizungsanlage selbst eingebaut hatte und deshalb diese auch instand halten mußte.

Das Landgericht meinte, dies stelle nur einen kleinen Teil der sonstigen Instandhaltungen dar, weswegen eine Kürzung der Pauschale nicht angebracht sei.