Instandhaltungsanspruch bei Haarrissen

Instandhaltungsanspruch bei Haarrissen; Verlust des Zurückbehaltungsrechtes bei Annahmeverzug; Anspruch auf Rechtsanwaltskosten bei unberechtigter Geltendmachung von Schönheitsreparaturen

Durch den Verzug des Mieters mit der Annahme der Mängelbeseitigung geht das Zurückbehaltungsrecht des Mieters unter, nicht aber der Anspruch auf Instandsetzung.

Der Anspruch des Mieters auf Erstattung von Rechtsanwaltskosten wegen der Geltendmachung der Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel setzt u. a. voraus, dass der Mietvertrag mit dem jetzigen Vermieter abgeschlossen wurde und nicht mit dem Voreigentümer.

(Leitsätze der Redaktion)

1. Die Bekl. wird verurteilt, durch geeignete Maßnahmen folgende Mängel in der Wohnung der Kl. [...] sach- und fachgerecht zu beseitigen: [...]

2. Es wird festgestellt, dass die Kl. berechtigt sind, a) die monatliche Miete um 10 % der Bruttowarmmiete seit November 2008 bis zum 14. April 2010 zu mindern und b) weitere 15 % der Bruttowarmmiete zurückzubehalten.

3. Die Klage wird abgewiesen, soweit die Kl. die Feststellung eines weiteren Zurückbehaltungsrechts aufgrund der unter Ziffer 1. genannten Mängel und die Zahlung von 1.604,12 € begehren. [...]

I. Mit der Berufung verfolgen die Kl. die Klage im vollen Umfang weiter. Die Bekl. hat im Schriftsatz vom 7. April 2010 den Kl. mitgeteilt, dass sie die Haarrisse in der Wohnung ab dem 13. April 2010 beseitigen lassen werde und die Kl. zur Gewährung von Zutritt aufgefordert. Die Kl. haben am 13. April 2010 mitgeteilt, dass ihnen dieses Schreiben am 9. April 2010 zugegangen sei und sie es nicht möglich machen könnten, die Arbeiten am 13. April 2010 beginnen zu lassen.

Im Termin zur mündlichen Verhandlung haben die Kl. den Klageantrag zu 3, gerichtet auf die Feststellung, dass die Bekl. zur Ausführung der laufenden Schönheitsreparaturen nach Maßgabe des Fristenplanes in § 13 des Mietvertrags verpflichtet sei, hilfsweise in der Hauptsache für erledigt erklärt. Dieser hat sich die Bekl. angeschlossen.

II. Die Berufung der Kl. ist gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässig. In der Sache ist sie teilweise erfolgreich.

1. Die Klage ist hinsichtlich der weiter begehrten Beseitigung der Haarrisse unter Berücksichtigung des ursprünglichen Klageantrags in erster Instanz und wegen der ergänzenden Bezugnahme auf die mit der Klage eingereichten Zeichnungen hinreichend gemäß § 253 ZPO sachlich und örtlich bestimmt.

Insoweit ist die Berufung auch erfolgreich, denn der geltend gemachte Anspruch der Kl. besteht. Die Kl. haben gegenüber der Bekl. den weiteren Anspruch auf Beseitigung der Haarrisse, wie sie in der Klageschrift vorgetragen worden sind, § 535 Abs. 1 BGB. Die Bekl. ist als Vermieterin zur Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnung den Kl. gegenüber verpflichtet. Da keine der Parteien einen wirksamen Eigentumswechsel an der Wohnung zum Zeitpunkt des Endes der mündlichen Verhandlung vorgetragen hat, ist auch zur Zeit kein Übergang der Pflichten aus dem Mietvertrag gemäß § 566 BGB an einen Erwerber zu erkennen. Der Instandsetzungsanspruch besteht, weil die Mietsache auch in Bezug auf die vorgetragenen Haarrisse in ihrem Ist‑Zustand vom Soll‑Zustand abweicht, im Unterschied zur Minderung der Miete besteht der Instandsetzungsanspruch auch bei bereits relativ geringfügigen Abweichungen des Ist-Zustandes vom Soll-Zustand. Die Geltendmachung dieses Anspruchs ist auch nicht erkennbar rechtsmissbräuchlich. Bleibt auch die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen, die Bestandteil der Instandhaltung sind, auf Seiten des Vermieters, mag es zwar rechtsmissbräuchlich sein, bei jeder kleinen Spur des Abwohnens oder jedem kleinen Riss bereits einen Instandsetzungsanspruch durchsetzen zu wollen, ebenso wie bei der Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter der Vermieter deren Ausführung erst bei deren Fälligkeit verlangen kann, die im Allgemeinen bei einem insgesamt verwohnten Zustand angenommen wird. Davon kann hier aber gar nicht ausgegangen werden, weil die Kl. insgesamt eine Vielzahl größerer und hier in der Berufung noch streitiger kleinerer Risse in nahezu allen Bereichen der Wohnung vorgetragen haben und weil sich aus dem unstreitigen Sachverhalt ergibt, dass die Decken letztmalig 2002 bearbeitet worden sind, was nach allgemeiner Erfahrung unter Heranziehung der verbreitet herangezogenen üblichen Fristen, die hier auch Eingang in den Mietvertrag gefunden haben, darauf schließen lässt, dass Schönheitsreparaturen durchaus insgesamt in den Wohn‑ und den Nebenräumen fällig geworden sein dürften, da seit 2002 ca. acht Jahre verstrichen sind. Angesichts dieses langen Zeitraums kann die Bekl. die Risse und die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen auch nicht einfach bestreiten, sondern hätte darzulegen und ggf. zu beweisen, dass die Arbeiten (noch) nicht fällig seien.

Der Anspruch ist auch nicht durch das Leistungsangebot der Bekl., welches sie mit der Ankündigung des Beginns von Arbeiten per 13. April 2010 im Schreiben vom 7. April 2010 gemacht hat, untergegangen. Dieses Schreiben könnte allenfalls Gläubigerverzug begründen, es führte aber nicht zum Verlust des Anspruchs selbst.

Angesichts des weiteren Verteidigungsvorbringens der Bekl. in der Berufungsinstanz, mit welchem sie einen Anspruch auf die Beseitigung auch der Haarrisse (zunächst) bestritten hat, liegt auch kein Anerkenntnis vor und ist das Festhalten der Kl. an der Leistungsklage diesbezüglich auch nicht etwa ausnahmsweise rechtsmissbräuchlich geworden.

2. (a) Die Berufung ist teilweise erfolgreich, soweit die Feststellung einer insgesamt 10 %igen Minderung der Miete ab November 2008 begehrt wird.

Angesichts dessen, dass bis auf den Flur I und die Kammer alle Bereiche der Wohnung in den Deckenbereichen erheblich von den Rissbildungen betroffen sind, was die von den Kl. vorgelegten Handskizzen gut nachvollziehbar machen, ergibt sich insgesamt eine beträchtliche optische Beeinträchtigung durch eine erheblich erscheinende Renovierungsbedürftigkeit, die eine Minderung der Miete um 10 % durchaus rechtfertigt.

2. (b) Soweit die Kl. weitergehend als vom Amtsgericht bereits rechtskräftig zuerkannt die Feststellung eines Zurückbehaltungsrechts begehren, ist die Berufung jedenfalls nach dem Angebot der Bekl. im Schreiben vom 7.4.2010 ohne Erfolg. Ein Zurückbehaltungsrecht ist durch den infolge des Angebots eingetretenen Annahmeverzug der Kl., § 293 BGB, untergegangen. Denn Voraussetzung für ein weitergehendes Leistungsverweigerungsrecht und demzufolge das Zurückbehaltungsrecht ist die eigene Vertragstreue, vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 67. Aufl. § 320 Rn. 6. Diese liegt nicht vor, wenn der die Instandsetzung begehrende Mieter dem Vermieter die Arbeiten nicht ermöglicht, weil er den notwendigen Zutritt zur Wohnung nicht gewährt.

Dafür, dass hier ein Fall von § 299 BGB vorgelegen haben könnte, wären die Kl. darlegungs- und beweispflichtig, ihr Vortrag dazu ist indessen nicht ausreichend. Es ist nicht ersichtlich geworden, dass die Kl. einen Zutritt zur Wohnung aus von ihnen nicht zu vertretenden Gründen nicht ermöglichen konnten.

3. In Bezug auf die zunächst begehrte Feststellung der Verpflichtung der Bekl. zur Ausführung der Schönheitsreparaturen ist nur noch über die Kosten zu entscheiden, da von einer übereinstimmenden Hauptsachenerledigung auszugehen ist. Nachdem die Bekl. die Ausführung der geschuldeten Arbeiten tatsächlich gemäß § 294 BGB angeboten hat, besteht ein Streit zwischen den Parteien und eine Ungewissheit diesbezüglich nicht mehr, so dass die ursprünglich zulässige und begründete Klage sich erledigt hat, so dass die zulässige hilfsweise Hauptsachenerledigungserklärung der Kl. durchgreift. Nachdem die Bekl. sich dem angeschlossen hat, sind ihr gemäß § 91 a Abs. 1 ZPO nach billigem Ermessen die diesbezüglichen Kosten aufzuerlegen. Denn sie wäre ohne die Erledigung voraussichtlich unterlegen.

Die Klage ist ursprünglich zulässig. Ein Rechtsschutzinteresse gemäß § 256 ZPO hat vorgelegen (vgl. BGH, Urteil vom 13.1.2010 - VIII ZR 351/08 - GE 2010, 341). Ein Rechtsschutzinteresse liegt auch dann vor, wenn der Vermieter ausweichend oder nicht auf die Forderung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen reagiert, obgleich diese bereits fällig sind und insbesondere dann, wenn er, wie hier, Teile der zu den Schönheitsreparaturen gehörenden Arbeiten - die Rissbeseitigung - ablehnt und nicht ausführen will. Das Rechtsschutzinteresse ist nicht deshalb zu verneinen gewesen, weil die Kl. den fälligen Anspruch einklagen konnten und dies auch taten. Denn das wird dem hier gegebenen Dauerschuldverhältnis und der sich zukünftig erneut stellenden Frage, ob die beklagte Vermieterin die zukünftig dann fällig werdenden Arbeiten auszuführen hat, nicht vollständig gerecht. Nur die Feststellung des Inhalts des Rechtsverhältnisses insoweit kann die Unklarheit dafür auch zukünftig ausräumen.

Die Klage war auch begründet, was die Bekl. nun nicht mehr in Frage gestellt hat, weil die entsprechende Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die klagenden Mieter gemäß § 307 BGB unwirksam war und es deshalb bei der gesetzlichen Regelung nach § 535 Abs. 1 BGB geblieben ist.

4. Ohne Erfolg ist die Berufung, soweit die Kl. die Bezahlung von 1.602,12 € Rechtsanwaltskosten von der Bekl. begehren. [...]

Denn der Anspruch scheitert bereits dem Grunde nach. Denn für einen Anspruch auf Erstattung von Kosten für die Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts bedarf es eines materiell‑rechtlichen Anspruchsgrundes. Ohne Erfolg begründen die Kl. ihren Anspruch auf einen Schadensersatzanspruch, der sich daraus ergebe, dass die Bekl. unter Verletzung ihrer vertraglichen Schutz- und Treuepflichten ein Vertragsexemplar mit einer unwirksamen Klausel in Bezug auf die Schönheitsreparaturen verwendet hätte. Das greift bereits deshalb nicht, weil der Mietvertrag im Jahr 2000 nicht mit der Bekl., sondern mit der Rechtsvorgängerin, vertreten durch eine Hausverwaltung, abgeschlossen worden ist. Insoweit ist bereits eine von der Bekl. begangene oder zu vertretende Vertragspflichtverletzung nicht erkennbar. Zudem liegt eine schuldhafte Vertragspflichtverletzung in der Verwendung von Mietvertragsformularen mit unwirksamen Vertragsklauseln nur dann vor, wenn dies dem Verwender auch bekannt war oder bekannt sein musste (vgl. BGH, Urteil vom 27.5.2009 unter Zitierung der einschlägigen Rechtsprechung dazu, - VIII ZR 302/07 -, zitiert nach juris). Das kann nur dann unterstellt werden, wenn die Klausel für jedermann erkennbar und eindeutig gegen geltendes Recht verstößt oder wenn durch oberstgerichtliche Rechtsprechung geklärt ist, dass eine solche Regelung unwirksam ist. In Bezug auf die hier vorliegende Klausel ist deren Unwirksamkeit erst durch die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 210/08 - und vom 13.1.2010 - VIII ZR 48/09 - GE 2010, 335, zitiert nach juris) eindeutig geklärt, dass sie insgesamt unwirksam ist, weil die Klausel die an den Fenstern und Türen nötigen Arbeiten nicht auf die im Innern der Wohnung liegenden Seiten beschränkt. Bis dahin war indessen umstritten, ob die Klausel nicht wenigstens wegen der übrigen Bestandteile wirksam sein konnte. Angesichts dessen, dass die Bekl. den Mietvertrag aber nicht abgeschlossen und damit auch das Mietvertragsformular nicht verwendet hat, scheidet ihr Verschulden an deren Verwendung bereits aus. [...]

Verweigert der Mieter den Zutritt zur Wohnung zwecks Mangelbeseitigung, verliert er sein Zurückbehaltungsrecht, nicht aber den Anspruch auf Instandsetzung.

Der Mieter verlangte Mangelbeseitigung wegen umfangreicher Haarrisse in allen Mieträumen. Im Rechtsstreit teilte der Vermieter schriftsätzlich mit, dass er die Risse ab 13. April 2010 beseitigen lassen werde und der Mieter den Zutritt zur Wohnung gewähren möge. Dieser teilte mit, dass er es nicht möglich machen könne, die Arbeiten am 13. April 2010 beginnen zu lassen. Im Rechtsstreit hielt der Mieter an seinen Mangelbeseitigungsansprüchen fest, machte Minderung in Höhe von 10 % geltend und begehrte die Feststellung, dass er die Miete in Höhe weiterer 15 % zurückbehalten könne. Die Klage auf Feststellung, dass der Vermieter zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet sei, wurde übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt. Vorgerichtliche Anwaltskosten in diesem Zusammenhang machte der Mieter als Schadensersatz geltend. Der Mieter hatte beim Amtsgericht nur teilweise Erfolg, was zur Berufung zum Landgericht führte.

Die ZK 65 des LG Berlin (Einzelrichter) änderte das erstinstanzliche Urteil teilweise ab, verurteilte den Vermieter zur Mangelbeseitigung, kam zur Berechtigung einer Minderung von 10 % bis zum 14. April 2010 und eines Zurückbehaltungsrechts bis zu diesem Zeitpunkt. Die Klage wegen der Anwaltskosten wurde abgewiesen. Bei der Kostenentscheidung wurde u. a. berücksichtigt, dass die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist.

Der Mieter habe einen Anspruch auf Mangelbeseitigung. Dabei sei in Bezug auf die Haarrisse zu berücksichtigen, dass sich diese in allen Mieträumen befänden, so dass Rechtsmissbrauch ausscheide. Der Anspruch sei durch das Leistungsangebot des Vermieters nicht untergegangen. Es sei allenfalls Gläubigerverzug eingetreten, der jedoch nicht zum Verlust des Anspruchs selbst führe.

Allerdings sei durch den Annahmeverzug das Zurückbehaltungsrecht entfallen, weil sich der Mieter nicht vertragstreu verhalten habe. Es sei nicht ersichtlich geworden, dass der Mieter einen Zutritt zur Wohnung aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen nicht ermöglichen konnte. Die Schönheitsreparaturklausel sei unwirksam (keine Differenzierung zwischen Arbeiten an Fenstern und Türen außen und innen). Anwaltskosten könne der Mieter allerdings nicht beanspruchen, weil der Mietvertrag nicht mit dem (jetzigen) Vermieter abgeschlossen worden ist, sondern mit dem Voreigentümer. Zudem liege eine schuldhafte Vertragsverletzung in der Verwendung von Mietvertragsformularen mit unwirksamen Vertragsklauseln nur dann vor, wenn dies dem Verwender auch bekannt war oder bekannt sein musste. Das sei erst mit den entsprechenden Urteilen des BGH aus den Jahren 2009 und 2010 (GE 2009, 573; GE 2010, 335) der Fall gewesen.