Instandhaltungsaufwendungen

Instandhaltungsaufwendungen; Aufwendungsersatz; Hausverwalter; Rechnungsnachweise; KWV

1. Ein Hausverwalter muß substantiiert darlegen und notfalls beweisen, daß die von ihm in der Abrechnung aufgeführten Aufwendungen einer ordentlichen Bewirtschaftung entsprechen.

2. Das gilt auch für eine KWV der ehemaligen DDR, wenn dort vor der Wende eine andere Praxis üblich war.

Die Bekl. bzw. deren Rechtsvorgänger, der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-Prenzlauer Berg, waren aufgrund schriftlicher Vollmacht der Kl. vom 5. November 1985 vom 1. Januar 1986 bis zum 31. Dezember 1990 Verwalter des seinerzeit der Kl. gehörenden und mit einem Mietwohnhaus bebauten Grundstücks in Prenzlauer Berg.

Die Kl. hat die in den Grundstücksabrechnungen zu ihren Lasten berücksichtigten Instandsetzungskosten zum Teil als nicht nachgewiesen bestritten.

Die gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung hat in der Sache überwiegend Erfolg. Die Kl. kann von der Bekl. Zahlung von 10.255,77 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 26. November 1991 verlangen. Der darüber hinausgehende Zahlungsanspruch ist unbegründet.

1. (...)

2. Das Landgericht hat richtig entschieden, daß das zwischen den Parteien bestehende Rechtsverhältnis gemäß Art. 232 § 6 EGBGB nach den Vorschriften des Bürgerlichen Rechts zu beurteilen ist, da der am 5. November 1985 geschlossene Verwaltervertrag wiederkehrende persönliche Dienstleistungen im Sinne der §§ 197 ff. ZGB zum Inhalt hatte und erst nach dem Stichtag 3. Oktober 1990 zum 31. Dezember 1990 beendet worden ist. 3. Der Vertrag der Parteien betraf eine von den Bekl. für die Kl. zu leistende entgeltliche Geschäftsbesorgung gemäß § 675 BGB, so daß die Kl. von der Bekl. grundsätzlich gemäß §§ 675, 667 BGB Herausgabe dessen verlangen kann, was jene bzw. deren Rechtsvorgänger aus der Geschäftsbesorgung erlangt hat, soweit das Erlangte nicht wieder ordnungsgemäß verbraucht worden ist (Palandt-Thomas, BGB, 52. Aufl., § 667 Rdnr. 61). Die bestimmungsgemäße Verwendung ist, wie auch das Landgericht richtig erkannt hat, im Streitfall vom Beauftragten, d. h. von der Bekl., darzulegen und zu beweisen (Palandt Thomas, a. a. O., Rdnr. 10, m. w. N.).

4. Das Landgericht hat indessen hier, wie die Bekl. zu Recht rügt, nicht die richtigen rechtlichen Konsequenzen aus dem zutreffend erkannten Ansatzpunkt gezogen.

Es kann überhaupt nicht davon die Rede sein, daß die Bekl. hier eine ordnungsgemäße Verwendung ihrer Einnahmen aus der Grundstücksverwaltung nachgewiesen hat, soweit die Kl. Instandhaltungsaufwendungen von 13.045,96 M und weiteren 5.092,56 DM bestritten hat.

a) Ob die Bekl. insoweit ihrer Abrechnungspflicht durch Vorlage der jährlichen bzw. halbjährlichen Grundstücksabrechnungen und der Instandsetzungsabrechnungskartei in vertraglich vereinbarter Weise genügt hat, ist nicht entscheidend und kann daher dahinstehen. Denn die in § 3 der Verwaltungsvollmacht enthaltene Regelung, "daß sämtliche Belege Bestandteil des Buchwerkes des VEB KWV werden" und der Kl. insoweit nur ein Einsichtsrecht und ein Anspruch auf eine jährliche Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben des Grundstücks zusteht, ist nicht dahin zu verstehen, daß die Bekl. im Streitfall von ihrer Obliegenheit befreit sein sollte, die ordnungsgemäße Verwendung nachzuweisen.

b) Daß die Bekl. eine ordnungsgemäße Verwendung nicht dadurch nachweisen kann, daß sie sich auf schriftliche Unterlagen bezieht, die sie selbst bzw. ihr Rechtsvorgänger erstellt hat, ist selbstverständlich und bedarf keiner näheren Darlegung.

Es entlastet die Bekl. daher auch nicht, daß in den Abrechnungen jeweils geringere Instandhaltungsaufwendungen berücksichtigt worden sind, als in den Instandhaltungskostenkarten verzeichnet sind. Sie kann sich insbesondere nicht darauf berufen, daß nach dem Inhalt der Instandhaltungskostenkarten sogar höhere Instandhaltungsaufwendungen als gegenüber der Kl. abgerechnet entstanden seien und demgemäß ein an die Kl. auszukehrender Erlös nicht erkennbar sei. Da die Bekl. sich zur Darlegung der ordnungsgemäßen Verwendung der Einnahmen selbst auf die Instandhaltungskostenkarten bezogen hat, mußte sie auch im einzelnen vortragen, welche Aufwendungen in die jeweiligen Abrechnungen eingegangen sein sollen, da anderenfalls überhaupt nicht nachvollzogen werden kann, inwiefern eine ordnungsgemäße Verwendung vorliegen soll.

Die Bekl. hat im übrigen selbst nicht behauptet, daß sie gerade im Hinblick auf die von der Kl. beanstandeten Aufwendungen geringere Instandhaltungskosten abgerechnet haben. Sie hat im Gegenteil darauf beharrt, daß nach dem Inhalt der Instandhaltungskostenkartei durchaus noch höhere Aufwendungen geltend gemacht werden könnten. Danach deutet nichts darauf hin, daß die hier fraglichen Ausgaben nicht in die jeweiligen Abrechnungen eingeflossen sind.

c) Unerheblich ist auch, ob in der früheren DDR vor dem Beitritt eine nach den Maßstäben des Bürgerlichen Rechts ordnungsgemäße Verwaltung nicht üblich war.

Auch nach der seinerzeit bestehenden Gesetzeslage mußte bei der Beendigung von Verträgen über persönliche Dienstleistungen, die eine laufende Wahrnehmung von fremden Vermögensinteressen zum Gegenstand hatten, Rechenschaft abgelegt und das in Ausführung der Dienstleistung Erlangte herausgegeben werden (§§ 199 Abs. 2, 203 Abs. 1 ZGB). Das zeigt, daß auch nach damaligem Recht eine im Sinne des Bürgerlichen Rechts ordnungsgemäße Verwaltung vorausgesetzt war. Auf eine selbst mit den damaligen Rechtsvorschriften nicht in Einklang stehende "übliche" Praxis kann sich die Bekl. danach nicht zu ihrer Entlastung berufen.

d) Soweit die Bekl. ihrem Vorbringen in der mündlichen Berufungsverhandlung zufolge nicht in der Lage ist, über ihren bisherigen Prozeßvortrag hinaus konkrete Einzelheiten zu den von der Kl. beanstandeten Aufwendungen vorzubringen, weil sämtliche Belege im Zuge des Beitritts der DDR zur Bundesrepublik Deutschland vernichtet worden sind, muß sie die sich daraus ergebenden prozessualen Nachteile selbst tragen. Dabei ist es ohne Belang, ob die Vernichtung der Belege auf gesetzliche oder sonstige Anordnungen der damaligen staatlichen Organe zurückzuführen ist, da diese jedenfalls nicht die zivilrechtliche Verantwortlichkeit der Bekl. gegenüber der Kl. berührt haben. Das behauptet die Bekl. im übrigen auch selbst nicht.

e) Der Einwand, die Kl. habe die ihr möglich gewesene rechtzeitige Überprüfung der Ausgabenbelege unterlassen und deshalb zu der jetzigen Unaufklärbarkeit zumindest beigetragen, entlastet die Bekl. nicht, denn es ist nichts dafür ersichtlich, daß die Kl. mit der Vernichtung der ihr Grundstück betreffenden Verwaltungsunterlagen rechnen mußte.

Es besteht insoweit auch kein hinreichender Anlaß, näher darauf einzugehen, ob die Kl. die von ihr erhobenen Ansprüche verwirkt haben könnte. Entscheidend gegen eine Anspruchsverwirkung spricht allein schon der Umstand, daß die Bekl. unbestritten bereits im Jahr 1990 die ihr erteilten Abrechnungen beanstandet hat. Da die Bekl. bzw. ihr Rechtsvorgänger erst zum 1. Januar 1986 mit der Verwaltung begonnen hat und sich die im Rechtsstreit geltend gemachten Ansprüche ohnehin nur auf die Verwaltung ab 1. Januar 1987 beziehen, fehlt es jedenfalls an dem für eine Verwirkung erforderlichen Zeitmoment.

5. Dem Anspruch der Kl. steht schließlich nicht entgegen, daß er lediglich auf die von ihr bestrittenen Ausgabepositionen gestützt ist, denn es ging der Kl. erkennbar um eine Korrektur der von ihr im Rechtsstreit eingereichten bzw. in Bezug genommenen Grundstücksabrechnungen, die unter Berücksichtigung ihrer begründeten Beanstandungen ohne weiteres erfolgen konnte und daher auch vorzunehmen war.

6. Die Bekl. ist in bezug auf die streitigen Instandhaltungsaufwendungen von 13.045,96 M und weiteren 5.092,56 DM der ihr obliegenden Darlegungs- und Beweislast nicht hinreichend nachgekommen, so daß diese Beträge bei der Abrechnung nicht zu Lasten der Kl. berücksichtigt werden dürfen.

Im einzelnen gilt:

a) Verwaltungszeitraum 1. Januar bis 31. Dezember 1987

Die Kl. hat die in der Instandhaltungsabrechnungskarte wie folgt bezeichneten Aufwendungen bestritten:

(1) 465,- MSH 1 Gasherd

(2) 165,64 Schl. Fenster verputzt

(3) 100,00 Schw. Abriß

(4) 32,66 1 rep. Fa. F.

(5) 4.994,42 Fußboden Anbau Rstraße

(6) 12,93 1 rep. Fa. F.

5.770,65

Zu (1): Die Bekl. hat selbst eingeräumt, daß sie nicht angeben könne, welchem Mieter 465 M für einen Gasherd erstattet worden seien.

Der unter Beweis gestellte Vortrag, die Eintragung in die Instandhaltungsabrechnungskarte sei nur bei tatsächlichen entsprechenden finanziellen Abflüssen erfolgt, ist unbeachtlich, da damit eine ordnungsgemäße Mittelverwendung nicht bewiesen werden kann. Der angebotene Beweis war daher nicht zu erheben.

Zu (2): Das Vorbringen der Bekl., der Betrag von 165,64 M betreffe Reinigungsarbeiten für Fenster des Hausaufganges, die durch Handwerker der KWV ausgeführt worden seien, ist so im einzelnen nicht nachvollziehbar und daher unsubstantiiert. Der angebotene Beweis war daher nicht zu erheben.

Zu (3): Das Vorbringen der Bekl., der Betrag von 100,00 M dürfte einen Ofenabriß in einer heute nicht mehr feststellbaren Wohnung des Hausgebäudes betroffen haben, ist so im einzelnen nicht nachvollziehbar und daher unsubstantiiert. Der angebotene Beweis war daher nicht zu erheben.

Zu (4) und (6): Die Bekl. hat selbst eingeräumt, daß sie die Ausgaben von 32,66 M und 12,93 M keiner konkreten Wohnung zuordnen könne, womit im übrigen eine ordnungsgemäße Verwendung dieser Beträge ohnehin nicht substantiiert dargelegt wäre.

Zu (5): Die Bekl. hat eingeräumt, daß sie die Ausgabe von 4.994,42 M keinem bestimmten Mieter zuordnen könne, womit im übrigen eine ordnungsgemäße Verwendung dieses Betrages ohnehin nicht substantiiert dargelegt wäre. Daß die Bekl. den ihr obliegenden Nachweis der ordnungsgemäßen Verwendung mittels der Mieterakten bzw. Mieterlisten führen könnte, ist nicht dargetan. Die Kl. hat im übrigen den Erhalt dieser Unterlagen bestritten. Ein Beweisantrag gemäß § 421 ZPO ist nicht gestellt worden.

b) Verwaltungszeitraum 1. Januar bis 31. Dezember 1988

Die Kl. hat die in der Instandhaltungsabrechnungskarte wie folgt bezeichneten Aufwendungen bestritten:

(1) 19,75 1 rep. Fa. F.

(2) 22,60 1 rep. Fa. F.

(3) 1.636,00 R. Spülschr.

(4) 4.239,28 J. Gas ... Baurep.

(5) 438,10 Bl. BW ...

(6) 42,60 Eisn. Schlosserarb.

(7) 73,74 1 rep. RSD

(8) 235,96 1 rep. RSD

6.708,03

Die Bekl. hat zu allen Positionen eingeräumt, daß sie die Ausgaben keiner konkreten Wohnung zuordnen könne, womit im übrigen eine ordnungsgemäße Verwendung dieser Beträge ohnehin nicht substantiiert dargelegt wäre. Daß die Bekl. den ihr obliegenden Nachweis der ordnungsgemäßen Verwendung mittels der Mieterakten führen könnte, ist nicht dargetan. Die Kl. hat im übrigen den Erhalt dieser Unterlagen bestritten. Ein Beweisantrag gem § 421 ZPO ist nicht gestellt worden.

Der zu (1), (2), (7) und (8) unter Beweis gestellte Vortrag, die Eintragung in die Instandhaltungsabrechnungskarte sei nur auf Vorlage entsprechender Rechnungsbelege erfolgt, ist unbeachtlich, so daß dem Beweisangebot nicht nachzugehen war.

c) Verwaltungszeitraum 1. Januar bis 31. Dezember 1989

Die Kl. hat die in der Instandhaltungsabrechnungskarte wie folgt bezeichneten Aufwendungen bestritten:

(1) 26,42 Ha. 1 rep. Fa. F.

(2) 57,22 Tür rep.

(3) 23,15 1 rep. Fa. F.

(4) 107,60 1 rep. RSD

(5) 32,55 1 rep. RSD

(6) 16,60 Hu. Farben

(7) 35,34 Geiß. Verbundfenster verglast

(8) 18,35 1 rep. Fa. F.

(9) 77,37 1 rep. RSD

(10) 53,52 1 rep. RSD

(11) 14,95 1 rep. Fa. F.

(12) 50,00 1 rep. Fa. F.

513,07

Die Bekl. hat zu allen Positionen eingeräumt, daß sie die Ausgaben keiner konkreten Wohnung zuordnen könne, womit im übrigen eine ordnungsgemäße Verwendung dieser Beträge ohnehin nicht substantiiert dargelegt wäre.

Daß die Bekl. den ihr obliegenden Nachweis der ordnungsgemäßen Verwendung mittels der Mieterakten führen könnte, ist nicht dargetan. Die Kl. hat im übrigen den Erhalt dieser Unterlagen bestritten. Ein Beweisantrag gemäß § 421 ZPO ist nicht gestellt worden.

Der zu (1), (3) bis (5) und (7) bis (12) unter Beweis gestellte Vortrag, die Eintragung in die Instandhaltungsabrechnungskarte sei nur auf Vorlage entsprechender Rechnungsbelege erfolgt, ist unbeachtlich, so daß dem Beweisangebot nicht nachzugehen war.

d) Verwaltungszeitraum 1. Januar bis 30. Juni 1990

Die Kl. hat die in der Instandhaltungsabrechnungskarte wie folgt bezeichneten Aufwendungen bestritten:

(1) 16,35 Rep. Fo.

(2) 10,05 Rep. Fo.

(3) 27,81 Rep. Fo.

54,21

Die Bekl. hat zu allen Positionen eingeräumt, daß sie die Ausgaben keiner konkreten Wohnung zuordnen könne, womit im übrigen eine ordnungsgemäße Verwendung dieser Beträge ohnehin nicht substantiiert dargelegt wäre. Daß die Bekl. den ihr obliegenden Nachweis der ordnungsgemäßen Verwendung mittels der Mieterakten führen könnte, ist nicht dargetan. Die Kl. hat im übrigen den Erhalt dieser Unterlagen bestritten. Ein Beweisantrag gemäß § 421 ZPO ist nicht gestellt worden.

Der zu allen Positionen unter Beweis gestellte Vortrag, die Eintragung in die Instandhaltungsabrechnungskarte sei nur auf Vorlage entsprechender Rechnungsbelege erfolgt, ist unbeachtlich, so daß dem Beweisangebot nicht nachzugehen war.

e) Verwaltungszeitraum 1. Juli bis 31. Dezember 1990

Die Kl. hat die in der Grundstücksabrechnung vom 19. Mai 1992 summarisch mit 5.273,31 DM bezifferten Instandhaltungskosten mit Ausnahme eines Betrages von 180,75 DM (Spülkasten Wohnung H.) bestritten, d. h. in Höhe von 5.092,56 DM.

(1) In bezug auf Instandhaltungskosten von insgesamt 4.334,86 DM fehlt jeglicher Sachvortrag der Bekl., denn sie hat sich lediglich zu den von der Kl. bestrittenen Positionen der mit Schriftsatz vom 24. Juni 1992 als Anlage 1 eingereichten Instandhaltungsabrechnungskarte geäußert, die einen Betrag von insgesamt 757,70 DM betreffen (Gesamtaufwendungen 938,45 DM abzüglich nicht bestrittener 180,75 DM). Demzufolge sind streitige Aufwendungen von 4.334,86 DM (5.092,56 DM ./. 757,70 DM) überhaupt nicht dargelegt worden.

(2) Hinsichtlich der weiteren 757,70 DM gilt:

- Rolladen in der Mietwohnung L: 98,13 DM

Der unter Beweis gestellte Vortrag, die (Reparatur-) Arbeiten seien ausgeführt worden, läßt nicht erkennen, welche konkrete Leistung erbracht und inwiefern diese, insbesondere auf Kosten der Kl., erforderlich gewesen sein soll. Der angebotene Beweis ist daher nicht zu erheben.

- Klempnerarbeiten in der Mietwohnung W.: 49,76 DM

Der unter Beweis gestellte Vortrag, die nicht mehr näher substantiierbaren Klempnerarbeiten seien ausgeführt worden, läßt ebenfalls nicht erkennen, welche konkrete Leistung erbracht und inwiefern diese, zumal auf Kosten der Kl., erforderlich gewesen sein soll. Der angebotene Beweis ist daher ebenfalls nicht zu erheben.

- Kleinblechschmiedearbeiten Mietwohnung H.: 21,60 DM

Für die unter Beweis gestellte Behauptung, der aufgewandte Betrag betreffe Kleinschmiedearbeiten, gelten die vorstehenden Ausführungen.

- Beseitigung Hauptrohrverstopfung: 588,21 DM

Das Vorbringen der Bekl. erschöpft sich in der Behauptung, der Betrag von 588,21 DM sei für die Beseitigung einer Hauptrohrverstopfung aufgewandt worden. Es ist zur schlüssigen Darlegung einer ordnungsgemäßen Ausgabe mangels Angabe konkreter Einzelheiten nicht geeignet, im übrigen aber auch nicht unter Beweis gestellt.

7. Der Anspruch der Kl. ist danach wie folgt zu ermitteln:

a) Der für den Zeitraum 1. Januar 1987 bis 30. Juni 1990 insgesamt zu Unrecht zu Lasten der Kl. berücksichtigte Betrag von insgesamt 13.045,96 M ist der Kl. bei der letzten in Mark der DDR erteilten Abrechnung für das 1. Halbjahr 1990 gutzubringen, da die Kl. im übrigen keine Einwendungen gegen die bis dahin erstellten Abrechnungen erhoben hat.

Die mit einem Fehlbetrag von 4.487,67 M abschließende Abrechnung per 30. Juni 1990 hätte danach richtigerweise einen Habensaldo von 8.558,29 M ausweisen müssen.

b) Der nur für das 2. Halbjahr 1990 in der im übrigen nicht beanstandeten Abrechnung vom 19. Mai 1992 ermittelte Einnahmenüberschuß von 884,07 DM ist um den zu Unrecht abgesetzten Betrag von 5.092,56 DM zu erhöhen, so daß sich bei korrekter Abrechnung ein Guthabensaldo von 5.976,63 DM ergibt.

c) Das von der Bekl. gemäß §§ 675, 667 BGB auszukehrende Gesamtguthaben der Kl. beträgt demzufolge nach Umstellung des zu a) ermittelten Betrages im Verhältnis 2 : 1 von Mark der DDR auf Deutsche Mark 4.279,14 DM zuzüglich 5.976,63 DM, insgesamt 10.255,77 DM.

Daß eine Hausverwaltung allein die Interessen des Eigentümers wahrzunehmen hat als sein Beauftragter, entsprach in der ehemaligen DDR nicht der Denkweise und der gängigen Praxis. Oft fiel es auch nach der Wende Mitarbeitern der Verwaltungsgesellschaften als Nachfolgerinnen der KWV schwer, diese Denkschemata zu verlassen (siehe etwa das Urteil des Landgerichts Berlin, GE 1993, 917).

In seinem Urteil vom 15. Oktober 1993 ist das Kammergericht noch einen Schritt weitergegangen und hat grundlegende Ausführungen zur Abrechnungspflicht des Hausverwalters auch für die Zeit vor dem Beitritt gemacht. Eine "übliche Praxis" entlastet den Verwalter nicht; er hat vielmehr jede einzelne Ausgabe zu erläutern, damit der Eigentümer nachprüfen kann, ob eine ordentliche Geschäftsführung vorliegt. Die bloße Tatsache der Ausgabe für einen bestimmten Zweck, also etwa Aufwendungen für einen Gasherd, ohne Angabe, welcher Mieter diesen Herd erhalten hat, reichte dem Kammergericht nicht aus. Die KWV war daher nicht berechtigt, diese ungenügend begründeten Aufwendungen von den Mieteinnahmen abzuziehen und wurde zur Zahlung verurteilt.

Auch wenn es sich hierbei um einen "Ost-Fall" handelt, ist die Lektüre des Urteils auch jedem Hausverwalter in den alten Bundesländern anzuraten, denn auch dort sehen die Abrechnungen nicht immer so aus, wie sie nach dem Urteil des Kammergerichts sein müssen. Wir haben deshalb auch die Ausführungen des Gerichts zu den einzelnen Positionen mit abgedruckt, denn nichts ist so prägnant wie das Beispiel.