Instandhaltungsklausel betreffend konstruktiver Balkon- und Terrassenteile

Eine Regelung in der Teilungserklärung, wonach Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia), auf dessen Kosten instand zu halten und instand zu setzen sind, ist nächstliegend dahin auszulegen, dass sie auch einzelnen Wohnungen zugeordnete Terrassen im Dach der Anlage erfasst, und dass sie die Instandsetzung sowohl der im Sonder- als auch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile solcher Terrassen betrifft (Fortführung von BGH, GE 2013, 65 = NJW 2013, 681).

1 Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Wohnungseigentum des Kl. besteht nach § 1 Nr. 6 der Teilungserklärung aus einem Miteigentumsanteil von 524,96/10.000 verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 5a im Dachgeschoss eines der beiden Häuser der Wohnungseigentumsanlage; das Sondereigentum besteht danach u. a. aus zwei Dachterrassen. Weiter heißt es in der Teilungserklärung:

㤠2

1) Gegenstand des Sondereigentums sind

a) die in § 1 bezeichneten Räume,

b) die … innerhalb und außerhalb dieser Räume befindlichen Einrichtungen und Anlagen, soweit sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch, sondern nur einem Sondereigentum zu dienen bestimmt sind. …

§ 6

Instandhaltung und Versicherung

1) a) Jeder Wohnungseigentümer hat sein Sondereigentum auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen. …

b) Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia), sind von ihm auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen.“

2 Im Bereich der an der Vorderseite der Wohnung des Kl. gelegenen Dachterrasse traten Schäden an im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteilen auf. In der Eigentümerversammlung vom 8. Dezember 2014 beschlossen die Wohnungseigentümer zu dem Tagesordnungspunkt (TOP) 2 die Sanierung der Terrasse des Kl. gemäß dem Angebot einer Fachfirma und zu TOP 3:

„Die Kosten der Terrassensanierung gehen zu Lasten des Sondereigentümers Herrn S. “

3 Mit der Begründung, die Dachterrasse diene nicht seinem ausschließlichen Gebrauch, da sie gleichzeitig das Dach der darunterliegenden Wohnung sei, hat der Kl. (nur) den Beschluss zu TOP 3 angefochten. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Kl. hat das Landgericht den Beschluss für ungültig erklärt. Dagegen wenden sich die beklagten übrigen Wohnungseigentümer mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Kl. beantragt.

I. 4 Das Berufungsgericht meint, der unter TOP 3 gefasste Beschluss sei für ungültig zu erklären, da er nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne von § 21 WEG entspreche. Die Kosten der beschlossenen Sanierung beträfen Schäden an Bauteilen der Dachterrasse, die im Gemeinschaftseigentum stünden. Gemäß § 16 Abs. 2 WEG seien Instandsetzungskosten, die das Gemeinschaftseigentum beträfen, von allen Wohnungseigentümern im Verhältnis ihrer Anteile zu tragen. Eine von § 16 Abs. 2 WEG abweichende Kostentragungsregelung enthalte die Teilungserklärung nicht. Zwar weise § 1 Nr. 6 der Teilungserklärung dem Kl. das Sondereigentum an der Dachterrasse zu. Diese Zuweisung erfasse aber nach § 5 Abs. 2 WEG allein die sondereigentumsfähigen Bestandteile der Terrasse. Gebäudeteile, die für die Bestandssicherheit erforderlich seien, könnten nicht Gegenstand des Sondereigentums sein, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befänden.

5 Aus § 6 Nr. 1a und b der Teilungserklärung ergebe sich keine abweichende Kostenverteilung. Danach habe zwar der jeweilige Sondereigentümer Einrichtungen, die nach der Beschaffenheit und dem Zweck des Bauwerks oder gemäß der Teilungserklärung zu seinem ausschließlichen Gebrauch bestimmt seien, auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen. Daraus folge aber nicht, dass er auch die Kosten der Sanierung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Bestandteile der Terrasse zu tragen habe. Denn diese Bestandteile stellten nicht nur den Bodenaufbau der Terrasse des jeweiligen Sondereigentümers dar, sondern gleichzeitig das Dach des Gebäudes. Sie dienten damit auch dem Gemeinschaftseigentum und seien nicht zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt. Dem stünden die Urteile des Bundesgerichtshofs vom 16. November 2012 (V ZR 9/12, NJW 2013, 681) und vom 2. Oktober 2015 (V ZR 5/15, ZfIR 2016, 29) nicht entgegen. Sie beträfen Fallgestaltungen, die mit dem vorliegenden Fall nicht vergleichbar seien.

II. 6 Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand. Der angefochtene Beschluss ist rechtmäßig.

7 1. Richtig ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts. Nach der gesetzlichen Regelung der Kostenverteilung in § 16 Abs. 2 WEG hätte sich der Kl. an den Kosten der beschlossenen Sanierung der im Gemeinschaftseigentum stehenden konstruktiven Teile seiner Dachterrasse nur entsprechend seinem Miteigentumsanteil zu beteiligen. Die Dachterrasse gehört zwar nach § 1 und § 2 Nr. 1 der Teilungserklärung, was mit ähnlichen Einschränkungen wie bei Balkonen rechtlich möglich ist (Senat, Urteil vom 18. November 2016 - V ZR 49/16, ZfIR 2017, 409 Rn. 8), zum Sondereigentum des Kl. Das betrifft aber nur die nichtkonstruktiven Teile der Dachterrasse. Deren konstruktive Teile bleiben nach § 5 Abs. 2 WEG ungeachtet der Zuweisung der Dachterrasse zum Sondereigentum des Kl. gemeinschaftliches Eigentum. Ihre Sanierung ist deshalb an sich Aufgabe der Wohnungseigentümer, die sich nach § 16 Abs. 2 WEG entsprechend ihren Miteigentumsanteilen an den Kosten zu beteiligen hätten.

8 2. Der Kl. hat die Kosten der beschlossenen Sanierung aber aufgrund einer von der Vorschrift des § 16 Abs. 2 WEG abweichenden Bestimmung in der Teilungserklärung allein zu tragen. Eine solche Abweichung ist nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG zulässig und entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts in § 6 Nr. 1 Buchstabe b der Teilungserklärung enthalten.

9 a) An die Auslegung dieser Regelung durch das Berufungsgericht ist der Senat nicht gebunden. Die Teilungserklärung ist Bestandteil der Grundbucheintragung; ihre Auslegung unterliegt daher vollen Umfangs der Nachprüfung durch das Revisionsgericht (st. Rspr., vgl. etwa Senat, Urteil vom 10. November 2017 - V ZR 184/16, ZWE 2018, 124 Rn. 14). Bei der gebotenen objektiven Auslegung kommt es maßgebend darauf an, wie die Teilungserklärung nach Wortlaut und Sinn für einen unbefangenen Betrachter nächstliegend zu verstehen ist. Umstände außerhalb der Teilungserklärung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind (vgl. Senat, Urteile vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 8 und vom 20. November 2015 - V ZR 284/14, BGHZ 208, 29 Rn. 9). Dabei müssen Abweichungen von der gesetzlichen Verteilung der Aufgaben, Kompetenzen und Kosten klar und eindeutig aus der Teilungserklärung hervorgehen (vgl. Senat, Urteile vom 2. März 2012 - V ZR 174/11, NJW 2012, 1722 Rn. 7 und vom 23. Juni 2017 - V ZR 102/16, ZWE 2017, 367 Rn. 14 m.w.N.).

10 b) Auf dieser Grundlage ist die in § 6 Nr. 1 Buchstabe b der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß der Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia), auf dessen Kosten instand zu halten und instand zu setzen sind, dahin auszulegen, dass sie auch einzelnen Wohnungen zugeordnete Terrassen im Dach der Anlage erfasst, und dass sie die Instandsetzung sowohl der im Sonder- als auch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile solcher Terrassen betrifft.

11 aa) Die Verpflichtung, die Kosten der Instandsetzung einzelner Einrichtungen, Anlagen oder Teile des Gebäudes allein zu tragen, trifft den Wohnungseigentümer nach § 6 Nr. 1 Buchstabe b der Teilungserklärung nicht nur bei den als Anwendungsbeispielen ausdrücklich genannten Balkonen und Loggien, sondern auch bei allen anderen Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteilen, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß der Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch den Wohnungseigentümer bestimmt sind.

12 (1) Was unter einem in diesem Sinne „ausschließlichen Gebrauch“ zu verstehen ist, lässt sich nicht begrifflich klären. Zwar spricht der Begriff des Gebrauchs, wie das Amtsgericht richtig gesehen hat, in erster Linie den Nutzen und den Vorteil aus dem Besitz der Sache an (OLG Hamburg, MDR 1953, 613, 614; Staudinger/Stieper, BGB [2017], § 100 Rn. 2). Er wird aber in Vorschriften ganz unterschiedlichen Inhalts verwendet (vgl. etwa §§ 100, 743 und 745 BGB, § 13 WEG) und ist letztlich so auszulegen, wie es dem Sinn und der Funktion der Vorschrift, in der er verwendet wird, entspricht. Darauf kommt es auch bei der Auslegung von § 6 Nr. 1 Buchstabe b der Teilungserklärung an.

13 Der Sinn einer solchen Regelung in der Teilungserklärung liegt bei den - auch hier ausdrücklich genannten - Balkonen darin, dass die übrigen - von der Nutzung der Balkone ausgeschlossenen - Wohnungseigentümer von der Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung aller Balkonteile befreit sein sollen, weil es sich dabei um eine Sonderausstattung der betreffenden Wohnung handelt und die damit verbundenen Lasten bei einer Bauweise ohne Balkone nicht angefallen wären (für eine vergleichbare Klausel Senat, Urteil vom 16. November 2012 - V ZR 9/12, NJW 2013, 681 Rn. 9). Das ist bei Terrassen im Dach der Anlage, um deren Instandsetzung es hier geht, nicht anders. Auch bei deren Einbau entstehen Lasten, die bei einer Bauweise ohne Dachterrassen nicht anfallen würden. Eine in das Dach des Hauses eingelassene Terrasse ist eine Sonderausstattung der Dachgeschosswohnung, der sie zugeordnet ist. Sie soll dem Sondereigentümer - ähnlich wie ein Balkon oder eine Loggia - neben anderen Vorteilen wie der Ausstattung mit großzügigeren Fenstern vor allem die Möglichkeit bieten, im Freien zu sitzen, ohne das Gebäude verlassen zu müssen (sog. Freisitz). Ein solcher Freisitz kann im Dach der Anlage nur geschaffen werden, wenn die an sich geschlossene Dachfläche mit einem Einschnitt versehen und der dadurch der Witterung ausgesetzte Teil der Dachplatte durch eine diesem Zweck entsprechende, tendenziell indessen störungsanfälligere Gestaltung der Terrassenfläche - nämlich durch den zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Unterbau auf der Dachplatte und den hier zum Sondereigentum gehörenden Terrassenbelag - und die Auskleidung der Terrasse gegen Witterungseinflüsse geschützt wird. Diese zusätzlichen Maßnahmen entfielen bei einer Bauweise ohne Dachterrasse; es genügte die nicht eingeschnittene Dachfläche. Sie sind Voraussetzung dafür, dass mit der Terrasse im Dach ein Freisitz geschaffen werden kann und die mit dieser Sonderausstattung verbundenen Gebrauchsmöglichkeiten entstehen. Für die Frage nach dem ausschließlichen Gebrauch einer solchen Terrasse kommt es deshalb darauf an, wer Zugang zu ihr hat.

14 (2) Das ist hier allein der Kl. Die zu sanierende Terrasse an der Vorderseite der Wohnung ist nach § 1 der Teilungserklärung Teil seines Sondereigentums und unterliegt schon deshalb nicht dem Mitgebrauch anderer Wohnungseigentümer.

15 bb) § 6 Nr. 1 Buchstabe b der Teilungserklärung ist nächstliegend weiter so zu verstehen, dass Eigentümer von Wohnungen, die mit einer Terrasse im Dach der Anlage ausgestattet sind, nicht nur für die Kosten der Sanierung der in ihrem Sondereigentum stehenden Teile der Terrassen aufkommen müssen, sondern auch für die Kosten der Sanierung der in Gemeinschaftseigentum stehenden Teile. Eine Beschränkung auf den nichtkonstruktiven Teil der Terrasse, vor allem den Terrassenbelag, lässt sich dem klaren Wortlaut der Klausel nicht entnehmen (so zu vergleichbaren Klauseln Senat, Urteile vom 16. November 2012 - V ZR 9/12, NJW 2013, 681 Rn. 8 f. und vom 16. September 2016 - V ZR 3/16, ZWE 2017, 99 Rn. 25; vgl. auch Senat, Urteil vom 2. Oktober 2015 - V ZR 5/15, ZfIR 2016, 29 Rn. 16). Aus dem Umstand, dass die Dachterrassen zum Sondereigentum der mit ihnen ausgestatteten Wohnungen gehören und jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum nach § 6 Nr. 1 Buchstabe a der Teilungserklärung ohnehin auf seine Kosten instand zu setzen hat, folgt im Gegenteil, dass mit der Regelung in § 6 Nr. 1 Buchstabe b der Teilungserklärung gerade die Kosten einer Instandsetzung der zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Teile solcher Terrassen erfasst werden sollen.

16 cc) Inhaltliche Einwände gegen die so verstandene Abweichung von der gesetzlichen Kostenverteilung bestehen nicht. Das Wohnungseigentumsrecht lässt den Wohnungseigentümern weitgehend freie Hand, wie sie ihr Verhältnis untereinander ordnen wollen (Senat, Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 289/05, WM 2006, 2374 Rn. 15). Der privatautonome Gestaltungsspielraum der Wohnungseigentümer bzw. des teilenden Eigentümers wird durch eine Regelung, wie sie in § 6 Nr. 1 Buchstabe b der Teilungserklärung vorgesehen ist, nicht überschritten (für eine vergleichbare Regelung Senat, Urteil vom 16. November 2012 - V ZR 9/12, NJW 2013, 681 Rn. 9 a. E.).

III. 17 Das Berufungsurteil kann danach keinen Bestand haben. Gemäß § 563 Abs. 3 ZPO hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden, weil die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach Letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist. Die Revision ist begründet. Der angefochtene Beschluss entspricht den Vorgaben der Teilungserklärung der Wohnungseigentumsanlage der Parteien und ist deshalb rechtmäßig. Das Amtsgericht hat die Beschlussanfechtungsklage des Kl. daher zu Recht abgewiesen. Die Berufung des Kl. gegen das Urteil des Amtsgerichts ist mithin unter Aufhebung des Berufungsurteils zurückzuweisen.

Eine Regelung in der Teilungserklärung, wonach Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia), auf dessen Kosten instand zu halten und instand zu setzen sind, ist dahin auszulegen, dass sie auch einzelnen Wohnungen zugeordnete Dachterrassen erfasst und sowohl die im Sonder- als auch im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile solcher Terrassen betrifft.

Der Kläger ist Eigentümer einer Dachgeschosswohnung mit zwei Terrassen, die in der TE als Sondereigentum bezeichnet werden. In der GO ist bestimmt, dass Gebäudeteile, die „zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia)“, von ihm auf seine Kosten instand zu setzen sind. Ende 2014 beschloss die WEG die Sanierung der Terrasse des Klägers und zugleich, dass er die Kosten trage. Weil die Dachterrasse gleichzeitig das Dach der darunterliegenden Wohnung sei, hat der Kläger den Beschluss angefochten. Das AG hat die Klage abgewiesen, das LG den Beschluss für ungültig erklärt.

Der BGH stellt die Klageabweisung durch das AG wieder her. Zwar können allenfalls nichtkonstruktive Teile der Dachterrasse wirksam zum Sondereigentum erklärt werden. Gleichwohl richtet sich die hier in der GO enthaltene Instandhaltungsregelung darauf, dass bei ausschließlichem Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer dieser die Kosten zu tragen hat. Balkon und Loggia sind hier nur als Beispielsfall genannt, ohne die Dachterrasse auszuschließen. Es handelt sich um eine Sonderausstattung der betreffenden Wohnung. Die damit verbundenen Lasten wären bei einer Bauweise ohne Balkone bzw. Terrassen nicht angefallen (so bereits BGH, GE 2013, 65 = NJW 2013, 681).

Konstruktiv wichtige Gebäudeteile sind nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum und können in einer Teilungserklärung nicht zum Sondereigentum erklärt werden. Dennoch kann in der zur Teilungserklärung gehörenden Gemeinschaftsordnung für diese Teile angeordnet werden, dass die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung dem nutznießenden Wohnungseigentümer zur Last fallen. Diese schon bei den Unterinstanzen verfolgte Tendenz, unwirksame Regelungen über das Sondereigentum jedenfalls mit der Wirkung aufrechtzuerhalten, dass damit eine Kostenregelung geschaffen ist, bestätigt der BGH hier. Bei einer derart unwirksamen Zuordnung zum Sondereigentum bei gleichzeitiger an sich widersprüchlicher Kostenbelastung können ganz allgemein für den Erwerber von Wohnungseigentum durchaus Missverständnisse auftreten, weil damit kaum erkennbar erhebliche Sanierungskosten auf einen vielleicht arglosen Wohnungseigentümer zukommen können, mit denen er nicht ohne Weiteres rechnen konnte.

Das Grundübel ist, dass der teilende Eigentümer derartige Kostenregelungen willkürlich schaffen kann, auf die der Wohnungserwerber keinen Einfluss nehmen kann. Eine Änderung ist später nur als Vereinbarung möglich, die zur Wirksamkeit gegenüber Sondernachfolgern auch im Grundbuch eingetragen werden müsste. Ist ein derartiger Kostenfall erst einmal eingetreten, sind die anderen Wohnungseigentümer meist nicht alle bereit, einer derartigen Umgestaltung der GO zuzustimmen, wobei manchmal auch in vergleichbaren Fällen in der Wohnanlage bereits andere Wohnungseigentümer die genannten Kosten zu 100 % übernommen haben. Noch unübersichtlicher wird es nach BGH, GE 2017, 427: Unterscheidet die GO begrifflich zwischen Instandhaltung und Instandsetzung von Bauteilen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, und weist sie nur die Pflicht zu deren Instandhaltung einem Sondereigentümer zu, ist die Instandsetzung im Zweifel Sache der Gemeinschaft.