Instandhaltung und Instandsetzung

Zur vertraglichen Pflicht des Mieters, für die laufende Unterhaltung zu sorgen und die Instandhaltungskosten zu tragen, gehört nicht die Instandsetzung (hier: Erneuerung eines Heizkessels). (Leitsatz der Redaktion)

Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, ist durch die im Tatbestand des angefochtenen Urteils wiedergegebenen Regelungen in § 2 und § 3 des Mietvertrages die nach § 536 BGB dem Vermieter obliegende Pflicht zur Instandsetzung der Mietsache nicht auf den Mieter, die Kl., abgewälzt worden. Nach § 3 des Mietvertrages hat der Mieter für die laufende Unterhaltung und für einen stets einwandfreien technischen Zustand der Mietsache zu sorgen, er trägt alle anfallenden Betriebs- und Instandhaltungskosten. Eine Verpflichtung des Mieters, die Mietsache instand zu setzen, wenn sie nicht mehr reparaturfähig, das heißt instandhaltungsfähig, ist, vermag der Senat ebenso wie das Landgericht dem Mietvertrag aber nicht zu entnehmen. Eine derartige Abwälzung aller Vermieterpflichten aus § 536 BGB hätte eindeutig zum Ausdruck gebracht werden müssen. Das ist in § 2 und 3 des Mietvertrages nicht geschehen.

Das Landgericht hat auch zu Recht angenommen, daß die Kl. nicht mehr zur Reparatur der Heizung verpflichtet war, weil eine Reparatur sinnlos gewesen wäre, weil die Heizung sich bei vernünftiger, insbesondere auch wirtschaftlicher Betrachtungsweise nicht mehr in einem reparaturwürdigen Zustand befand.

Die Bekl. befand sich auch mit der Erfüllung ihrer Verpflichtung im Verzug. Zwar ist die Aufforderung zur Kostenübernahme wegen ihrer Mehrdeutigkeit keine Mahnung hinsichtlich der Installierung eines neuen Heizkessels. Mindestens aus dem Schreiben der Kl. vom 27. August 1996 ergibt sich jedoch eine Aufforderung der Kl. an die Bekl., den Heizkessel erneuern zu lassen, und damit eine Mahnung hinsichtlich der Verpflichtung zur Ausführung dieser Arbeit. Im zweiten Absatz des Schreibens vom 27. August 1996 hat die Kl. zwar die Bekl. erneut - mehrdeutig - aufgefordert, bis zum 5. September 1996 die Kostenübernahme zu erklären. Es heißt jedoch weiter- "Nach Verstreichen dieser Frist lehnen wir die Durchführung der Arbeiten durch Sie ab und werden diese selbst in Auftrag geben". Daraus ergibt sich, daß die Kl. von der Bekl. die Durchführung dieser Arbeiten, das heißt die Erneuerung des Kessels, verlangte. Das ergibt sich auch aus der Ankündigung, nach Verstreichen der Frist die Arbeiten selbst in Auftrag zu geben. Da die Bekl. die von ihr geschuldeten Arbeiten nicht hat ausführen lassen, hat die Kl. gegen sie einen Erstattungsanspruch aus § 538 Abs. 2 BGB.

Daraus, daß die Kl. Inhaberin eines dinglich gesicherten Nießbrauchs ist, ergibt sich nichts anderes. Denn als Nießbraucherin war die Kl. nur zur Ausführung der gewöhnlichen Unterhaltungsmaßnahmen verpflichtet. Die Erneuerung des Heizkessels ist aber eine ungewöhnliche Unterhaltungsmaßnahme, die vom Nießbraucher nicht geschuldet wird (vgl. §§ 1041, 1050 BGB). Die Bekl. hingegen hat sich durch den Mietvertrag in Verbindung mit § 536 BGB dazu verpflichtet (BGHZ 113, 179).

In einem Mietvertrag war vorgesehen, daß der Gewerbemieter für die Instandhaltung der Mietsache verantwortlich sei. Als die Heizung ausfiel und ein neuer Heizkessel installiert werden mußte, verlangte der Mieter die Kostenübernahme vom Vermieter und meinte, diese Reparatur gehe über seine Instandhaltungspflicht hinaus.

Mit Urteil vom 1. März 1999 gab das Kammergericht dem Mieter recht. Üblicherweise werden Instandhaltung und Instandsetzung gegenübergestellt, wobei nach allgemeinem Sprachgebrauch zur Instandhaltung die laufende Erhaltung der Mietsache einschließlich Kontrolle, Reinigung und Wartung gehört, während Instandsetzung die Beseitigung entstandener Schäden, also Reparaturen umfassen soll. Nach anderer Auffassung ist die Instandsetzungspflicht ein Unterbegriff der Instandhaltungspflicht als Einmalleistung, während Instandhaltung eine Dauerleistung darstellt (Beuermann, Miete und Mieterhöhung, 3. Aufl., Rdn. 3 zu § 541 b BGB). Das Kammergericht geht in seinem Urteil einen dritten Weg und meint, zur Instandhaltung gehörten auch Reparaturen. Wenn aber eine Reparatur nicht mehr möglich sei und es um eine Erneuerung gehe, liege eine Instandsetzung vor, die der Mieter nur dann schulde, wenn er sie auch vertraglich übernommen hat. Ob diese (nicht näher begründete) Definition des Kammergerichts tragfähig ist, kann bezweifelt werden, denn im entschiedenen Fall hätte man ebensogut auf die Heizungsanlage abstellen können, die repariert wird (durch Erneuerung des Heizkessels). Überhaupt wird beinahe jede Reparatur durch Erneuerung von Teilen ausgeführt.

Gerade wegen dieser terminologischen Unklarheiten empfiehlt es sich, wie vielfach üblich, Instandhaltung und Instandsetzung in einem Atemzug und nebeneinander zu erwähnen.