Instandhaltung, Abschluß von Wartungsverträgen

Instandhaltung, Abschluß von Wartungsverträgen; Verwalterhaftung

Der Verwalter ist grundsätzlich verpflichtet, das gemeinschaftliche Eigentum regelmäßig daraufhin zu überprüfen, ob Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung notwendig sind. Dabei ist der Verwalter grundsätzlich nicht verpflichtet, die erforderlichen Kontrollen in eigener Person durchzuführen. Ob mit der Überprüfung im Rahmen eines Wartungsvertrags ein Fachunternehmen beauftragt werden soll, haben die Wohnungseigentümer zu entscheiden.

Die Antragstellerin ist Wohnungseigentümerin in einer Wohnanlage, deren Verwalterin die Antragsgegnerin ist. Die Antragstellerin hat beantragt, die Antragsgegnerin zur Zahlung von 8.420,39 DM nebst Zinsen zu verpflichten. Zur Begründung hat sie vorgetragen, am 28.10.1996 sei die innenliegende Dachrinne durch Laub verstopft gewesen; dies habe zu einem Wasserschaden in ihrer Wohnung geführt; die Antragsgegnerin habe es schuldhaft unterlassen, für eine Reinigung der Dachrinne zu sorgen. Das Amtsgericht hat den Antrag am 28.7.19998 abgewiesen. Das Landgericht hat durch Beschluß vom 3.3.1999 die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin zurückgewiesen. Dagegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde, die erfolglos blieb.

a) Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Weil es in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer selbst ist, für die Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum zu sorgen (§ 121 Abs. 1, 5 Nr. 2 WEG), beschränkt sich die Verpflichtung des Verwalters grundsätzlich darauf, Mängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen. Verletzt der Verwalter schuldhaft diese Pflicht, die ihm durch das Gesetz ohne die Möglichkeit einer Einschränkung durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer übertragen ist (§ 27 Abs. 3 WEG), ist er den Wohnungseigentümern in der Regel insbesondere unter dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung des Verwaltervertrags, bei dem es sich nach allgemeiner Meinung um einen entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag handelt, zum Schadensersatz verpflichtet. Darüber hinaus haftet der Verwalter aber auch für die einem einzelnen Wohnungseigentümer insbesondere an dessen Sondereigentum entstandenen Schäden (BayObLGZ 1992, 146/148 f.; NJW-RR 1992, 1102/1103 m.w.N.; BayObLG ZMR 1998, 356 f.).

Die sich für den Verwalter im Zusammenhang mit der Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenden Verpflichtungen schließen insbesondere die Pflicht ein, das gemeinschaftliche Eigentum regelmäßig daraufhin zu kontrollieren, ob Maßnahmen zur Instandsetzung oder Instandhaltung erforderlich sind. Dabei ist der Verwalter grundsätzlich nicht verpflichtet, erforderliche Kontrollen in eigener Person durchzuführen. Vielmehr wird in aller Regel damit im Rahmen eines Wartungsvertrags ein Fachunternehmen zu beauftragen sein. Ob ein entsprechender Wartungsvertrag abgeschlossen wird, haben die Wohnungseigentümer und nicht der Verwalter zu entscheiden. Letzterer hat jedoch die Wohnungseigentümer auf die Möglichkeit und gegebenenfalls die Notwendigkeit eines solchen Wartungsvertrags hinzuweisen (vgl. OLG Zweibrücken NJW-RR 1991, 1301; KG WE 1999, 68; Bärmann/Merle WEG 7. Aufl. § 27 Rn. 48).

b) Das Landgericht hat unter Anwendung dieser Grundsätze ohne Rechtsfehler eine Haftung der Antragsgegnerin für Schäden verneint, die nach dem Sachvortrag der Antragstellerin durch einen Wassereintritt als Folge einer verstopften Dachrinne am 28.10.1996 an deren Sondereigentum entstanden sind.

Das Landgericht hat festgestellt, im Zusammenhang mit einem Wassereintritt in der Wohnung der Antragstellerin im Jahr 1994 seien in der Eigentümerversammlung vom 3.5.1994 notwendige Reparaturmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, insbesondere auch an den Dachrinnen, erörtert worden. Ein Beschluß sei von den Wohnungseigentümern aber nicht gefaßt worden. Außerdem seien im Jahr 1995 und 1997 Arbeiten an den Dachrinnen vorgenommen worden. Diese tatsächlichen Feststellungen sind für das Rechtsbeschwerdegericht bindend, weil sie ohne Rechtsfehler getroffen sind (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 161 ZPO). Auf ihrer Grundlage hat das Landgericht rechtsfehlerfrei eine weitergehende Verpflichtung der Antragsgegnerin, insbesondere zur Vergabe regelmäßiger Wartungsarbeiten, verneint.

Die Antragstellerin räumt ein, daß die Antragsgegnerin Fachunternehmen mit der Reinigung der Dachrinne beauftragt habe. Die Antragsgegnerin durfte darauf vertrauen, daß von diesen Unternehmen die in Auftrag gegebenen Arbeiten tatsächlich und ordnungsgemäß durchgeführt wurden. Jedenfalls bestand für sie keine Verpflichtung, eine Überprüfung in eigener Person vorzunehmen. Die Antragsgegnerin hat mit Schriftsatz vom 22.12.1998 die Rechnungen und Regieberichte der beauftragten Firmen vorgelegt, allerdings nur in einfacher Fertigung. Es stand der Antragstellerin frei, durch Akteneinsicht davon Kenntnis zu nehmen oder Abschriften anzufordern. Dies hat sie nicht getan, sich vielmehr in ihrem Schriftsatz vom 19.1.1999 vorbehalten, "hinsichtlich der fehlenden Rechnungen und Berichte noch zusätzlich Stellung zu nehmen". In diesem Schriftsatz trägt die Antragstellerin im übrigen vor, "eine bestehende Verstopfungsgefahr war nicht erkennbar". Dies schließt aber einen Schuldvorwurf gegen die Antragsgegnerin aus, diese hätte im Rahmen ihrer sich aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ergebenden Verpflichtung Maßnahmen treffen müssen.

Im übrigen waren die baulichen Besonderheiten der innenliegenden Dachrinne nicht nur der Antragsgegnerin, sondern insbesondere auch den Wohnungseigentümern bekannt. Es wäre deren Sache gewesen, sich daraus ergebende notwendige Maßnahmen zu treffen.

Nach einem Wasserschaden verlangte ein Wohnungseigentümer vom Verwalter Zahlung von ca. 8.500 DM mit der Begründung, der Verwalter habe es unterlassen, für eine Reinigung der Dachrinne zu sorgen.

Das BayObLG hat den Anspruch abgewiesen und ausgeführt: Die Verpflichtung des Verwalters beschränkt sich grundsätzlich darauf, Mängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und deren Entscheidung über das weitere Vorgehen herbeizuführen. Bei einer schuldhaften Pflichtverletzung ist er den Wohnungseigentümern haftbar. Darüber hinaus hat er auch für die einem einzelnen Wohnungseigentümer insbesondere an dessen Sondereigentum entstandenen Schäden zu haften. Der Verwalter muß das Gemeinschaftseigentum nicht in eigener Person kontrollieren, sondern kann ein Fachunternehmen mit der Wartung beauftragen.