Instandhaltungsklausel im "Uralt-Mietvertrag"

Instandhaltungsklausel im "Uralt-Mietvertrag"; geltungserhaltende Reduktion; Instandhaltungspflicht, Abwälzung; Schönheitsreparaturen; Formularmietvertrag, uralt; Instandhaltungsklausel, geltungserhaltende Reduktion

1. Bei Altverträgen ist ausnahmsweise eine geltungserhaltende Reduktion von Formularklauseln zulässig.

2. Verpflichtung zur Tragung von Schönheitsreparaturen aufgrund einer Klausel in einem "Uralt-Mietvertrag".

In § 3 eines Mietvertrages aus dem Jahre 1918 wurde folgendes vereinbart: "Die Erhaltung der Mieträume nebst Zubehör in brauchbarem Zustande und die Ausführung aller hierzu erforderlichen Ausbesserungen oder Erneuerungen übernimmt Mieter auf seine Kosten, mit alleiniger Ausnahme der erstmaligen Instandsetzung, soweit sie vorstehend vom Vermieter übernommen ist." Die Parteien streiten sich, ob aufgrund dieser Vereinbarung der Kl. gegenüber dem Bekl. ein Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zusteht. Das Landgericht hat diese Frage bejaht.

Die vorgenannte Klausel des Mietvertrags umfaßt bei Auslegung ihres Inhalts sämtliche Pflichten, die sich aus § 536 BGB ergeben und überbürdet diese dem Mieter. Mit der "Erhaltung der Mieträume nebst Zubehör in brauchbarem Zustande" und der "Ausführung aller hierzu erforderlichen Ausbesserungen oder Erneuerungen" sind nicht nur Instandhaltungsarbeiten, sondern auch Schönheitsreparaturen gemeint. Grundsätzlich sind Schönheitsreparaturen Teil der Instandhaltungspflicht nach § 536 BGB. Es handelt sich hierbei um Arbeiten, die Abnutzungserscheinungen beseitigen sollen, die den optischen Eindruck der Mieträume beeinträchtigen und die in der Regel durch normales Abwohnen hervorgerufen werden (Sternel, 3. Aufl., Mietrecht II. Rdn. 405 a). Die Beseitigung derartiger Abnutzungserscheinungen ist im Text des in Rede stehenden Mietvertrages mit dem Begriff "erforderlicher Ausbesserungen oder Erneuerungen" gemeint. Im Text des Mietvertrages wird ein Unterschied zwischen Instandhaltungsarbeiten und Schönheitsreparaturen nicht gemacht, letztere sind jedoch im Begriff der "Ausbesserungen oder Erneuerungen" enthalten.

Nach Auslegung der vorgenannten Mietvertragsklausel des § 3 des Mietvertrages ist der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Eine Unterscheidung in die Durchführung der Schönheitsreparaturen während bestehender Mietzeit und nach Mietvertragsende ist nicht ersichtlich. Insbesondere § 7 des Mietvertrages steht der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nach Abschluß des Mietverhältnisses nicht entgegen. In § 7 des Mietvertrages ist lediglich geregelt, daß der Vermieter bei Auszug des Mieters vor Ablauf der Vertragsdauer berechtigt sein soll, "Ausbesserungen im beliebigen Umfange vorzunehmen"; es handelt sich hierbei um Schäden, die im Laufe des Mietverhältnisses entstanden sind. Eine Verpflichtung des Vermieters, die Instandsetzungsarbeiten und Schönheitsreparaturen nach Beendigung des Mietverhältnisses durchzuführen, ist hieraus nicht erkennbar.

§ 3 des Mietvertrages legt mithin dem Mieter sämtliche Instandhaltungspflichten des § 536 BGB auf.

Eine solche Abwälzung von Reparaturpflichten auf den Mieter ist gemäß § 9 AGBG dann unwirksam, wenn ihr Umfang und die finanziellen Auswirkungen auf den Mieter nicht geklärt werden können (Sternel, 3. Aufl., Mietrecht, I. Rdn. 388). Grundsätzlich ist das AGBG auch im vorliegenden Fall anwendbar, weil es sich um einen Formularmietvertrag handelt und § 28 Abs. 2 AGBG den § 9 AGBG für anwendbar auf Verträge über die Gebrauchsüberlassung von Sachen (auch Mietverträge) erklärt, die vor Inkrafttreten des AGBG abgeschlossen, aber noch nicht abgewickelt sind. § 28 Abs. 2 i. V. m. § 9 AGBG will den Fortbestand von Bedingungen verhindern, die in unerträglichem Widerspruch zu grundlegenden Wertungen des AGBG stehen (Palandt, 46. Aufl., AGBG, § 28 Anm. 2).

Etwaigen unerwarteten Auswirkungen der Vorschrift zu Lasten des Verwenders ist ggf. durch verfassungskonforme Auslegung Rechnung zu tragen; dies hat zur Folge, daß bei Altverträgen ausnahmsweise eine geltungserhaltende Reduktion von Formularklauseln zulässig ist (BGHZ 91, 375, 384 ff; BGH NJW 85, 2693, 2695).

Da - wie zuvor dargelegt - Schönheitsreparaturen ein Teil der Instandhaltungspflicht des § 536 BGB sind, ist die Klausel in § 3 des Mietvertrages, die hier in Rede steht, dahingehend reduziert auszulegen, daß der Mieter nur zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.