Instandhaltungsanspruch: Schallschutz von mindestens 35 dB (A)

In einem Neubau (Baujahr 1996) kann der Mieter in den Räumen eine Schalldämmung (vorliegend Frisch- und Abwasserleitungen) von mindestens 35 dB (A) erwarten und verlangen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. können von dem Bekl. gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit dem am 1. Juli 1997 geschlossenen Mietvertrag über die Wohnung Nr. 7 in dem Reihenhaus (...) die Verbesserung der Schalldämmung zwischen den beiden im Obergeschoß gelegenen Wohnräumen und dem zwischen ihnen liegenden Bad verlangen. Denn nach dem Ergebnis der im zweiten Rechtszug durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der Kammer fest, daß bei Betätigung der im Bad befindlichen Sanitäreinrichtungen Frisch- und Abwassergeräusche entstehen, die das in den verschiedenen Räumen derselben Wohnung übliche Maß übersteigen.

1. Entgegen der Auffassung, die das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil vertreten hat, ist der Instandsetzungsanspruch nicht deswegen ausgeschlossen, weil die Kl. über einen längeren Zeitraum den Mietzins für die streitgegenständliche Wohnung ungeachtet der von ihnen geltend gemachten Belästigungen ohne Vorbehalt gezahlt haben. Denn eine vorbehaltlose Zahlung der Miete kann nach der zu § 539 BGB a. F. ergangenen Rechtsprechung des BGH allenfalls zum Verlust des Minderungsrechtes, nicht aber zum Verlust des Anspruchs auf Beseitigung eines Mangels der Mietsache führen (vgl. BGH NJW 1997, 2674 unter 2. b aa, c; BGH NJW 2003, 2601 II. 1.). An dieser Rechtsprechung hat der BGH für den Zeitraum nach Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 nicht einmal mehr festgehalten, soweit es den Verlust des Minderungsrechtes betrifft (NJW 2003, 2601 unter III.).

2. Die Kl. verlangen, daß die Schalldämmung zwischen den beiden Wohnräumen und dem zwischen ihnen liegenden Bad so hergestellt wird, daß die bei Betätigung der Sanitäreinrichtungen entstehenden Frisch- und Abwassergeräusche in den beiden Wohnräumen einen Schalldruckpegel von 35 dB (A) nicht überschreiten. Diesen Grenzwert haben sie der Tabelle 4 der DIN 4109 entnommen, die Aussagen über den zulässigen Schalldruckpegel trifft, der durch Wasserinstallationen verursacht werden darf.

a) Der Sachverständige hat in seinem Gutachten zum Ausdruck gebracht, daß die in der Tabelle 4 der DIN 4109 (Ausgabe 1989) aufgeführten und einzuhaltenden Werte der Luft- und Trittschalldämmung sowie der zulässigen Schalldruckpegel von Geräuschen aus haustechnischen Anlagen nur für schutzbedürftige Räume in fremden Wohnungen und Arbeitsbereichen gelten. Diese Werte belaufen sich für Schalldruckpegel aus Wasserinstallationen bei benachbarten Wohn- und Schlafräumen auf durchschnittlich 30 dB (A) und bei angrenzenden Unterrichts- und Arbeitsräumen auf durchschnittlich 35 dB (A). Der Sachverständige hielt die Heranziehung dieser Werte zum Vergleich auch insoweit für sinnvoll, als es die verschiedenen Räume derselben Wohnung betrifft, weil die Angaben in der Tabelle 4 der DIN 4109 jene Werte markieren, welche vor unzumutbaren Belästigungen durch Schallübertragung schützen sollen.

b) Auch die Kammer ist der Auffassung, daß die Schalldämmung innerhalb der streitgegenständlichen Wohnung so zu konstruieren ist, daß zumindest der aus der Tabelle 4 der DIN 4109 ersichtliche Grenzwert von 35 dB (A) eingehalten wird, wie es dem Begehren der Kl. entspricht. Die Kl. haben in ihrem Schriftsatz vom 15. Dezember 2003 unter Bezugnahme auf die Richtlinie VDI 4100 des Verbands Deutscher Ingenieure dargetan, daß es einen Standard an Geräuschdämmung innerhalb der selbstgenutzten Wohnung gibt, dessen Einhaltung die Kl. bei Abschluß des Mietvertrages vom 1. Juli 1997 erwarten durften. Zwar stellt die Richtlinie VDI 4100 des Verbands Deutscher Ingenieure keine verbindliche Rechtsnorm dar, jedoch spezifiziert sie die allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik, denen zufolge auf Geräusche von Wasserinstallationen innerhalb der selbstgenutzten Wohnung die Grenzwerte der DIN 4109 anzuwenden sind. Die Einhaltung solcher technischen Regeln darf der Mieter erwarten, wenn er einen Mietvertrag über eine Wohnung in einem Gebäude einer bestimmten Baualtersklasse abschließt.

3. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten vom 23. Juli 2003 nachvollziehbar dargetan, daß die Grenzwerte der DIN 4109 in den beiden im Obergeschoß gelegenen Wohnräumen überschritten werden. (wird ausgeführt) 4. Vor dem Hintergrund dieser Meßergebnisse ist der Sachverständige zu der nachvollziehbaren Auffassung gelangt, daß bei sachgemäßer Benutzung fast aller Sanitärgegenstände in dem Bad der streitgegenständlichen Wohnung von akustischen Beeinträchtigungen in den angrenzenden Wohnräumen auszugehen sei. Es liegt eine unzureichende Schalldämmung vor, über deren mögliche Ursachen nur eine eingehende baukonstruktive Untersuchung Aufschluß geben kann. Die Kl. durften bei Abschluß des Mietvertrages vom 1. Juli 1997 erwarten, daß das im Herbst 1996 fertiggestellte Gebäude den zu diesem Zeitpunkt geltenden Regeln der Baukunst entsprach, zu denen auch die Einhaltung der maßgeblichen Normen des Schallschutzes gehörte. Die akustischen Beeinträchtigungen, die bei sachgemäßer Benutzung der Sanitärgegenstände im Bad in den beiden angrenzenden Wohnräumen auftreten, stellen einen Mangel der gemieteten Räumlichkeiten dar, zu dessen Beseitigung der Bekl. verpflichtet ist. (...)

In einem Neubau kann ein Mieter einen Schallschutz von mindestens 35 dB (A) erwarten und verlangen.

Das (Reihen-) Haus war 1996 fertiggestellt worden. Der Mieter beklagte eine unzulängliche Schalldämmung im Hinblick auf Frisch- und Abwassergeräusche aus dem Bad in den beiden im Obergeschoß gelegenen Wohnräumen und verlangte Mängelbeseitigung. In der Beweisaufnahme in der Berufung beim Landgericht stellte der Sachverständige Schalldruckpegel fest, die oberhalb von 35 dB (A) lagen (Betätigung des Spülkastens, Einlaufen von Kalt- und Warmwasser in Waschbecken und Badewanne, Betätigen der Handbrause).

Die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin verurteilte den Vermieter zur Mängelbeseitigung. Dabei ging sie von der Tabelle 4 der DIN 4109 aus. Diese beziehe sich zwar auf Schalldruckpegel von Geräuschen aus haustechnischen Anlagen bei schutzbedürftigen Räumen in fremden Wohnungen und Arbeitsbereichen bzw. angrenzenden Unterrichts- und Arbeitsräumen. Dennoch könne der Grenzwert von 35 dB (A) auch vorliegend für den Wohnbereich herangezogen werden, weil Werte markiert seien, welche vor unzumutbaren Belästigungen durch Schallübertragung schützen sollten. Der Mieter habe bei Abschluß des Mietvertrages davon ausgehen dürfen, daß das Gebäude den zu diesem Zeitpunkt geltenden Regeln der Baukunst entspreche, zu denen auch die Einhaltung der maßgeblichen Normen des Schallschutzes gehöre.