Instandhaltungsarbeiten

Instandhaltungsarbeiten; Modernisierungsmaßnahmen; Leerstand; Kündigung; Strafanzeige; Fortsetzung des Mietverhältnisses

1. Instandhaltungs-/Modernisierungsarbeiten, die einen zeitweisen Leerstand erfordern, rechtfertigen keine Kündigung seitens des Vermieters.

2. Eine in sachlicher Form erstattete Strafanzeige des Mieters gegen den Vermieter, für die ein begründeter Anlaß besteht, stellt keinen Kündigungsgrund wegen Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietvertrags dar.

Der Kl. ist seit 4.1.1989 Eigentümer der Eigentumswohnung, die die Bekl. vom früheren Zwangsverwalter des Gebäudes gemietet haben.

Der Kl. hat in der Absicht, die Heizungsanlage von Öl auf Gas umzustellen, die Schornsteinverbindung des Ölbadeofens im Bad der gemieteten Wohnung unterbrochen, was zum Fehlen der Warmwasserversorgung in der Wohnung führte. Die Bekl. haben daraufhin im nächsten Monat von der vereinbarten Miete (338,36 DM) nur 257,85 DM gezahlt.

Der Kl. hat das Mietverhältnis gekündigt unter Hinweis darauf, daß die Versorgung von Öl auf Gas umgestellt und deshalb die ganze Heizungsinstallation geändert werden müsse. Es biete sich aus wirtschaftlichen Gründen an, auch die nun 25 Jahre alten Wasserrohre und Stromleitungen, die unstreitig noch funktionieren, zu erneuern. Es gehe nicht um kleinere Ausbesserungsarbeiten, sondern um eine Baustelle, die ein längeres Verweilen in der Wohnung unmöglich mache.

Die vom Kl. beabsichtigten Arbeiten bilden keinen Kündigungsgrund nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB, sondern sind typische Maßnahmen i. S. der §§ 541 a und b BGB. Der Vernehmung des Zeugen zum Zustand seiner Wohnung bedarf es nicht, da nicht nachvollziehbar - gegebenenfalls unter Beifügung der entsprechenden Kostenvoranschläge oder Rechnungen - dargelegt wurde, welche konkreten Maßnahmen mit welchem Arbeitsaufwand notwendig waren. Aus dem gleichen Grunde bedarf es auch der Einholung eines Sachverständigengutachtens über die Maßnahmen in der Wohnung des Kl. nicht.

Sollten tatsächlich bestimmte Arbeiten nur in einer leeren Wohnung möglich sein, was offenbleiben kann, so wird der Kl. für vorübergehenden Ersatzwohnraum zu sorgen haben.

Auch die Strafanzeige stellt im vorliegenden Fall keinen Kündigungsgrund dar. Sie ist kein Anlaß, der für den Kl. die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses begründen könnte. Für die Beurteilung dieser Frage kann vorliegend der konkrete Sachverhalt nicht außer Betracht bleiben. Unstreitig ist den Bekl. zuvor die Möglichkeit der Warmwasserversorgung im Bad genommen worden, obwohl sie wegen eines damals 15 Monate alten Kindes in gesteigertem Maße darauf angewiesen sind. Darüber hinaus haben sie eine Mietminderung und die Strafanzeige lediglich für den Fall, daß keine umgehende Abhilfe geschaffen wird, angekündigt. Abhilfe ist nicht erfolgt. Vielmehr hat der Kl. mitteilen lassen, er sehe einer Strafanzeige mit Gelassenheit entgegen. Diese ist dann in sachlicher Form erstattet worden ...